秦皇岛老旧住宅小区急需综合整治
几年来，在市委市政府的正确领导下，秦皇岛市城市建设与管理发生了巨大的变化。尤其是一个个商品房小区的拔地而起和一个个优秀物业管理小区的诞生，使居民生活、居住环境有了大幅度提高，大部分城市居民生活在安宁、整洁、美观、便捷的生活环境中。但由于种种原因，与这种优雅生活环境不相适应的是，全市仍有约一半的人口生活在居住环境较差的老旧小区中。老旧小区存在的种种问题和矛盾，不仅给居民生活带来极大不便，而且给和谐社区的构建、城市综合环境的提升带来不利影响。要改变这种状况，各级党委政府必须按照“三个代表”重要思想的要求，从维护广大人民群众根本利益出发，集中人力、物力和财力对老旧小区进行一次专项的综合整治。
老旧住宅小区的现状及分析
1、现状
根据秦皇岛市房管局对住宅区的普查情况，截止2006年12月31日，秦皇岛市住宅总建筑面积为2,268万平方米，其中已实行物业管理的有1,484万平方米，没有实行物业管理的有784万平方米。物业管理覆盖率为65.4%。在未实行物业管理的住宅小区中，老旧小区118个，居住人口约40万人，约占城市人口的一半左右。其中海港区有老旧住宅区98个，约占全市城区总数的83%，山海关区10个，占8.5%，北戴河区8个，占6.8%，开发区2个，占1.7%。这些住宅区基本上是早期机关、企事业单位建设的单位宿舍区，还有一部分是因为前期开发建设行为不规范而产生的“问题小区”和一些因开发企业注销而无人管理的商品房小区。
2、问题
(1)建设标准低，市政基础设施差。在现有的老旧小区中多数小区是上世纪七八十年代建成的单一功能小区，供水供电不到户，供电负荷不达标，停水停电频繁;环卫基础设施不达标，卫生死角多;消防设施建设不到位，火灾等事故隐患突出，排水设施满足不了排水需求，污水外溢现象普遍。
(2)小区配套设施不完善，不能满足使用需要。这些小区大都没有围墙，多数没有封闭，安全管理难度大，偷盗案件发案率高，居民缺乏安全感;道路不平整，坑洼泥泞，出行不便;没有管理用房、停车场等设施，车辆无处存放，小区车辆乱停乱放严重;绿地建设不达标，没有文化活动场所及设施，满足不了居民的一般生活需求。
(3)房屋结构老化严重，使用功能明显退化。这些小区没有实行统一管理，设施设备缺乏日常管理维护，管网年久失修，破损严重，使用功能明显退化，“跑、冒、滴、漏”现象普遍，出现问题报修困难，居民投诉日益增多。
(4)管理分散，秩序混乱，各种问题层出不穷。小区没有实行统一管理，小商小贩、闲杂人员随意出入，车辆乱停乱放，小区秩序混乱不堪;垃圾乱丢乱放，宠物随处便溺，个别小区杂草丛生，环境卫生普遍较差;房屋出租比例高，人口构成复杂，人员流动性大，社会矛盾日渐突出。
3、原因
通过调查了解，笔者感到存在上述问题主要有以下几个原因：
(1)规划设计标准低，使用功能不齐全。这些老旧小区大多是计划经济时期建设的，当年为了解决老百姓的居住问题，许多单位在建设住宅时只考虑了小区的居住功能，对于文化、娱乐、安全、环境功能很少或者根本没有考虑在内。规划设计理念的滞后，导致了小区建设的先天不足。少数小区开发建设行为不规范，许多开发建设初期遗留下来的问题至今没有解决。
(2)管理服务体制混乱，后期维护跟不上使用需要。现在这部分小区全部是多部门、多行业、多单位的多头管理，缺乏统一计划，没有日常维护，出了问题推诿扯皮现象严重。部分小区仍由单位后勤管理，厂企改制与住房制度改革的矛盾交错，使老旧小区管理出现了前所未有的困难和问题。
(3)管理维护缺乏资金，后期投入严重不足。一是政府掌握使用的城市建设维护费投入不到小区;二是供水、供电、排水、绿化、房管等行业拿不出资金投入;三是一部分困难(或倒闭)企业原有的住房维修资金不能正常地投入到房屋的管理维修上来。
总之，如果政府不进行专项综合整治，老旧小区的问题和矛盾就得不到根本彻底的解决。
综合整治老旧小区中可能遇到的问题与困难
1、整治资金难筹集
由于老旧住宅小区整治工程庞大，需要改造更换的设施设备多，因此需要投入大量的资金。2006年10月，根据秦皇岛市房管局物业管理办公室测算，全市老旧小区综合整治资金大约需要1.2亿元左右，如果将全市城区老旧小区分五年整治，每年需投入约2,000万元，这大约将占全市财政收入的近1%，政府财政是否可以承受?另外，在整治过程中，产权单位、业主个人还需投入部分资金，这需要做大量工作才能解决。
2、增建基础配套设施难操作
在老旧小区内增建必要的基础设施，对原有设施进行改造，提升使用功能，以适应居民的现实生活需要，是整治改造的重点所在。但由于老旧小区多数建成于上世纪七八十年代，大多没有物业管理用房及基础设施，补建这些设施，须经过住宅区三分之二以上业主签字同意，改建这些设施还涉及到增负扩容(如：用电负荷过去每家1.5千瓦，现在需增至4—6千瓦)、新老技术标准的衔接(如：排水、供水管径衔接)等，这在实际工作中既难操作又难协调。
3、后期长效管理难跟上
要保证整治的效果，关键在后期管理要跟上。老旧小区基础条件差，管理难度大，管理成本高。老旧小区居民缴费意识差，加上老旧小区管理费标准普遍偏低，管理费收缴率也低，又缺少房屋维修资金的积累，众多因素综合，难以保障物业管理企业正常经营，长此以往，企业可能会因不堪重负而退出管理。
4、居民物业管理消费意识缺乏
实行物业管理是老旧小区整治后的一种必然选择。据调查，老旧小区住户中明确表示愿意配合整治的占65%，愿意缴交物业管理费的仅占约40%。老旧小区业主普遍存在这样一种矛盾心态;既希望自己居住的小区引入规范的物业管理，又不想因此而增加经济负担。同时，老旧小区低收入家庭和城市困难户比较多，后期管理费用承受能力有限。这种心态和矛盾为在老旧小区引入物业管理增加了不少困难。因此，如何搞好整治后的管理，使综合整治的成果长期保持，是需要我们认真研究解决的。
综合整治老旧小区可采取的步骤和方法
1、成立全市老旧小区综合整治工作领导小组
为了加强对整治工作的领导，使这项既复杂又艰巨的工作顺利进行，应成立由主管副市长挂帅的老旧小区整治工作领导小组(指挥部)。同时，组织人员对市区老旧小区进行较为全面和深入的摸底调查，为下一步改造工作的决策和实施，做好细致科学的铺垫工作。
2、确立整治工作的指导原则
由于整治工作的艰巨性和复杂性，整治工作的原则可定为“政府领导、部门实施、整管并重、先易后难、先中心后边缘、集中整治、长效管理”。
3、拟定综合整治实施方案
由各区政府、市公共事业局、市政基础设施管理部门和市规划部门、房管部门共同拟定整治方案，核定整治项目并报市老旧小区整治工作领导小组批准后实施。
4、做好宣传发动工作
整治方案确定后，由各区政府和市房管部门指导街道办事处和新闻媒体重点做好宣传发动工作，向业主发放公开信、征求意见表，有针对性召开各种类型的业主座谈会，公布整治方案和物业管理方案，广泛宣传整治对改善居住环境和提升生活质量的意义，取得业主支持，奠定整治工作的群众基础。
5、签订后期管理服务合同
在实施整治的过程中，由市、区房管局物业办、街道办事处指导小区成立业主大会，选聘物业管理企业，引入物业管理机制，然后再由业主委员会与物业管理企业签订管理服务合同，对小区实施管理，使小区综合整治的效果长期保持，持续发挥。
6、全力组织实施整治工作
整治工作可由各区政府或各区房管部门以及供水、供电、供热等企业作为甲方办理立项手续并组织实施，也可由区政府委托的小区整治项目承办商代办手续并组织实施，整治资金由市区两级政府筹集，财政部门监督使用。由供水、供电、供热、排水、环卫等行业和企业经营管理的设施及相关管线，按照总体计划，自行施工完成。
7、验收
整治工作完成后，由市老旧小区整治工作领导小组办公室、市规划部门、市财政部门和工程监理部门共同组织验收，验收不合格的限期进行整改。
综合整治老旧小区工作中应重点强调的几个问题
1、加强领导，明确责任
搞好老旧小区综合整治领导是关键。因此，必须以市政府名义成立领导小组，出台规范性文件，明确老旧小区整治的原则、范围、领导机构、部门职责、工作内容和程序、资金保障以及相关优惠政策，如市财政支持、整治工程税费减免、入驻物业管理企业所享受的专项补贴政策等，用制度和政策保障老旧小区整治工作的顺利进行。
2、建立专门帐户，落实保障资金
坚持城市财政要适度向社区倾斜的方针，按照“市、区两级共同负担，以市为主”的原则，仿照这几年市政道路改造的模式建立专项整治资金，明确资金的筹集方式和使用范围，使困扰老旧小区整治工作最大的难题——资金问题能够得到根本解决。
建立专项整治资金。由市、区两级政府每年从财政收入中拿出1%作为整治专项资金，主要用于小区综合整治，重点解决基础设施的历史欠帐问题。如小区硬化、绿化、亮化、道路改扩建、供水、供电、排水、供热等市政基础设施、消防设施、小区治安系统，物业管理用房和居民活动用房等，使老旧住宅区整治后基本能满足引入规范物业管理的条件。小区供水、供电、供热入户的管线和分户计量器具由相关企业和业主共同筹资解决。
3、加强宣传工作，引入竞争机制
在全市范围内广泛开展整治老旧小区的宣传工作，尤其是要利用新闻媒体，积极向广大市民宣传这项工作的重要性和紧迫性，营造良好社会舆论环境，赢得更多业主对老旧小区整治工作的理解与支持。同时制定切实可行的整治工作方案，分批次、有计划、有步骤的组织实施。按照市场经济的规律引入竞争机制，选聘好的企业组织施工。增加工程的透明度，防止腐败工程和“豆腐渣”工程的出现。
4、建立长效机制，实施统一管理
设立物业管理补贴专项资金，吸引物业管理企业进驻老旧小区，实施长效管理。市、区均可将每年城市建设维护费的1%的资金设立为物业管理补贴专项资金，对入驻物业管理企业给予一次性接管启动资金和补贴。同时，给予这些企业捆绑式政策倾斜和扶持，即让先行进驻第一批整治小区的物业管理企业，在政府新建项目物业管理招投标和其它整治后的老旧住宅区中优先进驻。
加强研究，将老旧小区物业管理纳入社区管理的范畴，逐步实现居民委员会和业主委员会这两个自治组织的职能统一。发挥物业管理在社区管理中的基础性作用，逐步解决社区管理只管人不管物，物业管理只管物不管人的“两张皮”现象，从根本上解决“老旧小区多头管、谁也不管”的问题，使社区建设与管理在统一中达到和谐。
(原载于《现代物业·新业主》2007年7期)
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