纽约小区业主委员会的几个权力
在纽约，小区全体业主委员会成员集体辞职的情况比较少见，互相争选业主委员会委员的情形比较多。原因是小区的业主委员会成立后，它具有审议、准核、决策的大权，大楼的运行与品质的好坏就掌握在这几个人的手中。
业主委员会有权雇用管理公司或管理人员，而管理公司或管理人员只有汇报、提议与执行的职责。管理公司管理得不好，不符合业主委员会的要求，业主委员会可随时决议解雇他们。
前些年，纽约皇后区的一幢联合国员工居住为多的大楼进行选举，一位约六十岁的白人老太落选后，由于心态不平，做出了把强力胶注射到几户不选她的业主大门的锁眼里的事情。这些业主回家开不了门，请锁匠开门后发现“锁坏”原因，经大楼的监视器侦查，真相大白。这位老太被受害业主起诉后，被判在社区义务劳动一年。
这种现象只是个例，但纽约大部分业主不轻易放弃管理小区的权力是普遍的。
中国的业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会代表了最广大业主的利益。业主委员会不是独立的经济实体，不可在工商局注册，也没有行业主管单位，在政府部门办的备案也仅仅是其选举过程的合法性认定。
与国内不同的是，纽约的公寓小区业主委员会虽然也是由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，但它正规的书面名称叫董事会，某某公寓董事会(The Board of xxx Condominium)。口语常叫为业主管理委员会。
以中国大多数小区名称的叫法，应该是某某花苑董事会，某某花苑业主管理委员会。
而英文A Owner Association 就是业主委员会，协会之意了。
大家可从中文来理解，董事会与业主委员会，协会之间的份量了。
第二，纽约的每一个公寓的出售计划书不是房产局、建设部审核，而是经纽约司法部审批，你建商怎么写都可以，一旦批准，书里的条例都是法规了。
公寓的出售计划书里把该小区的业主管理委员会选举方式，权利与义务，对业主委员会的人数与分工等细节都描述得很具体，很清楚。
它是具有法律定位的业主手册。
每个公寓小区的公寓出售计划书不同，每个公寓小区的业主管理委员会选举方式、权利与义务都是独立的，法律定位也是独立的。因此，纽约的小区业主管理委员会不需挂靠什么上级组织。
公寓业主管理委员会代表该公寓或小区的业主利益，因权力很大，建商很想控制业主委员会，为此纽约大部分公寓出售计划书中，司法部对买卖双方的利益给予很多制约。公寓出售计划书中的前言中就写清楚建商对业主管理委员会控制权力的规定。
新公寓开盘后，建商有二年担任业主管理委员会主席及其他职务的权力，或指定他的代理人担任。换句话说，建商有二年时间来掌控整个公寓的运作。但是，一年以后，有51%的单元出售后(确切地说是51% COMMON INTEREST出售)，业主有权自行选举业主管理委员会。
就是说，房子卖得好，建商就失去对业主管理委员会的控制权。对此，若开玩笑解释就是有权没钱赚(房子卖不掉)，有钱赚就没有权。但是，只要建商还有1%的单元在出售(这里特别要说明1%的单元不是留下来为自己用),建商或他的代表可以在业主管理委员会里有一席之位。
第三个不同是，纽约业主管理委员有控制财务权。纽约的业主管理委员会可以委托律师或会计师向政府以小区的名义注册一个非盈利公司，这个非盈利的公司实际上是由小区业主管理委员会来掌管。
纽约的每一个公寓小区的银行帐户是独立的，一般由管理公司经理与业主管理委员会财务员共同负责，每张支票(每笔开支)必须有二人署名才有效。这些记录必须保存七年。管理公司只是做细帐，做好收入与支出的记录。每个月底向每一位业主寄发下月的物业管理费帐单，每月初十天收存。迟交者将有几十元罚款(罚数由业主管理委员会定)。
此外，有些公寓小区的公寓出售计划书中写明业主管理委员对小区的员工有雇用与培训、考勤、提薪的权力，就是在公寓出售计划书中不明说这些权力的小区，业主管理委员对员工使用与福利都有一锤定音的发言权。
第四个不同是，小区里的二手房买卖和房屋租赁都要经过业主管理委员会审核批准。
小区里的二手房要出卖，必须经过业主管理委员会审核批准，最基本的功能是阻止没有交物业费的业主逃脱、阻止破毁过公物的业主、阻止与小区之间有法律官司的业主逃脱。防止有财务虚假的买主，防止不符合条件入住该小区的买主，防止有经济，刑事等问题的租客进入小区，以保障小区的水准。
上海《解放日报》2006年11月2日的一篇文章，业委会是否应该走职业化道路?文章中有人建议业主委会主任应该每个月拿5,000到10,000元工资，要职业化……文章提出要给业委会成员发工资，实际上是加重每一个业主的负担，而且会导致更多的“钱”矛盾，中国人现在把钱放在第一，好像有了钱，一切都能搞定了。
从现象到本质看问题，这种用钱搞定都是暂时现象。从长远的本质看问题，国民素质的下降将会导致社会文明的崩溃!
纽约的楼宇管理有百年历史，董事会成员(业主管理委员会会员)是不支薪的。
但有些公寓会给无薪资的业委会成员一些小福利，例如免去一个月的物业费，免费提供一个车位等，这些福利只在任职期内享用。一般提供这些福利的公寓也不多见。
虽然美国是资本主义社会，处处讲钱，人人讲钱，但不计报酬，努力为社会，为社区服务的志愿工一大批，这些人大部分不是有钱人，他们的指导思想是在工余时间为大家做些事是快乐的。
无论中国还是外国，选举业主管理委员会成员是非常重要的事。如果把一个小区比喻成一艘船，业主管理委员会成员就是船长，舵手。管理公司只不过是伙计水手们。我们选出了提倡五湖四海，不搞小团体主义，热爱公益活动，大公无私，不计酬劳的，晚上与周末不怕有屋主敲他门，求助解决邻居冲突，紧急事故，有能力并善于与人沟通，有财务，地产，法律，水电等专业知识的业主来当小区业主管理委员会成员，来掌舵小区这条船，小区的品质就有保证了，公寓的价值就会上升了。
昆明金洲湾·蓝屿小区业主委员会集体辞职，虽然表面原由是物业公司未尽到物管职责，同时小区部分业主不配合、不理解业委会的工作等。实质上是小区业主委员会成员在当前中国物业管理制度下的一个无奈行为。
应该相信这样的事件发生，在中国不会仅是昆明金洲湾·蓝屿小区业主委员会。
如果一个小区选出了一个优秀的董事会，又赋予纽约公寓小区董事会(业主管理委员会)的权力，他们可能就不会辞职了。
但，担心的可能是滥用职权与贪污腐化了?!
(原载于《现代物业·新业主》2008年第2期)
本文为《现代物业》、 设施管理网（cnfm2001.com）联合版权所有，禁止转载。如有需要，请联系xdwyxmt@126.com。