作者: 金志韦 | 2006-12-01 16:46

缺乏监管的业主委员会

业主委员会，是物业管理区域内，由全体业主组成业主大会，通过民主选举产生的、业主大会的执行机构。理论上业主委员会对物业管理区域内的重大事项，只拥有提案权，并没有决策权。如选聘物业管理公司，应当由物业管理区域内拥有投票权数业主的2/3以上同意方为有效。但在物业管理实践中，由于广大业主对物业管理的重大事项进行表决时，往往采取的是“事先不关心，事后高度热情”的态度，从而造成了业主与业主委员会的矛盾。一方面业主缺乏对业主委员会的信任，另一方面的确有的业主委员会成员有自己的私利参与其中，从而加剧了物业管理矛盾的发生。为此，加强对业主委员会的监管已成为当前物业管理活动中不可回避的一个重要问题。本文旨在通过对业主委员会监管问题的探讨，从而找到一种切实可行的方法，为规范物业管理市场、推动物业管理的健康发展提供一种新的思路。

业主委员会缺乏监管的具体体现

业主委员会缺乏有效的监管，可以集中表现为以下五个方面：

1、提议的盲目性。业主委员会既然是广大业主民主选举产生的，又是业主大会的执行机构，那么理应对业主大会和全体业主负责，在决定物业管理区域内重大事项时，应慎重提交相关议案，特别是选聘物业管理公司、维修资金续筹等关系到每个业主切身利益的重大事项，更应慎之又慎。但目前，由于业主委员会缺乏有效的监管，致使业主委员会在向业主大会提交有关提案时，盲目性较大，对于可能产生的后果估计不足，为此往往产生不良后果，广大业主对业主委员会的意见较大。

2、组织的松散性。当前，业主委员会委员的组成，人员结构较为复杂，社会各个层面的人员均有可能成为委员。不同工作经历、不同社会背景的人员在一起议事，而议事的规则又得不到有关国家强制力保证实施，由此可见，这样的组织，相对来说较为松散，再加上缺乏必要的监管，从而造成业主委员会议事难、运作难，名存实亡的业主委员会在物业管理实践中占了不少比例。

3、责任的不明性。业主委员会因为是业主大会的执行机构，所以最终的决策权仍然是业主大会。根据“谁决策，谁负责”的原则，业主委员会在物业管理事项中，只享有权利，而无需承担任何义务和责任。如改聘物业管理公司，在改聘之初，进行宣传发动，可以罗列种种改聘的理由，表面上十分诱人，但改聘完成，运行一段时间后，发现“新管家”还不如“老管家”。物业管理中原有的矛盾非但没有很好地解决，反而雪上加霜。那么试问，谁来对这样的结果负责，是业主委员会还是业主大会?

4、主观的随意性。业主委员会委员辞职可以说已经不是什么新鲜事，在物业管理实践中可以经常遇到。而业主委员会的选举有着严密的法定程序，需要通过选举办法、酝酿推荐候选人、发放选票、大会表决等等程序，但选举产生后，由于种种原因，业主委员会委员可以非常轻而易举地辞职，不需要履行任何批准手续，以致造成了组织的支离破碎，更有甚者，集体辞职后，造成业主委员会的整体瘫痪。

5、权利的无限性。在物业管理实践中，最困扰我们的莫过于广大业主对关系到自己切身利益的事项，在表决过程中不关心，使业主委员会的提议，能顺利通过法定程序，成为业主大会的决议。但由此产生不利于自己的后果时，又高度热情，认为当初自己没看到，认为业主委员会在组织投票表决时，存在徇私舞弊的现象，存在着种种不合理的现象，认为业主委员会侵权，于是纷纷揭竿而起，进行所谓的维权，找媒体、找政府、张贴各类大小字报、口诛笔伐，从口水战发展到武力冲突，严重影响社会稳定。而面对此种情况，业主委员会也一脸无奈，认为其自身都是依法在开展活动，程序也已到位了。这样就造成了业主与业主委员会之间的矛盾。此时，政府为了维护社会稳定，往往采取召开协调会的形式，拉近彼此之间的距离，加强沟通，化解矛盾。维权业主对政府寄予厚望，希望利用政府的行政权来治理业主委员会。但根据国务院《物业管理条例》的规定，业主大会和业主委员会作出的决定只要不违反法律、法规，业主与业主委员会之间若发生了矛盾，政府只能采取协调的方式进行解决，无行政强制权。而此时的业主委员会对政府的调解往往带有抵触情绪，认为其作出的决定没有违反法律、法规，政府无权进行干预。双方业主对政府均有不同程度的不满，从而引发严重的干群矛盾。

加强业主委员会监管的重要意义

权利一旦失去了监管，就像一匹脱了缰绳的野马，后果是可怕的。为此必须加强对业主委员会行使权利的有效监管。

1、加强业主委员会的监管是维护最广大业主利益的需要。业主委员会是物业管理区域内全体业主民主选举产生的，理应心怀公正无私之心，尽最大可能维护最广大业主的合法权益。加强对业主委员会的监管是确保业主委员会公正处事的前提，是维护最广大业主合法权益的重要举措。

2、加强业主委员会的监管是促进物业管理行业健康发展的需要。物业管理活动的主体有二，分别是业主与物业管理公司。而业主行使权利往往是通过业主大会的表决和业主委员会的执行来体现的。要使物业管理行业朝着健康有序的方向发展，离不开物业公司和业主委员会的共同努力。因此加强物业管理公司和业主委员会的双重监管，是物业管理发展的必由之路。

3、加强业主委员会的监管是构筑和谐社会的需要。物业管理活动涉及千家万户的切身利益，直接关系到社会的稳定与和谐，而业主委员会又是物业管理活动的重要主体之一，因此有必要加强对业主委员会的监管。

加强业主委员会监管的措施

加强业主委员会的监管势在必行，为此建议从以下三个方面进行探索：

1、充分发挥社区居民委员会和党组织的作用。《物业管理条例》第二十条第三款明确规定，住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。由此可见社区居委会拥有建议权。而社区党组织作为党的基层组织，要切实发挥党的领导核心作用，加强对业主委员会等群众性组织的领导，业主委员会应定期向社区党组织汇报工作，听取意见。

2、健全组织，发挥群众的作用。建议在成立业主大会和业主委员会的同时，成立由社区、使用人和业主共同组成的监事会。监事会由业主大会民主选举产生，对业主大会负责，向业主大会报告工作，主要履行六项职责：一是监督业主委员会的有效运作;二是监督业主大会决议的执行;三是负责收集业主及使用人的意见和建议，并反馈给业主委员会;四是在业主委员会处于集体辞职和整体瘫痪的情况下，在社区党组织的领导下，启动业主大会程序，选举产生新的业主委员会;五是在业主委员会懈怠履行职责或影响社会稳定时，根据业主授权，启动业主大会程序，罢免业主委员会委员;六是业主大会赋予的其他职责。监事会设主任、副主任若干人，主任由社区纪检人员兼任。

3、完善法规，明确责任。目前的业主委员会可以说处于有权无责的状态，而《物业管理条例》也未能就业主委员会的法律责任作出明确的规定。因此建议要进一步完善法规，明确业主委员会对其提交业主大会表决的议案负责;根据“谁选举，谁批准”的原则，建议规定业主委员会委员辞职应报请业主大会批准，对未经业主大会批准，擅离职守的委员，由物业管理行业主管部门进行批评，给广大业主造成损失的应当进行赔偿;同时建议增设相应的法律条款，确保议事规则和业主公约赋有国家强制力保证实施。要加强对业主委员会的活动监管，当业主委员会的活动影响到社会稳定时，政府应有权采取相应的行政措施进行干预。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第7期总第49期)