“买楼送物管费”如何兑现
按照《广东省物业管理条例》的规定，开发商售楼时用“减免物管费”作为促销手段属于违规行为。物业服务企业按照物业服务合同的约定要求业主交纳物业服务费是合法合理的，业主不得以开发商的减免承诺作为抗辩依据，业主可就开发商不履行承诺另循法律途径主张权利。
广州新城房产开发公司是广州市宏源小区的开发商。新城公司在出售宏源小区的售楼广告中承诺：凡购买小区内90平方米以上的房屋，送业主自入伙之日5年的物业服务费。2006年11月25日，李毅平购买了宏源小区一套92平方米的房产，并于2007年2月入住小区。新城公司委托其下属的新城物业管理公司提供小区物业管理服务，物业管理费为每月每平方米2元。李毅平入住后，新城物业管理公司没有要求其交纳物业服务费。2008年1月，宏源小区成立业主委员会，业主委员会不满新城物业管理公司提供的物业管理服务，另行选聘了海鑫物业管理公司进场提供物业管理服务。海鑫物业管理公司进驻小区后，要求业主从2008年2月起按照其与业主委员会签订的《物业管理服务合同》的约定按照每月每平方米2元的标准支付物业服务费。李毅平以开发商承诺免缴5年物业服务费为由拒不支付物业服务费。物业管理公司经多次催告未果后，向法院提起诉讼，要求业主李毅平按照合同约定缴纳物业服务费。
开发商的承诺对谁有效?
原告认为，其作为经小区业主大会合法程序选聘的物业管理企业，依照物业管理服务合同的约定为小区提供了物业管理服务。被告作为小区业主，享受了原告提供的物业管理服务，应当依照合同约定缴交物业服务费用。被告拒不支付物业服务费的行为，违法了《物业管理条例》的规定，侵害了原告的合法权益，请求法院判令被告支付从2008年2月至2009年2月期间的物业服务费并承担滞纳金。
被告辩称，开发商在售楼广告中明确承诺购买90平方米以上的房屋赠送5年的物业服务费。按照开发商的承诺，从2007年2月至2012年2月五年内的物业服务费被告作为业主无须缴纳。因尚在开发商承诺的减免期限内，所以，被告不用向原告支付物业服务费用。如果原告要求支付物业服务费用，应向开发商追缴。
法院经审理认为，开发商在售楼广告中明确承诺减免5年的物业服务费用仅对开发商具有法律约束力。原告作为依法为小区提供物业服务的物业服务企业，与开发商不是同一民事法律主体，开发商的承诺对物业管理公司不具有法律约束力。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告应按照约定支付物业管理服务费用。据此，法院判决被告向原告支付2008年2月至2009年2月期间的物业服务费用并承担滞纳金。
本文观点
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告李毅平与开发商虽然没有就物业服务费减免问题签订具体的合同，但在开发商的销售广告中明确承诺“购买90平方米以上的房屋赠送自入伙之日起5年的物业服务费”，该允诺具体明确，对被告购买该套房屋有重大的影响。因此，减免物业服务费的承诺应视为房屋买卖合同的内容，如果开发商事后没有履行承诺的，应承担违约责任。
在实际生活中，除非开发商与物业管理单位属于同一个经济法人(例如由开发单位指定其下属单位承担该物业的管理义务)，那么其合同义务可以由该物业管理人代为履行，开发商减免物业管理服务费的承诺还可能兑现。但是，如果履行小区管理义务的并非同一经济法人，或者在小区成立业主大会后，重新选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业“不买旧帐”，就可能要求业主支付物业服务费。在这种情况下，业主与新的物业服务企业往往容易产生冲突。业主经常会以开发商的减免承诺作为抗辩依据，这种抗辩能否获得法院的支持呢?
根据我国的民法规定，民事合同具有相对性，即合同仅对缔约方产生效力，除合同当事人以外，任何其他人不得享有合同上的权利，也不承担合同上的责任。从合同的相对性角度考虑，开发商的减免物业服务费的承诺其法律效力仅仅发生在开发商与业主之间，该承诺具有相当于合同的法律约束力，且其法律约束力是相对封闭的，不能对合同主体之外的第三人发生法律效力。业主大会选聘的具有独立法人资格的物业服务企业属于开发商与业主(承诺)合同主体之外的第三人，有权根据自己与业主的物业服务合同约定，要求业主交纳物业服务费，业主不得以开发商的承诺作为不交物业服务费的理由。
《广东省物业管理条例》的新规定
2009年3月1日实施的《广东省物业管理条例》第四十一条规定，建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。该条例明确禁止建设单位在出售物业时对物业服务费用作出减免承诺。但在实践中，开发商为了达到楼房促销的目的，以“买楼送物业服务费”作为促销的方式屡见不鲜。针对这种情况，广东省条例规定，建设单位承诺减免物业服务费用由建设单位承担，该规定明确了承诺减免物业服务费的承担主体。因此，如果业主在减免物业服务费期限内遭到物业服务公司的追缴，其在向物业服务公司支付完物业服务费之后，可以依照其与开发商之间的减免承诺将已向物业服务公司支付的物业服务费用转而向开发商追索。如果开发商不兑现减免承诺，业主可以依照先前开发商的承诺向法院提起诉讼，要求开发商承担减免期限内的物业服务费用。
(原载于《现代物业·新业主》2009年05期)
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