作者: 王尔德 | 2009-12-02 10:32

加拿大共管公寓停车规矩多

和国内亲友通话，偶尔会谈到有关房屋的话题。每当此时，我会饶有兴致地向他们介绍起我在加拿大多伦多这两年所居住公寓的一些情况。说起以业主视角去观察物业管理，我最深的体会就是“规范”二字。本文仅以停车为例，和大家一起来解读这栋共管公寓的相关规定以及日常执行情况。

车位产权清晰转租条件苛刻

业主的车位和他们的房屋共同构成了业主的不动产，这一点在律师签发的房屋产权契约里早已明确阐述。为了规范车位管理，业主必须持车辆登记证、驾驶执照等证件亲自到公寓物业管理办公室履行注册手续，登记车辆型号、颜色、车牌号码等基本信息，以后情况如有变更，业主也应主动告知。物管办公室当场打印停车贴纸，并要求业主将之贴置于汽车挡风玻璃内侧的左下方，以便日后保安巡查时，快速识别车辆身份，将之与外来访客车辆区分开来。

由于业主车位属于私人领地，哪怕长期空闲着，外人车辆均不能随意停放，邻位车辆也不得部分占挤。此类情况一旦发生以及如何处理，在《公寓管理规章》里都有明确指令：

一、业主将自己车辆临时停放在访客车位，迅速通知保安;

二、保安查询、通知违章车主，或直接让拖车公司将违停车辆拖走;

三、保安通知业主将车泊回原车位。

步骤清晰，管理水准从中窥见一斑。

如此详细甚至近于苛刻的条款，究竟是何人制定的?所造成的“不方便”使得部分业主不愿遵守又怎么办?要回答这些问题，我们有必要先了解一下共管公寓相关的法律层次。

在共管公寓管理方面，加拿大每个省都有一部相应的法律。多伦多所在的安大略省称之为Ontario’s Condominium Act,1998(安省共管公寓法1998)，它是全省范围内该领域的最高法律。在此之下，还有一系列的制度规定，可细分为公寓章程(Declaration)、章程细则(Deion)、附例(By-laws)以及规定(Rules & Regulations)。

本文所提及的《公寓管理规章》其实是个统称，主要指最后一项，即规定(Rules & Regulations)。它由每座共管公寓的业主董事会制定，成为公寓日常生活环境秩序和行为准则的一种约定，修改起来也相对灵活，往往不需要经过业主大会投票通过。

倘若有些业主认为某项条规不合情理，那他也有可诉求的地方，可以将意见以书面形式递交业主董事会商议。若事关重大、时间又紧迫的话，只要征得15%的业主联名签署，就可以要求召开临时业主大会，讨论和修改条规直至罢免业主董事会成员。试想，如果一项动议的确代表了大多数业主的利益，那么修改规章就不是难事;若仅仅出于少数业主的个人习惯偏好，并不利于大厦整体管理要求的话，那么这项动议自然会落得一个“曲高和寡”、应者寥寥的结局。总之，只要能“讲理”的渠道通畅，发生冲突的几率就会降低。对个别视《公寓管理规章》如空物、凡事我行我素的住户，业主董事会可以发出书面通知，要求其注意整改，也可以根据需要，通过申请律师信等一系列的法律途径加以解决。

我所居住的这栋公寓的大部分住户拥有两个车位，有些人因子女离家上大学等种种原因，自家车位便“富余”出来。根据需要，他们可以选择对外出售或对外出租。这里说的“对外”，仅限于本公寓业主之间的买卖，或者本公寓住户(含租户)之间的出租，而不是广义上的面向社会。车位售价随行就市，大致每个在6,000加元左右。如果涉及出租，新租户也必须持有效的书面承租合同去注册登记。物管经理解释说，《公寓管理规章》之所以这样严格规定，也是基于大厦安全考虑，尽量控制闲杂人员和车辆的随意进出。由于条件限制，空闲车位对外出租不太容易，大厦一楼布告栏里常有七、八个招租广告热切地期盼着租客的出现，每月租金维持在30加元上下。

车位使用规定多多残障人士照顾多多

公寓车位按用途归属分成住户和访客两类。住户的车位均在地下负一、负二层，访客车位则落在地面上，居于大厦两侧。而最大的便利总是留给了那些残障人士。这栋二十来层、拥有209户的公寓共设5个宽敞的残障车位，它们是所有车位里最靠近正门大厅的，不仅地面上喷涂有大而醒目的标识，对应的路沿旁还竖有标牌，这样在隆冬时节即使大雪覆盖了地面标识也无妨按规泊车了。

这些车位专供残障人士使用，平时即使空闲着，其他人也不得占用。违停者会招来保安开具高达450加元的罚单。

访客均享受免费停车，但原则上不得过夜，即在凌晨二点至七点的时间段必须驶离。如遇到走亲访友，主人留宿这类情形，确属需要，也可获准过夜停放。前提是住户主人和访客须事先同往保安处登记，取得一张来宾停车卡(顾名思义，业主自然是不可以申请此卡的)。倘若宾客要一连滞留两天以上，则必须得到物管经理层面上的批准。

对于违停车辆，保安往往会好言规劝制止。访客如置若罔闻，那么保安就只能先礼后兵，开具罚单了。尽管这种事件极少发生，但我还是亲眼目睹过一回。当时一位送匹萨饼的小伙子为了尽快完成几家的送货任务，不顾保安提醒，执意将车停在正门入口处后，便径自窜上楼了。这时，只见保安毫不怠慢，迅速从办公抽屉里掏出罚单簿，草草填写后贴到该车窗前，严格地履行了他的职责。

或许这个匹萨小伙有所不知，甭说正门停车堵住消防通道，就是人在车上等候，只要超时一分钟，也要将引擎熄火，为的是保护空气环境质量和照顾到邻近居民的安静需求。这一条在《公寓管理规章》上有明文规定，正门处也有醒目标牌提示。

每逢有大型聚会来宾较多时，物管办公室总会事先在布告栏、车库出口等处张贴通知，提醒住户到时尽量将车泊回自家车库，以保证有充足的车位留给来宾，毕竟住户是不宜久占用访客车位的。(注：《公寓管理规章》中此条款现已被修改。修改前规定，住户禁止占用访客车位，违者会被拖车;修改后删掉此条，但也没有明说可以或者不可以占用。如此修改也是出于实际情况的考虑吧，但修改的权利在业主董事会，修改后只要表决通过，对全体业主和访客均有效。)

有必要说明的是，保安对违规停车开具罚单的处罚权，不是来自物业管理公司，而是直接源于多伦多市政府的法定授权。只有通过考试并取得证书的保安才可以申领这些空白联号罚单(Certificate of Parking Infraction)，并仅限于在自己所管辖的小区范围内执法。罚单开出后3天之内还要将底联及时上报。罚金由违章车主通过寄送支票、网上支付等多种方式直接交到多伦多市财政的账户内，不需他人经手，也没有任何形式的提留或按比例返还，因而不可能成为物管公司的“创收”渠道。而且，这种由保安直接开罚单的做法，在多伦多呈逐步下降趋势。取而代之的是，保安及时将发现的违停现象电话报告给Parking Enforcement Unit(市警察局下属的违停执法部门)的24小时热线，就近的执法人员一般会在10分钟之内赶到现场，签发罚单、四角拍照取证，忙得不亦乐乎。

车库使用规定一二三

尽管每年都要安排冲洗车库两次，物管办公室仍反复强调，要求大家保持地面清洁，禁止在车库内进行修车、换油、洗车等活动。因为由此产生的油污浸染，不易去除，需要一种特殊的、高要求的清洗服务。相关费用嘛，当然是由当事人负责掏钱，而不是广大业主缴纳的管理费来分摊。

同时还规定车位仅限停放家用汽车和摩托车。一些工程车、校巴等大型车辆因车库入口限高2米自然进不来，而其他一些拖挂车、小型游艇、电动雪橇以及气泵设备等也不允许放置在自家的车位上，更不用提那些易燃易爆的汽油桶等危险品了。由此可见，自家的地盘上也不是可以随心所欲，“想干啥就干啥”。

在车库里开进开出的车辆，时速还必须控制在10公里/小时以下，并且要求车头灯一直保持照明状态。

为了保证安全，车库安装了先进的24小时监控系统，保安也不间断地定时巡查。不过一旦车库里的车辆发生受损、被窃等任何损失，公寓管理方却从不承担任何责任，届时他们耸肩摊手仅深表同情，最多也就应警方的要求调取监控录像资料而已，剩下的善后工作就纯属车主和保险公司之间的生意了。

此外，对自行车的停放也有明文规定，只能在车库内的自行车区域集中存放。自行车不得经正门、电梯出入，也不得摆放在自家阳台上，更不用说附近公用楼道了。

我偶尔有一次需要将自行车搬回家中修理(多伦多几乎没有修车铺，只能自己动手)，起初保安根据规定，不让搬上，后经商议才放行。条件有二：

一、不得经大厅正门，得走地下车库再入电梯;

二、视自行车为携带物品，将之提在手上，不得推行，以免弄脏走廊里的地毯。

我表示理解并听从了。

凡此种种规定，均落入《公寓管理规章》条文之中，清清楚楚，既便于住户了解遵守，也便于管理人员的对照执行。任何肆意破坏或践踏规定的行为，不是简单的“不配合”保安或物管经理的工作，而是对《规章》的冒犯;反过来，一部详尽的《规章》也给管理方提供了依据和制约，减少了物业管理上的“自由裁量空间”，不是什么都由经理“说了算”，或可以“处处刁难”，从而也尽可能地消除双方的误解，更好地去尊重彼此的权利和工作职责。

《公寓管理规章》所列的这些条文早已形成，洋洋洒洒，貌似一部小型英文法典。它对事不对人，针对所有业主具有法例效用。承认并遵守它是购房前提，也就是说，作为购房合同的一个重要附件，买主被视为早已阅知并同意遵照执行。可惜的是，很多买家(尤其是来自不同文化背景国度的新移民)在购房前只顾房价谈判，却往往忽视这些条规，加上英文阅读能力有限，不愿仔细研读，直到入住后的某一日，被告知自己已经有意无意地冒犯了其中的某一条。

链接：

业主董事会和共管公寓法

在加拿大，公寓楼被注册为企业法人，是一个以履行日常经营管理职责为主的经济功能型组织。公寓楼的正式名称是公司(Corporation)，业主组织叫作业主董事会(Board of Director)，与公司的组织形式一致。实际上公寓楼包含着金融、保险等各种商业问题，董事会像经营公司一样经营公寓和管理公共事务。

安大略省的《共管式建筑管理法1998》(Condominium Act, 1998)最初制订于60年代，包括相关定义、组织形式与制度、管理过程、共管建筑的各种形式以及对共有要素的规定，是共管式建筑的最高法律。

在法律之下还有一系列制度规定。公寓章程(Declaration)对公寓的所有权、共有空间划分作了详细规定，并计算出每一个单元的占有系数和物业费的缴纳比例，同时也规定了哪些责任应由公寓共同负责，哪些应由单元承担。章程是在售房前已经规定好的，修改需要取得90%的单元业主的书面同意。章程细则(Deion)对单元的面积与位置、共同要素与专有要素作了详细规定。公寓条例(By-laws)由业主董事会建议并得到高于50%的业主的赞同，主要是规定公寓的组织形式，例如董事会的组成、会议安排、物业费的收缴方式、保险费的扣除标准等。公寓规定(Rule)由董事会制订，是对公寓日常生活环境秩序和行为准则的约定，修改相对灵活。(李国庆，《加拿大的业主董事会》，《现代物业·新业主》2009年10期)

(原载于《现代物业·新业主》2009年第11期)