吉林:保证金妥善使用挽救“弃管”
保证金扣减的标准如何确定、管理和使用?在《吉林市物业管理条例》中并没有规定，不够支付临时代管费的部分谁来补?超过的部分留给谁?物业管理公司是否会因为苛刻的保证金使用约定而导致最后颗粒无收?这些疑问仍然存在。
2009年1月1日起施行的《吉林市物业管理条例》(以下简称《条例》)，将“物业服务保证金”纳入了物业管理地方性法规中，这是地方条例中的一大突破，一个大胆的尝试，它将有效促进物业服务企业不断提升物业服务水平，能有效地促进行业发展，捋顺行业市场，《条例》中纳入“物业服务保证金”政策是非常有必要的。
究竟什么是物业服务保证金?
由物业服务企业支付的，用以保证物业服务企业信守合同，诚实经营，以及非正常退出项目后过渡管理期所发生的费用。物业服务保证金是为了维护业主合法权益，防止物业服务企业出现未返还向业主收取的服务期限以外的物业服务费、未按合同约定的标准提供服务、擅自撤出物业服务项目的、超标准向业主收取物业服务费或者其他费用的、损害物业管理区域内共用部位、共用设施设备等侵害业主权益的行为。
《条例》中第二十八条规定：物业服务企业应当向市、县(市)物业行政主管部门交纳物业服务保证金。标准为物业服务项目二个月的物业服务费用。
物业服务企业交纳物业服务保证金后，市、县(市)物业行政主管部门向物业服务企业出具物业服务保证金交纳证明。
第二十九条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务，违反物业服务合同，有下列行为之一的，由业主申请，经市、县(市)物业行政主管部门审查核实后，扣减物业服务保证金，并依法对受侵害的业主给予补偿。
(一)未返还向业主收取的服务期限以外的物业服务费的;
(二)未按合同约定的标准提供服务的;
(三)擅自撤出物业服务项目的;
(四)违反规定向业主收取不应该收取的费用的;
(五)损害物业管理区域内共用部位、共用设施设备的。
第三十条规定：物业服务企业退出服务项目时，应当与业主委员会协商，业主委员会同意后，经县(市)区物业行政主管部门确认，返还物业服务保证金本息。有异议的，可通过仲裁或者诉讼方式解决。
《条例》的颁布与实施，也就意味着今后在吉林市区域内的物业企业在参加投标时都要交纳数额不等的物业服务保证金，未交服务保证金的物业服务企业，其投标资格不予认可。招投标工作结束后，未中标物业服务企业服务保证金即予退还，中标企业保证金待前期物业服务合同终止且顺利交接后予以退还，这一规定的实施无疑给当地的物业企业勒紧了脖颈，使物业企业不得不重新审视自己的服务过程，对自己的服务理念重新定位。据吉林市政府相关人士透露，政府这也是无奈之举，一些物业公司只重利润，轻服务，很多抱着挣钱就干，赔钱就随时“弃管”的心态，这些企业缺乏社会责任感，给业主和社会带来一定的影响和压力，并且“弃管”现象逐年增多，仅2008年一年，吉林市发生“弃管”情况的小区达十余个之多。为防止“弃管”成风，规范行业市场，保证物业服务质量，政府才出台此规定。据了解，一些物业企业表示愿意交纳物业服务保证金，以提高企业的诚信度，他们有信心提高自身的物业服务，以便让那些搅乱物业管理市场、不遵循行业规范的物业公司退出市场，减少恶意竞争。
但笔者认为如果只站在政府和业主的角度上，单方面设置门槛有失公正，对业主来说是件好事，对物业企业则是一项“不平等条约”。政府监督力度的滞后、不作为，业主盲目维权，认为不交费就是维权，对物业管理的错误理解，不能理性地看待小区的长远发展，也是造成“弃管”的一个原因。笔者认为可以借鉴国外的一些做法，如新加坡的物业管理，业主在入住的时候，都要交纳一笔服务费保证金，当出现拖欠服务费的时候，由相关部门经裁定后直接扣除以抵物业服务费，当保证金不足时，由政府部门负责催缴。如果将吉林市和新加坡的方法合并，开发商、物业企业、业主三方都交纳一定数额的保证金，由第四方(政府)进行保管和裁定，这样会不会在一定程度上遏止了“弃管”现象的出现，是不是可能就避免了一些不必要的纠纷的产生?
《条例》中规定交纳的数额标准为物业服务项目两个月的物业服务费用，目前由于各个地区的情况不同，在服务保证金的具体数额上没有一个行业标准，据悉，在服务保证金的数额上，国家没有强制性标准也没有相关的法律法规可以参照，只能根据吉林市当地经济水平来定，摸着石头过河。如果定的太高，容易让物业企业产生顾虑，对本身盈利不多的物业企业来说也是笔大开支;但定的过低，容易造成物业企业不在乎，继而还会出现“弃管”现象。物业服务保证金交纳的标准为物业服务项目两个月的物业服务费用，这样设定，主要考虑到，被弃管的物业小区在重新组织招标或选聘物业服务企业的工作期间，可以用保证金来支付实施临时代管的物业服务费用，不会因为原物业服务企业突然“蒸发”而导致小区管理真空问题的发生。
保证金扣减的标准如何确定、管理和使用?在《条例》中并没有规定，目前扣减的标准只能由物业服务企业和业主双方自行约定，保证金的管理暂时由政府相关部门负责，但是不够支付临时代管费的部分谁来补?超过的部分留给谁?物业管理公司是否会因为苛刻的保证金使用约定而导致最后颗粒无收?这些疑问仍然存在。来看一下两个物业企业与业委会签订的服务保证金的扣除标准和协议范本：
例一
根据物业服务合同约定，现将如下服务保证金的扣除方案和标准作为合同附件：
第一类：小区发生重大责任事故
项目、定义 、裁定标准、执行结果。
室内盗窃案件。小区内业主(商用除外)发生居室盗窃案件且物业公司未能如约履行相应义务的，公安刑事立案，以有关机关裁定结果为依据，一次扣罚1万元。
发生火灾。小区内公共场所失火，物业公司怠于履行相应义务导致未能及时扑救,造成公共财产损失的，一次扣罚1万元。
人身伤害。小区内公共场所业主受到人身伤害，物业公司发现未能及时制止或采取有效措施,造成业主被抢、被打伤的且物业公司不作为的情况下，一次扣罚2万元。
第二类：服务内容和质量问题
根据《物业服务合同》附件五的规定，乙方保质、保量完成小区服务承诺。对某项目不能达到规定服务标准，需由甲方提出意见整改，逾期不能完成整改要求，根据情节轻重，每违反一条给予500—1,000元处罚。
第三类：业主满意度结果评定
每年10—12月间，甲乙双方共同对本小区1/3以上业主进行满意度调查。按以下标准执行：
业主满意率调查中不满意率高于30%时，每高出1%扣1,000元。
第四类：各项服务中出现的质量问题
小区私搭乱建、非法广告、业主随意张贴，2008年7月1日起，因未有效制止发生私搭乱建、非法广告现象，1个月内未能制止并向有关部门报告的，违反《小区业主公约》有关规定，一次扣罚1万元。
管理人员调动。乙方管理岗位工作人员合同期内不得更换;甲方要求更换而未及时更换 ，调整未经甲方同意的(甲方提出更换不受此款限制除外)，一人次扣罚0.5 万元。
外包合同的确认。乙方签订专业公司合同，应及时向甲方备案。10万元以上外包项目，需向甲方提供合同复印件备案，否则一次扣罚0.5 万元。
公示物业各项费用收支情况。每两个季度结束后15日内向业主公示前半年各项费用收支情况，所提交的文件未达标准，在10日内修订重新提交仍不合格的，一次扣罚0.5万元。
例二
“家天下”小区物业服务保证金使用协议
甲方：深圳市盛孚物业管理有限公司上海分公司(简称盛孚上海公司)
乙方：上海市家天下小区业主委员会
经甲乙双方协商，甲方愿意将10万元人民币存入乙方指定帐户用作物业服务保证金，在物业服务合同期内如果甲方被“家天下”业主投诉并经业主委员会证实确实属于服务不规范的，经警告仍未改正的，可参照下列标准在保证金中扣除一定金额作为对甲方的惩罚，所扣之款可用以补充共用设施、设备更新改造之用。每次确定罚款前应经双方电话或当面确认，事后记录在处罚记录本上，可阶段性汇总后至银行进行一次集中扣款(由乙方决定)。参照标准如下：
本协议经甲乙双方签字后生效，物业服务合同期满后质量保证金剩余部分乙方应退还甲方。本协议一式二份，甲乙双方各执一份。
甲方：
乙方：
年 月 日
先不说这两份标准和协议中的部分约定是否已经超出了物业企业的责任范围，是否过于苛刻，但大部分约定对物业企业来说是不小的挑战，为今后物业企业提高服务、信守约定敲响了警钟，值得物业企业去思考。
“物业服务保证金”的诞生，在一定的程度上推动了行业发展，减少了恶意竞争，有效地遏制了物业企业随意“弃管”，促进物业企业不断提升物业服务质量，但《条例》有待细化，使其更具操作性和普及性。“物业服务保证金”制度的制订和落实，说明政府在积极应对行业中出现的新问题，同时也说明制定相关政策时应多方面考虑政策的合理性和公平性，更多边地、理性地、富有建设性地推进这个行业的发展。
(原载于《现代物业·新业主》2009年第11期)
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