作者: 梁晓东 | 2010-12-01 00:24

空置房物业费打折的逻辑与悖论

社区当中反复的博弈过程最终以政府文件的形式确立下来，才是一些地方物业管理条例、制度出台的真正背景。前段时间，媒体广泛报道的某市物业管理条例修订案规定，住房连续空置三个月以上可只交20%物业费。在物业管理包干制和开发商成立物业公司的前提条件下，这类规定将客观上维护部分业主的利益，既然物业管理收支成本包干，那双方都有将成本最小化的倾向，业主概莫能外;既然开发商成为物业管理企业生存的主要支持者，那么业主的缴费在总的物业管理收支循环中其实本就处于次要的地位——从另一个角度看，当物业管理的大部分人力、物力、财力都用于满足开发商的售后服务要求，包括一些未迁入业主根本无法参与享受的活动(譬如社区文化等等)，那么，空置房征收20%的物业费，其实是一些住宅社区物业管理成本分摊的真实反映，即社区中起到实效的基础服务仅占20%的物业管理收费价值量。只有从这种现实出发，该修订案的说法才无可厚非。当年青岛市在国务院《物业管理条例》出台前很长一段时间，都维持着开发商支付全部前期物业管理费用的制度规定，直到业主委员会成立后物业公司才有权向业主收费，所以，未尝不可以把“空置房物业费打折”看成是现实中国社区利益均衡机制的一种反映。

但是，值得反思的是，在提倡法治的同时，是不是过于忽略了经济社会生活中各主体自我协调的能力?政府权力部门居然能够如此广泛而深入地干预社区私有财产的分配与调整，事实上是把大多数的业主都看作是早产儿，而物业公司则显然是被妖魔化了。假若该修订案的这一规定最终生效，那么潜台词就是：该市以前和以外的物业管理收费做法，都是在侵占空置房业主的利益——然而事实并不是这样。物业管理本身具有公共物品特征，决策者既不能获得全部收益，也不能承担全部成本，那么，内部市场常常会因效率的原因而失灵。如果把钱从公共服务成本中拿走，广泛地“搭便车”行为和俱乐部物品所导致的结果，就是社区总价值的崩溃，无怪乎作为行业指导文件的国务院《物业管理条例》中第四十二条规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”笔者以为，也只有全额缴纳物业服务费用的业主，在进行物业管理审计的活动中，才将有充分的权利与理由主张建设单位全额缴纳真正的空置房物业服务费。业主拥有的空置房物业费打折，实际上是对现实当中建设单位普遍忽略自身的应缴费用，所实施的一次战略性的“抵消”行为。

从极端个人的角度上，我宁愿把“20%法例”看成一次政治行动，而不是立法行动。该修订案的制订者们将自己明晰地划定为维护业主利益的斗士、推动经济的代言人。实际上，他们对社区中所发生的状况究竟有多大的控制力，自己也不清楚。在这一市场中，人们追求的往往是一种效果，而不是结果。

交易行为意味着，如果进行交易，证明交易对双方都有益，是一个正和博弈;不交易，仅仅是丧失了某种获益机会而已。但是两者还存在第三种选择情况，就是可以互相偷盗!偷盗成功，意味着一个人的所失是另一个人的所得，这是零和博弈;当大家都为了防止另一个人偷盗而采取安全成本，意味着大家都支出而无法获益，这就是负和博弈了。基于物业管理与业主之间相互不能信任所导致的一切互相遏制和阻碍的行为，其实就是双重累加的负和博弈。对物业管理中的任何决策，譬如“20%法例”，有人拍手叫好，有人叫苦不迭。或许大家以为，弹冠相庆的自然是那些拥有多套房产的业主，叫苦不迭的肯定是那些收不抵支的物业公司，但实际结果并不尽然，很有可能产生倒转的效果。物业管理的政策问题实际上都是“共同”的问题，这才是“物业管理”这一词汇真正可怕的部分。

诚然，中国的大部分业主从完全没有物业管理观念，到现在开始自觉形成了物业管理的缴费意识，这已是中国社会莫大的进步，其中包含了大量的物业管理一线工作人员的血汗和辛劳。如果没有他们的超额付出，物业管理行业的发展必须受限。但是，我们仍然注意到：一直涌动着的暗潮正是物业管理行业的尊严尚未树立起来，物业管理人的劳动不能得到相应的价值认同。当现实中《物业管理条例》、《物权法》这些良法在备受指责、执行中又被架空，当政府干预社区财产管理的政策频频出台，这些现象在深层上便意味着法治精神与制度建设依然任重而道远。

(原载于《现代物业·新业主》2010年01期)