作者: 鲁捷 | 2017-06-20 09:33

新建住宅小区物业管理弃管原因调查

为研究新建住宅小区物业管理弃管原因，寻求解决对策，在沈阳市房产局支持下，2008年6月11日至7月21日，本课题组以沈阳市10个弃管小区、6家物业管理企业、3个业主委员会、6个居民委员会为样本，进行了调查采访。调查形式以访谈为主，填写调查问卷为辅。调查问卷的调查对象为弃管小区最后一任物业管理公司，由于时间及业主支持程度的影响，只在2个小区发放调查问卷60份，回收问卷48份。由于指导具体，回收问卷均为有效问卷。

通过上述访谈调查，本课题组研究分析了造成新建住宅小区物业管理弃管的主要原因如下：

物业管理费标准低、收缴难是造成小区弃管的最主要的表面原因

调查对象6家物业管理公司物业管理费收取标准有0.3元/月·平方米、0.5元/月·平方米、0.65元/月·平方米，其中动迁户均为0.3元/月·平方米。如此低的收费标准，主要原因是业主强制要求确定，否则拒签合同。同时业主要求提供的服务却要向收取1.00元/月·平方米物业管理费的住宅小区看齐，能否实现可想而知。实现不了，业主就要拒绝交缴物业管理费。

调查对象6家物业管理公司撤管时物业管理费收缴率最高为47%左右，最低仅为10%。如新乐花园，物业管理公司2008年4月撤管前190户业主，缴费业主60户，物业管理费收缴率31.57%;花好悦园，物业管理公司2008年5月撤管前物业管理费收缴率47%左右，其中有97户自入住以来4年未交物业管理费;艺术名家，物业管理公司撤管时350户业主，缴费业主150户，物业管理费收缴率42.8%。

其中，新乐花园物业管理费，物业管理公司从0.8元/月·平方米，调低至0.5元/月·平方米，收缴率仍无提高。而其撤管后，业主实行自治管理，业主委员会经过测算与实践，物业管理费标准为0.8元/月·平方米，收缴率需维持在80%以上，各项管理工作才能勉强开展，可见物业管理公司处境之艰辛。

开发商质量遗留问题是造成小区弃管的最主要的深层原因

艺术名家业主委员会2008年5月成立后进行问卷调查，350户业主中有多于200户的业主认为房屋质量问题影响业主缴费。调查问卷显示，业主拒交、拖欠物业管理费的原因中，开发商遗留问题得不到解决的占80.09%。

对所在小区存在问题的回答见图1

如某小区2000年入住，电梯为小厂生产，天生存在质量问题，自2005年起厂家合并消失，配件无从解决，造成电梯2部停用12个月。另一小区窗户漏风漏水严重现象普遍存在，经物业管理公司多方协调，甚至动用个人关系，开发商耗资几十万多次进行更换、维修，但问题仍得不到根治。对此，业主虽然理解但意见仍然很大，对物业管理公司持怀疑态度，认为其与开发商共同作秀，不解决实际问题。可见，开发商质量遗留问题的影响程度之深之广。

还有开发商随意承诺，给物业管理带来后患。如某小区高层住户128户，开发商为促销，免除其中40户5年电梯费。其他业主为此愤愤不平，指责物业管理公司乱收费，造成的直接后果是该小区只有2户业主缴纳电梯费。

开发商交接时不提供各类资料及图纸，给后期物业管理的维修养护带来很多困难。

开发商自留的空置房不交物业管理费，影响物业管理费收入，影响其他业主缴费积极性，带来负面影响。

有些业主素质不高

在调研中，从物业管理公司到业主委员会、居民委员会，普遍提出有些业主素质有待提高，而这也是三方共认的造成物业管理费收缴难的重要原因之一。业主不交费的理由五花八门，甚至个别业主公开表示不交费的理由就是不愿交费。某物业管理公司进入项目前了解情况，并表示准备投入20万元资金改善项目条件，有业主当场表态，物业管理公司真投20万也不交物业管理费。还有的项目拒绝成立业主委员会，理由是为了不交物业管理费。

部分业主对物业管理没有科学、准确的认识，不了解物业管理活动的真正内涵，不了解相关的法律规定，不了解物业管理费的构成和用途，不了解业主与物业管理公司各自的权利和义务，只要少花钱、甚至是不花钱的服务，要求物业管理公司包干一切，只知道自己的权利而不知道应尽的义务，缺少合作的意识。有的业主不清楚物业管理费的构成，不了解维修资金的使用、筹集的有关规定，盲目地批评物业管理公司乱收费，随意指责物业管理公司。甚至出现明明是建筑质量问题且在保修期内，开发商相关人员在场，而业主偏要物业管理公司动用维修资金解决的实例。

造成以上状况的原因除业主自身因素外，与政府部门宣传不到位、物业管理公司自身定位不规范准确、新闻媒体误导宣传分不开。如，有的政府主管部门提出菜单式物业服务，但提出来后并没有大力宣讲这种服务方式的前提条件，部分业主误认为服务可以随意点，物业管理公司提供的服务不是他点的，自然不应交费;有的物业管理公司提出是业主好保姆、好管家的理念，忽略了与业主的法律合同关系，部分业主由此形成“物管包管一切”的错误认识;有的新闻媒体对于物业管理行业的正面报道很少，报道不作深入的调查研究，给行业造成很大负面影响。调查对象6家物业管理公司普遍认为新闻媒体的宣传有误导之嫌。

值得一提的是调查问卷所显示的业主对物业管理服务的评价(见图2)，说明业主对物业管理公司的管理服务总体是满意的。

首任物业管理单位表现不佳，使业主失去对物业管理企业的信任

调查对象6家物业管理公司除1家为首任物业管理企业外，其余5家均为后任物业管理企业。这5家物业管理公司都指出首任物业管理单位对后续物业管理的影响力极大，而这5家所接管小区的首任物业管理单位(这里之所以称单位，是因为有的根本不具备物业管理资质)并非以物业管理、以为业主服务为己任，而是另有所图。这其中有开发商下属机构，其职责就是拖过保修期，为开发商节省资金，其表现不佳在情理之中;有的物业管理公司，虽然手续齐备，具备物业管理企业资质，但依靠其特殊背景，在前期物业管理阶段从开发商手中接管新建住宅小区，待房屋保修期满后借故弃管。基本手法是，第一年全额收取物业管理费及其他费用，甚至还可以从开发商那里获得开办费等，然后常常以故意不履行合同降低服务标准等方式激化与业主的矛盾，人为造成收费难的状况，然后借口弃管。

多任接管，遗留问题难以解决

调查对象中5家物业管理公司为后任物业管理企业，由于现实中的法律法规不健全、执法不严格等因素，撤管与接管过程中，遗留大量问题，有的甚至因责任难以说清成为历史遗留问题，后任物业管理公司即使想解决都无从下手。

某小区第三任物业管理公司接管3个月不得不撤管，其中一个很重要的原因是，该小区欠缴水费18万，电费5千元。自来水公司、电业部门上门催要，而该物业管理公司根本不知道这些欠款从何而来。另一小区，第三任物业管理公司管理半年撤管后，留下一段管理空白，造成垃圾成山，第四任物业管理公司接管时拉了40车垃圾，支出费用4,800元，无端增加了管理成本。该公司尽管付出很多，但由于前任们给业主留下的阴影难以抹去，虽然物业费从0.6元/月·平方米降至0.35元/月·平方米，但业主仍以四年前开发商质量遗留问题为理由，拒交物业管理费。

政府相关部门执法不严、效率低下

物业管理公司在管理服务中，面对业主许多违规行为没有执法权力，而政府相关执法部门又不能高效解决，造成问题悬置，负面影响扩大，管理难度增加。如装修违规，行政执法期限长，违规成为既成事实，其他业主指责物业管理公司不作为，不再配合物业管理公司开展工作。更有甚者进行效仿，造成违规积重难返，无法解决。

有的法院判例带来负面影响。如某法院在 2006年后对业主拖欠物业管理费诉讼的审理，判决均为打折补交物业管理费，滞纳金不予计算。如此判决，不仅是对物业管理公司劳动的否定，而且是对缴费业主的不公平，导致有些缴费业主不愿再缴纳物业管理费。

服务质量考核缺乏量化标准，导致业主与物业管理公司产生争议时，第三方难以调解干预。

新建小区动迁户、商品房户混杂居住对物业管理产生不利影响

调查对象10个小区中有5个小区是动迁户、商品房户混杂居住，执行不同的物业管理费收取标准，却享受相同的服务。如动迁户物业管理费收取标准为0.3元/月·平方米，商品房户物业管理费收取标准为0.65元/月·平方米，而且动迁户缴费率极低，甚至居民委员会等机构还要求物业管理公司免收部分经济困难动迁户的物业管理费，造成商品房户心理失衡，从而拒绝缴纳物业管理费。

有些业主委员会专业程度不够、缺少管理力度

有些业主委员会组成人员缺少物业管理相关法规政策知识、专业知识，甚至个别成员动机不纯，只是想要拥有不交物业管理费的特权，甚至向物业管理公司索要好处。有的小区从未缴纳物业管理费的人员成为业主委员会主任，还有的小区业主委员会动员业主不缴纳物业管理费。以上种种行为，为物业管理带来了不和谐的音符，影响了物业管理服务的正常开展。

(本文同文作者：鲜于玉莲、曹冬冬、李柏良、沈殿示、穆林林;原载于《现代物业·新业主》2008年9期)