作者: 刘生敏 | 2017-06-23 11:15

“群租”现象及管理对策

无论是当前媒体报道的“群租”，还是早些年出现的“合租”都是房屋租赁的特殊形式。“群租”本质上就是承租人更多的“合租”，这是租赁中的一种社会现象。从租赁的经营属性讲，也是一种经济行为，因为租赁本身就是一种经济行为。

从房地产经济学角度看，“群租”与“合租”都是房地产消费的消费形式。这些形式的出现与经济和社会发展，特别是房地产发展状况有直接关系。在房地产发展迅速，甚至过热的情况下，投资的小业主从经济利益的角度，为了获取更多的租金收益，采取合租、分割出租或者“群租”的形式实现投资回报的最大化。而委托租赁的经纪业务使一些房地产经纪企业也卷入到“合租”、“群租”的业务中来。从需求方面看，随着城市的发展，外来流动人员进入到城市发展的人口越来越多，他们有大量的廉价租赁房屋需求。这就形成了当前供需两旺的“合租”、“群租”现象。

目前，无论是房屋租赁的管理法规，还是物业管理的法规、文件，对于“合租”、“群租”的定义以及管理没有具体的明文规定。但是，从实际需要看，房地产主管部门出台有关规范性文件来规范“合租”“群租”的管理，是十分必要的。

“群租”现象的影响

“群租”与“合租”给社区管理、物业管理带来的危害主要集中在社区治安、环境卫生和邻里纠纷三个方面。《上海商报》和搜房网关于“群租”现象的网上调查结果也证实了这个事实。

在社区治安方面，外来流动人员在小区的增加会给小区安全带来隐患，特别是房屋租赁、居住管理等方面比较薄弱的小区，可能带来小区发案率的上升。

在环境卫生方面，由于外来流动人员的素质因素、数量因素，一般会降低卫生质量。从“群租”投诉情况看，对环境卫生的影响是比较突出的。

在邻里纠纷方面，主要是“群租”、“合租”给相邻业主带来种种影响，包括噪音、作息时间、心理安全等方面。

总之，“群租”、“合租”给物业管理企业、居民委员会带来了管理上的难度，需要各方面出谋划策，解决“群租”、“合租”的管理难题。

“群租”管理的对策

1、依据现有的房屋租赁法规对“群租”、“合租”加强管理

《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋租赁管理实施办法》(沪府发[2004]29号)等法律法规对单位租赁房屋作为集体宿舍、同住、转租等问题有明确的规定，但没有提到“群租”、“合租”这样的特殊租赁情形。但是，只要房屋租赁和居住登记的管理措施到位，就可以减少“群租”、“合租”现象，至少可以减少“群租”、“合租”带来的不良影响。

比如，加强对承租人的身份登记，就可以有针对性地对租赁户进行必要的法规宣传教育，可以明显减少社区违法犯罪发生。上海市绿城小区租赁房屋管理综合整治的效果也证实了这个事实。

2、加强对房地产经纪企业的行业监管

根据有关规定，房地产经纪企业有责任对违反租赁管理规定的行为进行抵制。而很多“群租”、“合租”情况可能涉嫌违反租赁管理的规定，甚至存在房地产经纪企业卷入其中的现象。房地产主管部门和房地产经纪行业协会完全可以出台文件，通过规范房地产经纪企业的行为，防止违规违法“群租”、“合租”行为的发生，减少“群租”、“合租”给小区带来的不良影响。

3、加强对物业管理企业的监督

根据租赁管理的规定，物业管理企业应当将其管理服务范围内居住房屋租赁使用的有关情况资料，定期报送所在地的街道办事处或者镇(乡)人民政府;发现违法行为，应当及时制止并报告社区综合协管队伍或者有关管理部门。物业管理企业履行租赁管理的相应义务，可以预防“群租”、“合租”中可能出现的违法违规行为。

4、加强对业主大会、业主委员会的指导和监督

加强对业主大会、业主委员会的指导和监督，完善《业主公约》，严格实施《业主公约》，可以减少“群租”、“合租”扰民的现象。部分小区甚至可以将禁止“群租”、“合租”现象纳入《业主公约》，以保证小区的品质。

上海绿城小区房屋租赁综合整治中采取业主、承租人签订承诺书的形式也是可行的，但是存在一个问题，就是如果拒绝签订这样的承诺书，居民委员会或者物业管理企业是没有办法阻止房屋租赁合同备案的。比较稳妥的方法是通过《业主公约》的形式来规范本小区的房屋租赁，并要求物业管理企业严格履行，因为2/3以上投票权业主通过的《业主公约》对全体业主和使用人都有约束力。但是这需要小区业主大会能正常召开并形成决议才行。网上调查的结果显示，90%以上的业主是不支持“群租”现象在自己居住小区存在的。所以将禁止“群租”甚至“合租”纳入《业主公约》是完全可能的。

5、在城市配套建设或者将整幢存量房、空置房改造成“青年公寓”、“大学生公寓”、“白领公寓”、“民工之家”、“打工一族”这样的“廉租”房屋，用以满足社会需求

社会需求的存在使“群租”现象不可能消除，要防止“群租”现象带来的社会问题，最好的方法是由有关部门制定政策引导社会力量，通过合法的途径，满足“廉租房屋”的社会需求。这样可以防止不规范“群租”现象的蔓延。

对部分观点的不同看法

1、不赞同“群租”属于“居改非”性质的定性。房屋租赁属于经营行为，属于商业行为，但是不能因此认定“群租”就属于“居改非”。“居改非”是指改变了住宅的使用性质，用于办公、商业等。而“群租”并没有改变房屋的使用性质，仍然是用于居住，仅仅是多个陌生承租人居住罢了。

2、不赞成对“群租”采取“立法禁止”。原因一是不能一刀切，即使立法禁止也是禁止不了的，二是目前没有法律规定容许有关部门出台规定禁止“群租”现象。但是可以根据不同小区实际情况，由业主大会在《业主公约》中决定本小区是否禁止“群租”行为。

3、赞成社区各种组织对“群租”齐抓共管，但是不赞成采取政府或者居委会包办代替的做法。社区管理、物业管理的根本力量是居民、业主，要解决包括“群租”现象在内的任何基层管理难题，都必须发挥居民、业主的主观能动性，发挥社会机制的作用。单一依靠政府部门包括居民委员会的力量是很难奏效的。业主大会、业主委员会应该在解决“群租”难题中发挥主体作用。

结语

上海市房地资源局出台的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》明确规定，居住房屋不得分割搭建若干小间，按间或按床位出(转)租。区(县)房地部门应当在区(县)政府的统一部署下，积极会同公安、人口、工商等部门，开展联合整治活动。至此，至少在上海，关于“群租”问题的讨论基本结束，但是“群租”现象并不会因为文件的出台而消失。

据悉，业主或承租人擅自将住房“群租”可能涉嫌非法经营旅馆，某小区甚至出现业主打算将“群租”所用的家具被禁止搬入小区。媒体报道说，某小区部分业主或二房东联手对该小区禁止“群租”的措施提起行政诉讼。笔者认为，行政处罚的依据是法律法规的有关行政处罚规定，是否属于非法经营完全可以根据个案具体情况来分析判断，相信法院会给业主或承租人一个满意的结果。

(作者系上海业伟业主咨询服务有限公司总经理)

法规链接

关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)

为认真落实市委、市政府关于“上海平安建设”的要求，进一步规范本市居住房屋租赁行为，切实维护房屋租赁市场秩序，针对近阶段“群租”所暴露的有关问题，作出以下规定：

一、居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租;一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。

出租人书面同意转租居住房屋的，转租人和承租人均应执行上述规定。

二、居住房屋出租给单位用作集体宿舍，应当符合《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的规定。住宅物业小区内，居住房屋出(转)租给单位用于员工及家属住宿的，应当符合本规定第一条的规定。

三、居住房屋不得分割搭建若干小间，按间或按床位出(转)租。违规从事社会旅馆经营的，由相关管理部门责令限期改正，逾期拒不改正的，按《上海市旅馆业治安管理实施细则》等规定进行查处。

四、社区事务受理服务中心在受理居住房屋租赁合同登记备案和居住登记时，应严格进行审核。发现有违反本规定行为的，不得发放居住房屋租赁合同登记备案证明，不得办理居住登记。

五、房地产经纪机构接受居住房屋租赁委托业务时，应当加强对房屋权属证明和室内设计布局的校验，严格按照《上海市居住房屋租赁管理实施办法》和本规定开展房屋租赁居间代理。违反规定的，由区(县)房地局暂停其网上操作资格，并责令整改。

六、住宅物业小区业主委员会应当加强业主自律管理，及时召开业主大会，根据本规定修订《业主公约》，规范租赁行为，同时明确违反规定出(转)租房屋并严重影响相邻房屋业主正常居住的，业主委员会可书面责成房屋出(转)租人立即终止租赁行为。

七、区(县)房地部门应当积极会同街道办事处(乡镇政府)，加强居住房屋租赁管理，组织和指导社区综合协管队伍、物业管理企业和业主委员会加强政策宣传和日常巡查，发现有违反本规定行为的，应当立即予以劝阻制止，劝阻制止无效的，及时报告相关管理部门进行处理。

八、区(县)房地部门应当在区(县)政府的统一部署下，积极会同公安、人口、工商等部门，开展联合整治活动，严格查处违反本规定的居住房屋租赁行为，形成“相互协作，齐抓共管”的长效管理机制。

上海市房屋土地资源管理局

二○○六年十一月三十日

(原载于《现代物业·新业主》2007年9期)

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