作者: 宋志勇 | 2004-12-01 19:43

“居委业主物管”联合管理新模式探讨

近年消费者对物业管理的投诉很多，仅广州每年就有500多例。业界人士都在探讨物业管理的出路究竟在哪里?有没有新管理模式可以减少纠纷，促进行业的健康发展。出现在太阳广场的一种由“街道居委会、业主委员会和物业管公司联合管理”的新模式，给了我们些许启示。

太阳广场地处广州天河北繁华路段，1995年曾创下每平方米售价9000元的楼价之最。但在随后的7年多时间里，它却成了广州最有名的问题楼盘，脏乱差远近文明，楼盘的物业管理公司换了又换。到2003年初，该楼盘按照规定留存的维修基金基本没有，40%的业主欠缴管理费。自从2003年6月1日新的物业管理公司进驻太阳广场，实行联合管理的新模式，即由街道居委会、业主委员会和物业公司联合管理以来，小区发生了翻天覆地的变化。

该模式分3个层次:第一层是决策层，由业主委员会的主任、副主任，街道居委会的主任、副主任，物业管理公司的总经理和副总经理三方组成，主要任务是审核上一季度任务的完成情况，制定下一阶段的发展计划，任何决定都要求集体讨论一致通过。第二个层次是执行层，三方各有分工。业主委员会负责业主自律，同时监督物业管理公司;街道负责政策的上传下达，管理计划生育、消防等，以及处理一些疑难问题;物业管理公司则负责小区的日常维护以及综合创收等。第三个层次是具体的职能部门，包括保安部、绿化部、保洁部等，负责具体工作。

在太阳广场新的物业管理模式中，处于权力核心层的是由5人组成的决策层，包括广场业主委员会的主任、副主任，广场所属的街道居委会主任，以及物业管理公司的总经理和副总经理。在上述5人之中，物业管公司的总经理和副总经理是专职的，他们的报酬由物业管理公司从收取上来的物业管理费用中支付，具体标准根据其各自的业绩大小而确定;业主委员会主任和副主任也是专职的，他们的报酬也是由物业管理公司支付的，标准分别是主任每月1000元、副主任每月800元;而街道居委会主任虽然是兼职的，但物业管理公司总经理表示，公司也向他们支付一定的报酬，论功行赏。

这种联合管理新模式虽处于试点摸索阶段，但在太阳广场已取得了明显的成效，业主、居委会、物业管理公司均表示满意，达到了“三赢”的良好效果。最有力的证明就是:小区业主的缴费率由60%上升到92%(注:引自广州日报，2004/03/01);小区也被评为天河区安全文明社区。

下面分析这种新模式给我们的启示，并展望未来物业管理的发展方向。

在该模式中，最大的特点是在物业管理的决策层中引入了居委会的人，把业主委员会、居委会、物业管理公司三者架构在一起并取得了良好的效果。为什么?先来分析它们的性质和它们之间的关系。

业主委员会

业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会委员由业主大会选举产生，是业主、业主大会和物业管理公司的“媒介”。业主委员会的主要任务是组织召开业主大会并执行业主大会决议，在业主大会授权范围内负责物业管理的招投标，并与物业管理企业签订管理合同，支付服务报酬，协助物业管理公司开展服务活动，监督物业管理公司的履约情况，审核基金动用预算等。同时业主委员会接受业主、业主大会的监督。但在实践中，业主委员会难以很好地完成它的使命。究其原因:

首先业主委员会需要办公用房，因这会加重业主的公摊费用而受到限制;需要办公设备及办公用品，需支付委员工资，这些经费的来源多是从管理费、公共基金、经营性收益、停车费中支出，数量有限。

其次，业主委员会委员必须来自小区中的业主，多为非专业人员，且多为兼职，在业务上、时间精力上没有保证。

更为重要的是目前的法律、规章制度对业主委员会没有比较完备的、有效的约束。《条例》第十九条规定:“业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”第二十条规定:“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。”房地产行政主管部门应负责相关市场主体如物业管理公司、物业建设单位的管理，规范物业管理市场，而不是直接干涉物业管理活动中的具体事务，如业主委员会作出的决定等。对物业管理活动中的具体事务，应由物业管理主体相互监督。至于居委会，它目前是一个半行政性组织，法律上是居民的自治组织，不是完全的政权组织，不是业主的上级单位，业主委员会无理由接受其指导和监督。事实上，由于缺少约束，业主委员会未正确履行职责，或工作失误、甚至过失造成业主的损失最后都由全体业主承担，而这本应由业主委员会委员来承担;另外，物业管理公司也难以追究业主委员会的过失责任，因为业主委员会是民法体系中的以财产管理为目的的自治组织，只对业主(物业所有权人)负责，它的地位未被法律认可，不具备诉讼主体的资格。

居委会

根据宪法规定，居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第三条规定居委会的任务是:宣传政策法规、开展社区文化、办理公共和公益事务、调解民间纠纷、青少年教育、计划生育优抚救济、在政府和居民之间架起沟通桥梁、公共卫生和公共秩序管理。居委会管理的范围包括了物业管理的部分内容(一般认为物业管理为五大类:公共卫生和公共秩序管理、绿化管理、车辆交通管理、共用部位共用设备设施的管理、其它居住环境管理)。第四条还规定应开展便民利民的社区服务活动，可以兴办有关的服务事业。可以看出，居委会既具有自治管理的社会属性，又具有政府部门的行政属性和商业服务组织的经济属性。

居委会和业主委员会

居委会和业主委员会的区别主要有:

1、二者产生的基础不同:居委会自治的基础是法定的公民权利，业主委员会自治的基础是物业所有权;居委会委员、主任等事实上由政府委派，业主委员会委员由业主大会选举产生;居委会的设立、撤销、规模调整由人民政府决定，业主委员会的设立撤销由业主大会决定，并报政府主管部门批准。

2、性质不同:居委会有法律赋予的政治性和社会保障性义务，实质是一种半行政性的基层自治组织，而业主委员会没有诉讼主体的资格，不具备承担民事责任能力，是一种特殊的基层自治组织。

3、经费来源不同:居委会有专职人员，经费由政府财政拨款;业主委员会是否专职、是否领取工资及其数量取决于业主大会的决定，即使有专职，数量也有限，经费由业主自行解决，数额有限。

4、服务对象不同:居委会是基层政治组织，只对居民(居住地人)负责;业主委员会是业主的自主管理组织，只对业主负责。

5、工作的侧重点不同:居委会自治的范围包括社会福利、治安保卫、文教卫生、调解民间纠纷、就业等多项工作，是全方位、综合性的活动，使生活环境的自治，侧重于社会政治稳定;业主委员会自治的范围仅限于五大类公共服务项目，是专业性的系统性的活动，使居住环境的治理，侧重于经济利益。

但是，业主委员会和居委会都是基层群众性自治组织，都是维护社区、基层社会的稳定与团结。这正是二者合作的基础。首先，应摒弃“居委会是业主委员会的上级领导”的错误观念，加快居委会的改革，弱化其行政属性，还其本来的自治管理的社会属性(如2002年广州居委会的改革归还了居委会的社会属性，这是大势所趋)。居委会应与业主委员会平等合作，共同为社区、物业管理区域内的居民服务。第二应明确各自的社会管理职能，划分居委会与业主委员会在物业管理中的交叉事项，避免多头领导、决议冲突等。第三应加快改革，加强属地管理，把对辖区内物业管理公司的日常监督管理权下放给居委会。这样居委会、业主委员会、物业管理公司三者才能很好的合作，并有下列好处:一是三方互相监督、互相制约;据太阳广场的业主反映,由于缺少有效的监督机制,以前的物业管理公司把业主缴纳的管理费转为其它用途或用来填补企业的资金窟窿,并未真正用于小区的物业管理,这样双方矛盾日益恶化.如今, 三方互相监督、互相制约,业主不会担心自己交的钱白花.事实上, 现在的物业公司通过加强停车场的管理等经营广开财路,使资金略有节余,逢年过节业主还能收到公司的小礼物,如水果、贺卡等;二是责权分明，减轻了物业管理公司的负担，不像以前大包大揽，重复居委会的工作，现在能专职于“服务”这一块;这也是太阳广场现在的物业管理服务质量显著提高的主要原因之一;三是居委会能发挥协调业主委员会、业主和物业管理公司之间的矛盾的作用;如太阳广场电线的整改遭到一些业主的反对或不满，最后是在居委会的调节下顺利完成的;四是居委会更好的起到业主委员会、物业管理公司和政府之间的桥梁作用。如在居委会的引荐下，太阳广场添加了天河体育场不要的一些体育设施，方便了业主的体育锻炼。

随着居委会社会化程度和自治程度的提高，居委会成员将逐步都来自于社区，即也是业主，除自治的范围有所不同外，都是按规约召集业主召开会议，集体表决，与业主大会的组织形式有着类似的程序和方法。二者原来各自独立的自治制度有可能合并。至少合并有下列优点:一是经济来源有保证，又可以减少开支;二是节约办公的场地;三是合并后有专职人员为业主解决各种问题，方便业主。

从以上分析得出，太阳广场的这种由“街道居委会、业主委员会和物业公司联合管理”的新模式值得借鉴，它将是未来物业管理的发展方向。我们应加深理论的探索，加快政府的改革，突破新模式发展中的瓶颈。建议:一、恢复居委会的社会属性;二、业主委员会及其委员权利义务应明确，应能承担工作中的过失责任。这要求业主委员会能成为民事诉讼主体，如广东把它注册为业主会并赋予它一定的财产，这种做法值得关注;三是三者之间的权利义务应明确;四是减少物业管理具体事务中的行政干预等。

参考文献:

[1]广州日报.2004/3/01.物管公司里来了居委会的人.张青梅

[2]物业管理新解.徐鸿涛著,机械工业出版社

(本文同文作者：熊璐瑛;原载于《现代物业·新业主》2004第5期)