作者: 刘炘 | 2004-12-01 16:10

业主委员会权利义务问题研究

2003年6月8日国务院颁布了《物业管理条例》，并于2003年9月1日起实施。《物业管理条例》第一次在行政法规级别的规范性法律文件中使用了“业主委员会”一词，从而在立法层面上正式创立了我国的业主委员会制度。但是该条例对业主委员会权利义务的规定很不具体，从而导致现实中出现了诸多问题。本文从法学的角度出发，对业主委员会的权利义务作一简要分析和探讨，以收抛砖引玉之功效。

业主委员会的内部权利义务

所谓业主委员会的内部权利义务，是指业主委员会在与全体业主和业主大会之间的内部法律关系中所具有的权利和义务。业主委员会的内部权利义务可以划分为代理行为中的权利义务和管理行为中的权利义务。

1.代理行为中的权利义务

业主委员会在与全体业主(或称之为业主大会，即法律形式上的全体业主,以下同)的民事代理法律关系中处于代理人的地位。代理人在民事代理法律关系中的权利义务主要包括以下几点:代理人必须亲自实施代理行为。除非经被代理人同意或有不得已的事由发生，不得将代理事务转委托他人处理。代理人应谨慎、勤勉地行使代理权。代理人不履行勤勉义务，疏于处理代理事务，使被代理人设定代理的目的落空并遭受损失的，由代理人予以赔偿。代理人应向被代理人忠实报告处理代理事务的一切重要情况，以使被代理人知道事务的进展以及自己利益的损益情况。在代理事务处理完毕后，代理人还应向被代理人报告执行任务的经过和结果，并提交必要的文件材料。代理人不得与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。如使被代理人遭受损失的，由代理人和第三人负连带赔偿责任[1]。基于以上内容，业主委员会在与全体业主的民事代理法律关系中，所具有的权利义务大致有以下几个方面:在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同。业主委员会是由全体业主在业主大会中选举产生的，其代表全体业主与物业管理企业签订物业管理委托合同，必须在代理权的行使范围之内。只有业主委员会在代理权行使范围之内代全体业主签订的物业管理委托合同，才对全体业主具有法律效力。如业主委员会没有得到业主大会的授权或超越其代理权的行使范围同物业管理企业签订物业管理委托合同，则该合同对于全体业主没有法律效力。此外，业主委员会在同物业管理企业签订物业管理委托合同时，必须以自己的名义。非经业主大会追认，业主委员会以其他任何名义签订的一切合同，对全体业主都没有法律效力。在业主大会上向全体业主报告物业管理实施情况，并接受其监督。作为全体业主的代理人，业主委员会在每年召开业主大会时，应当进行年度总结，向大会作出工作报告，将一年中其所进行的各项物业管理活动向全体业主进行详细的说明，并对物业公司作出的财务年终结算和新一年的预算进行监督。此外，在业主大会上，业主委员会还应当接受全体业主对于其各项物业管理工作的监督。当业主大会发现业主委员会超越代理权的行使范围从事代理行为，或者和物业管理企业串通、损害全体业主利益的，可以拒绝承认业主委员会所为民事法律行为对全体业主的法律效力，其法律效力仅及于业主委员会自身;如果全体业主的利益受到损害，还可以要求业主委员会和物业管理企业承担连带责任。充分考虑业主的利益，维护业主的合法权益。业主委员会与全体业主之间的民事代理法律关系之所以产生，是因为全体业主由于自身专业知识和技能的缺乏而利用业主委员会为自己服务，希望其最大程度地维护自己的权益，实现自己的利益。因此，业主委员会在行使代理权时，必须从全体业主的利益出发，维护其权益，增进其福利。《物业管理条例》规定业主委员会成员必须从业主中选举产生，所以业主委员会成员也是业主之一，其行为应该是在维护包括其自己权益在内的全体业主的权益。故其在为任何民事法律行为时，都应该更谨慎、勤勉、忠实地行使自己的代理权，为全体业主的利益服务。

2.管理行为中的权利义务

业主委员会与全体业主之间还存在着一种管理关系，处于管理者的地位。管理者在管理关系中所具有的权利义务主要包括检查权、调查权、建议权、移交处理权、奖惩权以及依法管理、公开管理、对于非法管理给被管理人造成的损失承担赔偿责任的义务[2]。落实到业主委员会与全体业主之间具体的管理关系中，业主委员会的职责有:监督全体业主对于业主公约的实施。所谓业主公约，依照《物业管理条例》第十七条的规定，是指由业主大会制定的、对有关物业的使用维护管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定的、对全体业主具有约束力的规范性文件。业主委员会有权对全体业主在日常生活中实施、遵守业主公约的情况进行检查;对于业主违反业主公约的行为，业主委员会可以建议其改正，并可以在法律、法规和业主公约规定的范围内进行一定的处理;对于严重违反业主公约且拒不改正的业主，业主委员会还可以向上级房地产行政主管部门进行申诉，由房地产行政主管部门对其实施行政强制或行政处罚。收取、使用和管理专项维修资金。所谓专项维修资金，根据《物业管理条例》第五十四条的规定，是指属业主所有的、专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。笔者认为:应当将这部分资金划归业主委员会管理。但是，业主委员会在收取、使用和管理专项维修资金时，只能用于符合全体业主共同利益的、物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。接受全体业主对于其活动的监督。业主委员会在业主大会召开期间，应就其活动及专项维修资金的收取、使用和管理情况向全体业主作出详细的说明，并接受其质询。业主大会一旦发现业主委员会的管理行为超越了法律、法规和业主公约规定的职权范围，或违反有关法律、法规的规定，可以变更或撤销其行为;如发现其上述管理行为给业主造成了损失，则可以要求其承担赔偿责任。此外，如果业主发现业主委员会有非法挪用专项维修资金的情况，则可以要求其退还;也可以直接报县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，由他们负责追回。

业主委员会的外部权利义务

所谓业主委员会的外部权利义务，是指业主委员会在与物业管理企业、房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间的外部法律关系中所具有的权利和义务。业主委员会的外部权利义务可以划分为委托合同中的权利义务和行政管理行为中的权利义务。

1.委托合同中的权利义务

业主委员会在与物业管理企业之间存在的委托合同的民事法律关系中，处于委托人的地位。笔者认为:委托人在委托合同中的权利义务主要包括:指示受托人处理委托事务，不将处理该事务之请求权让与第三人。监督受托人处理委托事务的情况。预付专项维修资金费用及费用偿还。支付报酬[3]。结合以上内容，业主委员会在与物业管理企业的委托合同中所具有的权利义务包括:签订物业管理委托合同，委托物业管理企业进行物业管理。业主委员会在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同，将自己所在小区的物业管理事务交由物业管理企业进行处理。依据1997年建设部、国家工商行政管理局印发的《物业管理委托合同示范文本》及国务院《物业管理条例》的规定，物业管理委托合同中应该包括业主委员会与物业管理企业的名称、物业的基本情况、物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。在委托管理的期限内，若物业管理企业没有违反《物业管理委托合同》，业主委员会不得在未经业主大会授权的情况下单方面提前终止合同，将物业管理事务让与其他物业管理企业实施;否则就将按照合同中规定的违约责任向原物业管理企业赔偿损失。监督物业管理企业履行物业管理委托合同。业主委员会须检查监督物业管理企业履行物业管理委托合同、实施物业管理事务的情况，检查监督的内容主要应该包括物业管理企业对于物业管理委托合同中的全部管理事项是否都进行了管理、管理是否达到物业管理委托合同中规定的服务质量以及物业管理费用的具体收支状况。对于物业管理企业违反物业管理委托合同的行为，业主委员会应明确指出、依合同限期整改，如物业管理公司未能在规定的期限内整改或拒不整改的，业主委员会有权按照物业管理委托合同中的有关条款单方面终止合同，并按照委托合同中的违约责任条款要求物业管理公司进行赔偿。此外，业主委员会还应当收集业主和物业使用人对于物业管理事务的意见和建议，转告物业管理企业。向物业管理企业支付其用于物业管理事务的费用。对于物业管理企业在日常物业管理事务中支出的，用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的正常费用，业主委员会应当事先预付或事后偿还，资金从专项维修资金中支出。但为了维护全体业主的利益，业主委员会有审查物业管理企业提出的财务预算和决算的义务，只有在充分论证物业管理企业支出费用的必要性与合理性的前提下，经业主大会同意，才能与其签署合同，并代全体业主向其支付该费用。若未经业主大会同意或业主大会不同意支付，则业主委员会不得私自从专项维修资金中向物业管理企业支付任何费用。协助物业管理企业收取物业管理费。虽然签订物业管理委托合同的是业主委员会，但由于其与全体业主之间存在着“隐名代理”的民事法律关系(前文已有论述)，物业管理委托合同中规定的物业管理费应由业主支付。如有业主拖欠或拒付物业管理费，物业管理企业不能直接以业主委员会为被告提起民事诉讼，但业主委员会仍然负有协助物业管理企业督促业主支付物业管理费的义务;若物业管理企业以拖欠、拒付物业管理费的业主为被告提起给付之诉，则业主委员会负有配合其诉讼的义务。

2.行政管理行为中的权利义务

业主委员会在与房地产行政主管部门、公安机关、居民委员会的行政管理法律关系中，处于行政相对人的地位。行政相对人在行政管理法律关系中的权利义务有:服从行政主体的行政管理。依法履行各种法定义务。对行政主体执行公务的行为予以配合、协助。接受行政主体监督。在行政主体对自己作出不利的行为时，有权陈述、申辩。向有关国家机关提出申诉、控告、检举。依法提起行政诉讼。依法请求国家赔偿或补偿[4]。在业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会具体的行政管理法律关系中，业主委员会的权利义务包括:向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。为了使房地产行政主管部门更好地了解和管理业主委员会所在物业小区的物业管理事务，这次《物业管理条例》规定了业主委员会备案制度。当业主大会选举产生业主委员会后30日内，业主委员会须向所在区、县人民政府房地产行政管理部门备案，在备案时一般还需提交业主大会成立简要过程、业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议和业主委员会委员名单等材料。在通常情况下，只要业主委员会选举产生的过程符合《物业管理条例》及相关的配套规章的规定并提交了所需的全部材料，房地产行政主管部门一般都应让其顺利备案。此外，按现行规章规定，当业主委员会成员变更、业主公约内容修改或其他业主委员会备案的事项发生变化时，须重新备案。配合、协助公安机关和居民委员会做好物业小区内的社会治安工作。依据《物业管理条例》第二十条第一款的规定，业主委员会负有配合公安机关工作，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作的义务。笔者认为:当公安机关、居民委员会出于维护物业小区社会治安的目的，需要查阅业主公约、业主大会记录、全体业主名单、物业小区建筑物的施工设计图纸等文件资料时，业主委员会应当主动予以提供;当公安机关、居民委员会出于维护治安的目的，需要使用物业小区内共用部门或公用设施时，业主委员会应当准予其使用;若情况紧急，可不必事先征得业主大会的同意，仅需事后告知即可。此外，业主委员会若发现物业小区内的社会治安出现异常情况，应及时通知公安机关和居民委员会。接受房地产行政主管部门的监督。依据《物业管理条例》有关条款的规定，业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。若其作出了违反法律、法规的决定，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门有权责令其限期改正或者撤销其决定。业主委员会挪用专项维修资金的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，并对业主委员会给予警告，没收违法所得，还可并处挪用数额2倍以下的罚款。业主委员会擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正、给予警告，并对业主委员会处以5万元以上20万元以下的罚款。依法获得行政救济。当业主委员会在规定的期限内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门申请备案，若其选举产生的程序符合法律规定且提交了所需的全部材料，而房地产行政主管部门对于其备案要求不予答复或决定不予备案的，业主委员会可向其上级行政主管部门申请复议，也可以直接向人民法院提起行政诉讼。若业主委员会不服房地产行政主管部门对其进行的行政处罚的，也可以向其上级行政主管部门申请复议或向人民法院提起诉讼，要求其撤销处罚决定，并可以要求其对于行政处罚行为给业主委员会及全体业主造成的损失进行补偿和赔偿。

参考文献:

[1]王利明.民法，中国人民大学出版社，2000年版，第117页

[2]应松年.行政行为法——中国行政法制建设的理论与实践，人民出版社，1993年版，第648-650页

[3]史尚宽.债法各论，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九年版，第369-384

[4]姜明安.行政法，中国人民大学出版社，2003年版，第22-23

(原载于《现代物业·新业主》2004年06期)