热费收取必须兼顾各方利益
长春每年的10月25日至4月10日为供热期，这期间由于一些原因导致供热纠纷不断，也由此给笔者带来几点疑惑。鉴于此，笔者查阅了相关的法规条文并罗列了几个问题，抛出来与大家研讨，希望能够追溯本源，明确相互的权责利，为尚存的供热问题的解决提供几点思路。
第一年不入住业主按20%缴纳热费的争议
长春市市政公用局、长春市发展和改革委员会联合下发的《关于规范长春市城区供热价格及有关问题的通知》(长政公联字〔2011〕8号文件)第四条：关于当年新建住宅缴纳热费问题。当年新建住宅，办理入住手续并申请用热的用户自行承担热费。办理入住手续而申请不用热的用户只需缴纳20%的基本热费，其余80%热费由开发商承担，未办理入住手续的用户，由开发商承担全额热费。
这条规定引起了很大争议和纠纷。文件要求开发商承担已售但未入住房屋首年80%的供热费，明显是100%保障了供热企业的利益。从开发商的立场看，他们不愿意承担80%的供热费，该条款自然就成了开发商眼中的“霸王条款”，把矛盾点转嫁到开发商和业主之间，客观讲对开发商是不公平的。所以很多开发商一般会在合同中约定热费100%由业主缴纳、把增加的供热费计算到房价中或者办理入住时直接要求业主缴纳100%的供热费。毕竟“羊毛还得出在羊身上”，换句话说，开发商不可能平白无故地替购房者缴纳该项费用。
所以“游戏规则”的制定者应该充分考虑各方的权益，而不是单一方的利益，更不能因此而导致各方出现扯皮推诿，矛盾和纠纷不断。笔者认为如果第一年供热企业收取了100%的供热费，那么就不能要求业主第一年只缴纳20%的热费，但之后的缴费可以按照该条款进行。
何为按“采暖面积”收取供热费
根据《吉林省城市供热条例》第四章第二十二条：用户已安装热量表的，按照热量表读数计收热费;用户未安装热量表的，自2005年冬季采暖期起，按照采暖的使用面积计收热费。采暖的使用面积计算规程，由省建设行政主管部门制定。
“采暖的使用面积”这个词很多人错误地理解成就是“使用面积”或“套内面积”，其实不然——这里指的是“采暖”的使用面积。那究竟何为“采暖的使用面积”?为此，笔者又查阅了《吉林省建设厅关于印发<采暖的使用面积计算规定>的通知》中的计算规定。其第二章第四条：住宅采暖的使用面积包括套内使用面积、采暖的阳台面积及采暖的公共面积(公共部位面积)。第七条：采暖的阳台面积按结构墙体内表面所围成的水平投影面积计算;有采暖设施的阳台面积计入采暖使用面积之中;阳台内没有采暖设施，但与采暖房间相连，没有隔断，没有门的，阳台面积计入采暖面积之中。
那么由此引申出的问题是：一、采暖的公共面积中未设置供暖设施的，比如楼道，那么计算供热费时是否应该从供暖使用面积中减去该部分未供暖的公共面积?二、东北地区的供热企业一般都以“单位”为由，向物业管理公司按“建筑面积”收取物业管理用房的供热费。根据原建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，可分摊的共用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房;套(单元)与共用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。不应计入的共用建筑空间包括：仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房;其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。也就是说，为某一单独建筑服务的物业管理用房可以计入业主的公摊面积中，为多幢房屋服务的物业管理用房不可以计入业主的公摊面积中。对于前者，笔者认为既然物业管理用房的面积已经公摊在其中，供热企业按照“建筑面积”对该用房收取热费属于重复收费。
“因楼上楼下未入住导致室内供热不达标”是否退费?
根据《吉林省城市供热条例》第三章第十五条：供热期内，居民用户的室内温度昼夜不得低于摄氏18度;低于摄氏18度的，热经营企业应当退还相应热费。
如果单以该条文看，只要室内温度未达到规定要求，热经营企业就要退还相应热费。楼上楼下未入住、入住率不够，导致热用户室温达不到要求，业主按全额缴纳热费，理应享受符合规定的室温，造成业主心理不平衡。但此项责任不在热经营企业。这也一直是很多业主与热经营企业纠纷的矛盾点，导致每年供热纠纷不断。所以笔者认为相关部门应该针对此类特殊情况尽快研究解决方案，避免推诿扯皮。
收取供热“配套费”应视为已具备供热条件
园区的供暖设施施工完毕，经城市供热部门验收合格后，由开发商缴纳“配套费”，将热源接入园区，由热经营企业向业主收取供热费。同时，根据《长春市城市供热管理办法》第二十九条：住宅供热系统实行分户控制的，热用户室外供热设施由热经营企业负责维修、管理，热用户室内供热设施由热用户自行维修或者委托维修。
目前存在的情况是，很多实行分户控制的小区已经供热多年，但热经营企业往往以施工不合格等各种原因，拒绝进行供热设备设施的托管验收，造成供热设备设施无法托管，致使物业管理公司替热经营企业在承担相应的责任。
笔者认为既然开发商已经缴纳了“配套费”，热源已经接入园区，就可以视为已经具备供热条件，相关施工验收后符合规定，热经营企业就应该担负起相关的责任，而不是小区已经正式供热，之后再找种种借口拒绝承担责任。
(原载于《现代物业·新业主》2017年第5期/总389期)
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