作者: 陆善辉 | 2010-12-01 00:43

江苏物业管理“新二十九条”的改进建议

2010年4月1日，江苏省物价局与江苏省住房和城乡建设厅根据我国《民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规及有关规定，联合修订出台了新的《江苏省物业服务收费管理办法》，新管理办法共二十九条(下面称江苏物业管理“新二十九条”)，正式实施后，原苏价服[2004]383号文件同时废止。

“新二十九条”在2004版《江苏省物业服务收费管理办法》基础上，作了增减、调整，虽然具有较强的操作性和指导性，但是，如果从物业服务企业和业主双方的角度审视，笔者认为“新二十九条”在下列问题上有必要作进一步的调整、完善。

普通住宅物业服务收费

没有必要实行政府指导价

在“新二十九条”第七条规定：物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。非普通住宅的政策界定由各地制定。

也就是说，对物业服务企业收费标准的确定依据作了界定，明确对普通住宅的物业公共服务收费实行政府指导价。具体到每个城市甚至每个区，都可以根据当地不同情况制定不同的政府指导价，物业公司的收费标准只要不突破政府指导价就行。

长期以来,普通住宅物业收费实行政府指导价，由于没有紧随市场经济的步伐，结合物管企业服务成本的上涨而上调收费标准，导致了大部分物管企业亏损，严重制约了物业服务行业的发展。对于物业服务企业来讲，不管是政府指导价还是市场调节价，物业费是维持企业生存与发展的主要经济来源。而《物权法》明确规定了业主的权利，无论物管企业管理成本增加与否，物业收费标准的确定与提高，首先必须通过业主大会形成全体业主的有效决议，之后方能到物价部门备案实施，这就说明物管企业即使严格按政府指导价确定收费标准，并不一定能得到业主认可，也就无法按此标准收费。

去年扬州市调整普通住宅物业收费政府指导价标准，大部分物管企业根据管理成本的上涨等综合因素，在指导价范围内调高收费标准，但大多数小区的业主未予认可。

扬州市西区开发较早的凯莱花园，小区内游泳池、网球场、幼儿园等配套齐全，在目前许多新建住宅小区配套设施都未能达到这种程度，但物业费用一直沿用十多年前的0.25元/平方米/月的标准，小区内60%以上是机关、企事业单位干部、私营企业老板等经济收入较好的业主，但物业公司多次上门征求业主意见，拟调高物业服务费用，大部分业主均未同意，而且有20%左右的业主多年不交物业费。负责管理该小区的物管企业近几年连续亏损，在调高收费标准无望的情况下，为了维持企业的生存，只好裁员和降低服务标准，同时使用退休的人员从事安保与保洁、绿化等工作。物管负责人范经理告诉笔者：如果物业收费标准无法调高的话，亏损问题也就得不到彻底解决，公司最终只好选择撤走。

扬州鸿大物业公司负责管理的宝带小区的物业费收费标准，在2010年4月1日由十多年前物价部门核定的0.25元/平方米/月上调节到0.30元/平方米/月。鸿大物业公司负责人周丽明总经理对普通住宅物业收费实行政府指导价一事谈了自己的看法：扬州市去年下半年上调了普通住宅物业服务费政府指导价收费标准，按照江苏物业管理“新二十九条”第七条“普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价”的规定，我们公司根据政府指导价，结合宝带小区的管理成本，计划将单价上调0.15元，但在上报主管部门、物价局核审、征求业主意见后，前后经过半年多的时间, 最终只能调高了0.05元。按照现阶段的物价指数，这个调价无法让宝带小区物业管理收支平衡，要么降低服务标准，减人降薪，要么从其他营利项目调拨资金贴补。在市场经济的今天，我们都知道国家对粮食收购实行政府指导价，但种粮户一旦亏损，政府会给予一定数量的货币贴补。那么普通住宅物业服务收费同样实行政府指导价，地方政府是不是应该对我们这些亏损的物管企业给予一定的优惠政策或资金贴补呢?

那么对物业收费标准的确定与政府指导价，作为物业的开发建设单位有什么看法?笔者访问了江苏运杰置业的总经理陈伯元。陈总介绍，运杰置业开发建设的运杰龙馨园住宅小区，地处南通海门，购房群体均是经济收入较高的业主，均希望享受高档次的物业服务，因而在物业收费标准的确定上，物管与业主代表协商，根据服务标准结合管理成本与企业应得的合理利润，最终定为2.5元/平方米/月，高层物业以这个收费标准来说在南通地区目前属于较高的。陈总说，物业服务收费标准取决于业主的需要，因为业主是消费者，就像消费者到酒店，享受什么标准由消费者自己说了算，而酒莱的价格由酒店根据市场价格调整，如果政府给酒店莱价定个政府指导价，那么餐饮行业就无法生存了，同样对于物业服务行业来讲也是一样的道理。

对此观点笔者表示同意，普通住宅物业服务的收费标准，与政府指导价没有直接的关系，如果业主愿意缴纳超过政府指导标准的物管费，希望享受高标准的服务，只要与物管达成一致意见,政府部门也无权干涉，因为这是《物权法》赋予业主的权利。因此，在《物权法》已实施三年后，普通住宅物业服务收费标准实行政府指导价,笔者认为其现实意义和作用都不大。

笔者建议：为维护物业服务企业与业主双方的利益，规范对物业服务行业的管理，无论普通住宅与非普通住宅物业服务收费标准，都应取消指导价与调节价，统一实行政府核审价——物管企业根据为业主提供的服务等级标准和相应的管理成本制订收费标准，在征得业主同意后，报主管与物价部门核审、备案后实施。核审范围包括：小区配套设施、物管人员的配置、服务等级标准、物业管理综合成本与合理的理论收入、超过“双半数”业主的意见与签字等方面，通过核审确定收费标准的真实可行性，从而在确保物管企业保本、赢利、实现可持续发展的同时，维护业主的利益，让业主享受到质价相符的服务。

车库面积也应归入

物业管理收费的面积

“新二十九条” 第十五中条规定：物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算;尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。

目前在江苏地区，在物业收费面积方面主要存在三个方面的争议。一是户内实用面积与加上公摊面积后的建筑面积按哪个面积计收物业费的争议，由于两个面积通常相差十至数十平方米(公摊比例不同)，业主认为自己没有必要为电房、楼道等这些公共部位分担物业费。二是赠送的阁楼无产权登记，是否收缴物业费?前几年有部分房产公司把阁楼免费送给顶层购房业主，产权本上没有登记，而有的物业公司把阁楼也作为收费的面积，收取物业服务费，这就造成了收费面积上的争议。三是部分业主把车库改造后外租住人或商用，物管企业以此为由收缴物业费。

“新二十九条”规定统一以产权登记面积作为收费面积,对于户内实用面积与建筑面积、无产权登记的阁楼这两方面的收费面积争议按“新二十九条”规定执行，无可非议，物管与业主均能接受。但就业主把汽车库改造后，租给外来人居住或作为美容、商店等商用，物管企业是否应该收取物业服务费这一争议，笔者认为应该收取。其理由是车库作为业主日常停放车辆的地方，外租后额外地增加了小区的人员、车辆和生活垃圾，而且也增加了物管企业的日常管理工作量。

笔者建议：“新二十九条”在规定以产权登记面积作为收费面积的同时，应加上凡车库改变用途，作为经营收入用房的，物管企业应该参照营业用房收费标准收取物业服务费，具体情况可由物业与业主协商而定。

不应规定物业费的预收的

具体时间长度

在“新二十九条”第十五条中就物业服务费的预收作了明确规定：物业服务企业可按物业服务协议或买卖(租赁)合同约定分期预收，预收时间一般不超过半年。合同另有约定的，从其约定。业主、使用人应当按照入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间，作为交纳物业服务费的起始时间。

近几年业主收房时要先缴一年物业服务费才能拿到钥匙，已成为一种惯例;而物业交付使用后，大部分物管企业为了减少收费的麻烦，通常预收一年的物业服务费。

就物业费预缴时间长短的问题，笔者在南通、镇江、扬州等地走访了多个住宅小区。从江苏地区的情况看，目前大约超过半数的物管企业都是预收一年，对此，不少业主担心：提前缴完一年的物业费，物管公司如果服务不到位，他们就缺少了“监管与说话”的权利、砝码。而近几年少数物管企业“亏了就甩”随意撤出管理小区的做法，不但让预缴了物业费的业主们对物管失去了信任，而且给新进驻的物管带来阻碍。同样作为服务性行业的餐饮、供水、供电等企业，都倡导让顾客先享受再缴费，为什么同样作为服务性行业，物管企业就要先收费后服务呢?部分业主也对笔者说，希望将物业费的“一年缴”、“半年缴”改为“季度缴”或“一月缴”等方式，这样降低了他们的经济压力，也能对物业服务起到更好的监督作用。

笔者认为，在物业费用预缴时间的问题上，地方政府没有必要给予明确规定，这样反而不利于规范物业服务行业的管理，而且有违《物权法》的规定。对于业主来讲，不但有权决定费用预缴的时间，而且有权拒绝物管企业“先缴费后服务”的要求。笔者建议将“新二十九条”中“物业费的预收一般不超过半年”的规定，改为“物管企业原则上不得向业主预收物业服务费，物业费用的预收以业主自愿为宗旨，具体预收时间由物管企业与业主双方协商而定。

空置物业收费不低于

规定标准七成并不合理

“新二十九条”第十六条中规定：因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准7O%。具体可由当地价格会同物业管理行政主管部门确定。

前几年由于商品房的投资收益率较高，大量作为投资的商品房购买后被“空置”，因而导致了小区空置房的增多。江苏省近年空置房率通常在25%—40%左右。对于物管企业来讲，管理成本都是按照小区建筑面积乘以单位面积收费标准核算的，并以此标准签订合同，根本没有考虑空置房物业费打折的因素。“新二十九条”空置房按七成收费的规定，无形之中减少了物管企业经济收入。扬州“京华城中城”的别墅园区，房屋空置超过40%，有的空置房欠费多年，负责管理的物管企业在物业费收入减少的情况下，为了维持企业生存，只好降低服务的标准，减少成本支出，最终受损失的还是大多数已入住的业主。

另外，空置房在日常管理中，有些地方增加了管理的难度和成本，如业主装修之前与结束后的卫生间渗漏检查，物管就必须通知空置房业主配合查看，项目如：雨天门窗是否关闭(门窗未关雨天房内进水后会漏水到楼下业主家中)、顶楼屋面排水系统是否定期清扫(防止垃圾堵塞，雨水倒灌导致漏水影响楼下业主)等。

笔者认为，无论从物管企业还是非空置房业主的利益出发，空置房应该全额收费。“新二十九条”空置房物业收费不低于规定标准七成的规定，只是维护了少数空置房业主的利益，而最终受到损害的是物管企业和大多数业主的利益。为此笔者建议：在各地地方政府修订物业管理条例与收费管理办法时，应明确规定空置房不但要全额缴费，而且必须配合物管企业日常管理，以确保毗邻房产不受侵害。

明确规定车辆管理收入

的用途与停车收费后

物管企业应承担的责任

“新二十九条”第十八条中规定：业主大会成立前，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金。业主大会成立后，可以参照价格主管部门规定的标准，收益按业主大会决定并合同约定使用。

长期以来车辆管理收入的用途与停车收费后物管企业应承担的责任一直是物管企业与车主关注的焦点。就此问题笔者询问了江苏省住房和城乡建设厅副调研员陈健。他介绍，目前江苏省物业服务企业就车辆管理可收取的费用分两类：一是占用业主共有的道路或者其他场所停放汽车的，可收取车库(位)使用费加停车服务费;二是自有车库、车位的，应收取车辆停放服务费。由于物业服务企业只收取车库(位)使用费、停车服务费，并未接受业主特约委托收取车辆保管费，因此物管企业只承担车辆日常管理、交通秩序的维护、道路等与车辆停放相关的公共设施的维修、维护，建设并确保停车区域的各种照明、消防、安全设施的正常运行，因此不承担车辆停放期间的刮伤、损坏、失窃的赔偿责任。

就“新二十九条”车辆管理收入的70%纳入住宅专项维修资金的规定，笔者询问了扬州市多家物管公司和业主的意见，他们普遍认为这一规定与《物权法》严重相悖，根据《物权法》中的规定，利用小区主干道等公共场所停放车辆所产生的收入，属于全体业主共有，其用途的决定权在于全体业主，而非由政府发文规定。目前在江苏省有许多老的住宅小区，因业主私家车的增加，小区内道路、绿化等公共设施破损严重，消防通道、道路经常堵塞，存在严重的安全隐患。笔者认为车辆管理收入，首先应确保小区交通道路等与每个业主日常生活息息相关的公共设施改造、维修与维护、停车位的改造与增加、车辆管理设施的完善与维护等所需费用，车辆管理费用的收入应该专款专用，作为道路等公共设施的维修基金，由业主们自己推荐的代表负责审计、监督。

为此笔者建议“新二十九条”中车辆管理收入的70%纳入住宅专项维修资金的规定应调整为：车辆管理收益原则上用于道路、停车库(位)及车辆管理设施的维修、维护和停车位的增设与改造、车辆管理人员工资等。

(原载于《现代物业·新业主》2010年07期)