作者: 李季平 | 2012-12-01 15:59

业主维权与市场风险

2011年8月18日，《南方周末》等多家国内知名媒体报道了北京市通州区华业东方玫瑰小区业主因楼房价格下降而引发的维权风波，事情经过大致为：

2010年4月，华业东方玫瑰楼盘推出A4等五栋楼，其中，A4号楼推出849套房源，成交价约为16,500元/平方米;到了2011年8月5日，项目二期A9号楼推出约90套特价房，以14,000-15,000元/平方米的均价对外销售。和前期A4号楼的价格相比，降幅达到10%以上，个别户型单价降数千元。例如，张女士2010年4月所买的88平方米户型，买价为19,100元/平方米，而此次A9同样的户型仅为14,000元/平方米;业主“锋行”买的63平方米的户型，2010年4月买价接近17,000元/平方米，此次A9同样的户型仅为14,500元/平方米。两者比较，去年买房的业主比今年同样套型面积的房子，要多花几十万元。多花了钱的业主们愤怒了。8月5日，部分业主到售楼处开展维权活动。

看了这一报道以后，我认为业主们应当将自己的合法权益与应当承担的市场风险分别对待，不应混淆在一起。在市场经济条件下，如果将两者混在一起，既违背市场规律，也给自己带来不必要的精神负担。

那么，当自己入住小区，成为这个小区的一名业主以后，哪些表现是自己的合法权益呢?我感到最基本的方面应当包括：首先是居住权，就是与自己所付购房款和物业管理费相适应的居住权利，如供水、供电、煤气、医疗卫生、环境整洁、安全有序等与生活密切相关的权益;其次是民主参与权，如小区业委会的选举与被选举，小区内一些与业主利益相关的决策等;再次是知情权，即根据国家和地方物业管理法律法规要求，小区内一些需要与其他业主协商决定的重大公共问题，如维修资金的使用、公共绿地的调整、相关经营收入使用等，都需要业主知情。业主的这些权益，都是国家法律法规所赋予，必须得到尊重和保护，一旦受到侵害，业主可以根据所受侵害的程度和范围，向社区、消费者协会、甚至人民法院申诉。

与业主上述自身合法权益相比较，本文开头新闻报道中所介绍的一些业主，因为在去年买房时价格高，今年同一开发商所卖同一楼盘、同一质量和配套的房子价格低，便认为自己的合法权益受到侵害，就要维权，就要让开发商退钱，我认为这样的行为是不理智的。在去年房价高时出手买房，是一种市场交易行为，市场交易说到底是一种风险交易。这里的风险包括两种结果，就是对于自从完成交易开始的后市而言，或许价格跌，或许价格涨，从公平公正的游戏规则看，无论哪种结果，自己都应当接受，不能因为买房时房价高，后来房价跌了，自己付出多了，就去找开发商维权;假如自从去年买房以后，到现在房价涨价了，你每平方米要赚数百或数千元，你会找开发商退钱吗?所以，市场交易的风险无论什么结果，都要接受。这就是市场，就是风险，就是与法定的业主权益的区别。

此次发生的北京市通州区华业东方玫瑰小区因房价波动而维权的行为并非第一次，以前在其他城市也曾发生过。对此，一个非常值得思考的问题是，为什么在我国一再发生买贵楼业主的集体维权现象?这虽然有着非常复杂的因素，但一个很重要的原因就是，我国住房制度改革十多年来，除2008年金融危机短暂出现房价波动以外，大多数情况下房价都是只涨不跌，有的一线城市几年内房价上涨数倍。在不少人心目中，购买商品房总是盈利的，根本就没有因房价下降而需要承担风险的意识。因此，一旦真的出现房价下降，甚至下降幅度较大，原来购房以升值为目的的业主，就感到心理不平衡，认为自己的权益受到侵害。殊不知，这样的结果并非权益受到侵害，而是必须承担的交易风险，将交易风险作为“合法权益”去维护，无论通过哪种途径，都很难达到目的。试想：如果同一种商品因为卖得早价格高，卖得晚价格低，卖主就必须把卖早的差价退给买主，那还是市场交易吗?还符合经济规律吗?

十年河东，十年河西。在当前我国进入房地产深度调控的情况下，前几年那种买房必赚的情况已经成为历史。作为一名理智的业主，要想在购买商品房方面取得主动地位，起码应当把握这样几个问题。一是国家对房地产的宏观政策，这是重中之重。从当前和今后一个时期看，国家仍将要把打击投机投资性购房作为调控的重点，不达目的不罢休，所以，那些一心想着买房以后在短期内出手牟利的行为是不现实的。二是无论是一线还是大多数二三线城市，房价的整体走势是稳中趋降，市场围绕这一趋势上下波动，普通业主不应对房价大起大落抱有幻想。三是作为个体的业主即使是集体维权，在开发商面前也处于弱势，即使开发商在房屋价格和出售环节有再多违法违规行为，按照法律规定也是由政府执法部门处理，在利益导向方面，永远不会向业主倾斜。所以，业主维护自己利益最好的方式就是对房地产市场作出理性的判断，看准时机再出手购房，避免因对市场变化误判而造成损失。

(原载于《现代物业·新业主》2012年07期)