小区电信业务谁说了算
案例：
家住上海莘庄某小区的张小姐最近想装宽带，她多方打听，得知某电信运营商的上网资费比较便宜，但她联系该运营商时却被告之不能装，原因是该小区的房地产开发商已与另外一家电信运营商签订了协议，业主只能接受与小区签订协议的电信运营商的服务。而签订协议的该运营商提供的网速很不稳定，面对小区里的这种“霸王条款”，张小姐也只能忍气吞声。
张小姐的遭遇，在上海许多小区都存在。据了解，小区的房地产开发商或物业管理公司往往和一家电信运营商签订垄断性协议，除了接受该运营商的服务之外，业主没有别的选择。如想用别的运营商的电信业务，就得重新铺管线，可是小区的房地产开发商或物业管理公司不让动。结果是不管现有电信运营商服务如何，价格是否合理，住户都只能接受而别无选择。
摘自2007年2月13日《上海商报》
分析：
1、出现电信业务“垄断”的背景
小区的电信业务，可以说是每一位业主的生活配套，必不可少。早在上个世纪80年代、90年代初，国家只有一家电信公司(老百姓称“邮电局”)。但随着中国电信改革的加快，原来的“邮电局”经过政府的多次拆分，目前已有6家运营商。就上海市而言，可以提供电话服务的公司有上海市电信有限公司、中国网通(上海)有限公司、中国铁通上海分公司三家公司。另外，2006年还出现了更为便宜的网络电话。宽带上网方面，除了以上的三家公司提供宽带服务外，上海市民也可以通过有线电视来上网。所以各电信运营商在固定电话服务、上网服务上的竞争势在必行。不管是老的楼盘，还是新开的楼盘，各电信运营商势在必争。找单个业主谈成本高、难度大，所以电信运营商老的楼盘就动物业公司的脑筋，新开的楼盘就要“搞定”开发商。每一个电信运营商进来的首要要求就是“签订垄断性协议”。所以小区电信垄断就此形成。
2、谁是电信合同的主体
电信运营商提供电信服务，一般是与开发商或物业管理公司签订电信服务合同，一般老百姓眼里，电信服务合同与一般的民商事合同并无二致。但从合同法上讲，这类合同有其特殊性，即法律上的“涉及第三方利益的合同”。在合同法上，以是否为订约人自己的利益订立合同为标准，合同分为为订约人自己利益订立的合同与为第三方利益订立的合同。为第三方利益订立的合同有三个特征：一是第三方不是缔约人;二是合同只能为第三方设定权利，而不能设定义务;三是合同生效后，第三方可以接受该合同权利，也可以拒绝该合同权利。从以上分析可知，小区电信合同会涉及三个合同主体，即电信运营商、开发商或物业公司、全体业主。
3、开发商或物业公司签订电信合同的合法性
从涉及第三方利益合同特征上讲，涉及第三方利益的合同只能为第三方设定权利，而不能设定义务，否则就是无效合同。很明显，业主不管是打电话，还是上网，都不是免费的午餐，开发商或物业公司为业主设定的义务显而易见。笔者认为，从这个角度讲，开发商、物业公司为业主签订的合同无效。据房地产人士透露，目前一些地方的房地产业已形成了一条不成文的规矩，即收取通信管道建设入场费，开发商以交纳入场费为由，与某一电信运营商签订垄断性协议，这样，房地产开发企业与电信运营商实现了“双赢”，最后由业主“埋单”。而物业公司让哪家电信公司进来，也是有好处的，笔者到过一些物业公司，发现管理处上网有的是不收费的，原来给物业公司免费上网这是电信运营商进入小区最起码的条件。可见，这类电信服务合同是无效的。
对于“垄断”性电信服务合同，也是有关部门明令禁止的，早在2005年10月，信息产业部就明确开发商不得与电信业务经营者签订垄断性协议，不得以任何形式和理由限制其他电信运营商的依法进入，不得限制或变相限制消费者选择电信服务商的权利。2007年元月中旬，国家信息产业部与建设部联合向全国各地建设、规划、通信管理等部门及六大电信运营商下发了《关于进一步规范住宅小区及商住楼通信管线及通信设施建设的通知》，严禁房地产开发企业、项目管理者与电信运营企业签订垄断性协议，损害用户自由选择电信业务的权利。
4、小区电信服务问题处理的方式
从上文可知，开发商或物业公司热心于为业主签订电信服务合同，是背后蕴藏的经济利益。从法律的角度讲，如何处理这一问题呢?笔者认为应从以下几个方面做起：
第一、不管是开发商还是物业管理公司，均不得与电信运营商签订垄断的电信服务协议，垄断的电信服务协议不仅无效，有关部门还可以根据信息产业部的有关规定进行处罚;
第二、当业主没有入住或入住较少时，开发商、物业公司可以签订电信服务合同，但开发商或物业管理公司与电信公司签订的电信服务合同效力应有一定的时间性，可以从立法上设定，当部分业主(比如说10户、20户以上业主)要求新的电信公司提供服务时，或业委会成立时，业委会可以根据业主的意志与新的电信服务商签订协议，为业主提供更为便宜、高效的电信服务，即最终使用哪家电信公司，权利在业主;
第三、由于每家电信公司的费用不是一成不变的，为了保护公平竞争和业主利益，当一定比例的业主(比如说10户、20户以上业主)有意愿增加新的电信公司进入小区，任何部门、企业或个人不得以任何名义阻止新的电信公司进入小区。
从上海情况看，目前小区垄断的坚冰已经开始融解，上海一些小区在业主的努力下，开发商也不再与电信运营商签订垄断的电信服务协议。有些大型楼盘，开发商都会提供两到三家电信运营商让业主选择，而有的电信运营商经营方式也更为灵活，只要申请该运营服务的业主达到一定人数，运营商就会统一铺设管线。
(原载于《现代物业·新业主》2007年7期)
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