作者: 苗正华 | 2006-12-01 20:39

龙柏街道模式中的物业管理意义

上海龙柏街道总面积4.54平方公里，常住人口10万多人，外来人口2万余人，整个社区已建成各类住宅和公建配套用房340多万平方米，有独立物业管理区域86个，物业管理企业39家，居委会31个。龙柏街道这些年以法规为基础，从实际出发，与区房地产部门紧密配合，积极发挥街道综合协调的优势，以创新的精神，成功破解了物业管理工作的难题。现在该街道70%小区成立了业委会，物业费收缴率普遍达到98%以上。

龙柏街道首先提高对居住物业管理工作重要性紧迫性的认识

居住物业管理工作是贯彻落实“三个代表”重要思想的重要内容，物业管理工作涉及到每一个居民、关系到群众的切身利益，直接影响到居民群众的安居乐业，是提高居民群众生活质量的重要保证。居住物业管理作为社区建设的重要基础，是街道必须重点抓好的为民实事工程。良好的物业管理服务是创建文明小区的前提条件。居住物业管理工作是加强党的社会基础的重要抓手。进一步推动物业管理工作的健康发展，可以增强党在居民区工作中的影响力和凝聚力。

建立专门负责指导协调社区居住物业管理工作的机构

龙柏街道很早就建立了专门负责指导协调社区居住物业管理工作的机构——物业管理科，几年来这一机构在两个方面发挥了重要作用：一是代表街道，依据法规发挥综合协调优势，与区房地部门一起对物业管理工作进行监督，协调解决开发商、居委会、业委会和居民中产生的与物业管理有关的问题;二是承担了大量与物业管理有关的信访工作，有利于街道及时、全面地掌握工作中存在的问题，及时向房地部门沟通联系，为房地部门开展专业的监督管理提供必要的依据。

龙柏街道建立了街道物业管理工作协调领导小组，领导小组组长由街道主要领导担任，人员由街道有关职能部门负责人和部分有代表性物业公司经理组成。

龙柏街道建立了物业管理企业联席会议制度，建立了由党工委副书记任组长的业委会工作监督协调小组，促进业委会工作规范有序地进行。

龙柏街道建立了居民区物业管理工作联席会议制度，特别注重发挥居民区自我管理的作用。联席会议由居民区党支部负责组织领导，居委会、业委会、物业管理公司和社区民警等参加，使小区物业管理工作形成合力。

由于整个龙柏地区形成了以街道为主的综合协调管理机制，这为贯彻落实“条块结合、属地管理”的要求打好了基础。

龙柏街道特别加强了基层党组织对居住物业管理工作的领导

龙柏街道的这一做法使居民区党支部成为各类组织和各项工作的领导核心，由于物业管理工作涉及居民的切身利益，是居民关心的主要问题，所以是党支部必须抓好的重要工作。

居住物业管理是个性化很强的一项工作，每个小区又都有自己不同的特点，街道和房地部门不可能有精力去具体指导每一个小区，这就必须依靠居民区党支部去担负起这一责任。在建立居民区联席会议制度的同时，把工作重点放在对业委会建设的领导和监督上。在业委会建设初期，由于受当时条件的限制，监督力度较弱，部分小区业主自发组织成立的业委会出现过一些问题，个别的还比较严重，当事人被追究了刑事责任，严重损害了广大居民的利益。面对这些情况，龙柏街道要求居民区党支部必须具体抓好以下三个环节：

(一)抓好业委会的筹备和换届选举。党支部直接参与筹备组的具体工作，利用自身熟悉群众的优势，主动承担起业主代表的推荐选举工作，从一开始就占据主导地位，确立在业主中的威信。把好业主委员会候选人的人选关，积极推荐素质好、热心小区工作的业主成为候选人，发动党员业主积极参与到业委会的选举工作中，促进了业委会人员构成的优化。5年来已成立的小区各业主委员会都能在党支部的领导协调下平稳运作。

(二)抓好物业管理工作中重大问题的组织协调，把工作重点放在组织协调好一些涉及广大业主利益的重大问题上，如物业公司的选聘等。居民区党支部只有维护好业主的合法权益，为居民办实事，才能确立在广大业主中的威信，真正成为领导核心。

(三)抓好业委会作用的发挥，坚持业委会依法履行好自身的职能，切实为小区办一些实事。

龙柏街道不断探索推进物业管理市场化的机制

物业管理企业要提高服务质量、产生效益就必须达到一定的管理规模。龙柏街道有一些小区，由于规模小，基础薄弱，少数物管常年亏损，物业管理质量差，居民意见大，从2000年起，龙柏街道开始着手推进物业管理区域的优化重组。

实践证明，在物业管理市场化运作机制还没有完善的情况下，政府的推动是完全必要的，特别是在解决一批弱差物业公司的退出方面，只有靠政府出面主动协调，才能最大程度上保证交接工作的正常顺利进行。即使在业委会选聘物业公司的工作中，政府部门也要加强监督，保证选聘工作的规范和体现广大业主的意愿，防止出现暗箱操作，损害业主利益。

龙柏街道不断完善居住物业管理的长效机制

(一)龙柏街道建立了街道物业管理委员会，街道主要领导任主任，党工委、办事处分管领导任副主任，成员包括房管办事处、公安派出所、街道各相关职能部门和单位，包括部分人大代表、政协委员、居民区党支部、居委会代表、业委会代表以及物业公司代表。街道物业管理委员会下设物业管理办公室，与区房地局在街道的常设办公室合署办公，街道物业管理办公室定期召开会议，商讨街道物业管理工作中的重大问题和突出问题。在街道物业管理委员会的领导下，分别建立了物业公司联席会议和业委会联席会议，通过这两方面机构加强对物业公司经理和业主委员会主任的培训和交流。对尚未成立业委会的小区要建立小区业主代表小组，并由小组召集人参加联席会议。

(二)完善监督评价机制。一是加强行政监督。由房管办事处负责同街道有关部门，建立物业管理规范化建设监督小组，建立日常巡查制度，设立物业管理企业的工作档案，对物业管理企业的不规范行为给予及时的指正、通报和责令整改。规范业主大会和业委会运作，建立业委会工作手册，在维修资金的使用，解聘和选聘物业公司的过程中，监督其严格按照规定的程序去操作。设立街道物业管理投诉中心，公布投诉电话，及时受理群众对物业管理及业主大会、业委会运作中的各种投诉;组织实施好小区物业管理(负责人)责任制的考核工作，落实好业主满意度的测评工作，以此作为评价物业管理企业的主要依据;二是加强社会监督。建立街道物业管理行风监督员评议员队伍，制定评议工作制度，由居委会负责及时听取居民群众对物业管理工作的具体意见，协助房管办和街道做好对物业管理企业的测评工作。三是加强组织监督。居委会作为居民自我管理、自我服务的基层群众性自治组织，在居民区管理中处于主要地位，是居民管理的主体，居委会必须按《物业管理条例》要求加强对业主大会、业委会和物业管理企业的指导和监督，要参与业主大会的筹备工作，参与业主大会会议，参与物业管理工作中重大事项的协商研究，并及时地将居民的意见反馈给物业公司和业委会，切实帮助业委会和物业公司解决实际困难。

(三)完善基层党组织的工作机制，建立党支部领导下的业主大会筹备组，推选好业主代表和业委会候选人，把楼组长的建设与业主代表推荐工作紧密结合起来，凡是符合条件的楼组长优先担任业主代表。逐步建立和完善广大业主参与业主大会的操作方法，使广大业主的意愿能够及时和正确的表达。

党支部加强宣传教育，培育居民正确的参与意识，加强业主大会的组织工作，保证每次业主大会会议的正常秩序，不断提高业主大会的自治管理水平。

党支部始终参与小区物业管理重大事项的决定。对于业委会主任或委员，物业公司经理是党员的符合条件要吸收到党支部中去，发挥党支部的领导核心作用，共同商讨包括物业管理在内的小区建设的重大事项，如制定和修改业主公约，业主大会议事规则，选聘、解聘物业公司等。

(四)建立物业管理工作的表彰激励机制。通过对物业管理企业的综合考评，在全街道范围每年评选出十佳物业公司，十佳物业经理，并给予一定的物质奖励。指导各业主大会根据小区实际情况，按照有关规定决定业委会工作人员的津贴。街道还对热心为广大居民服务作出突出贡献的业委会工作人员授予街道“好管家”的称号。

物业纠纷的解决并不是一个遥远的梦，任何小区只要看清要走的路、以往的挫折也会转变成一笔宝贵的财富，促进加快行动，改变自己小区的现状，后来居上。和谐社区的建设决不是少数业主的事，也不是哪一个政府部门的事，这是一项需要全社会各界关注和配合的系统工程，直接深刻影响创业环境的改善。

目前，一方面大学生就业难，另一方面社区又急需管理、建筑、法律、医疗和创业等方面的服务，所以，惟有从我国的实际出发，加强党的领导，发挥政府公权力的强大作用，自上而下切切实实推进社会体制的改革，并且自下而上逐步提高民主自治管理的能力，上下结合使新建小区实现长治久安，成为每一个居民幸福的港湾才有可能!才有希望!

社区建设是一项长期繁重的工作，从硬件到软件急需学习、研究和解决的问题还很多，为此，政府和广大居民都肩负着同样无法回避的责任和义务，任重而道远。

(原载于《现代物业》2006年第12期)