作者: 忻锦帆 | 2017-04-19 11:43

业主组织给业主“发红包”之喜与忧（下）

(点击访问：《业主组织给业主“发红包”之喜与忧(上)》)上期说到，在扣除了必要的费用以后，业主共有收益应当主要用于补充住宅专项维修资金;而且，在绝大多数小区，长远说来，维修资金不会嫌多。能够通过维护业主权益为全体业主积累资金的业委会负责人，一般是懂得这些道理的，都比我了解得更深入。但是，仍有很多辛勤为业主服务的业委会，除了利用共有收益进行急需的维修外，往往不能或不想增加太多的积累，而是用于其他方面了。

共有收益补贴物业管理费

首先是很无奈地用共有收益补贴物业管理费用，这是最普遍的。从眼前的需要来说，不少这样的补贴确有必要。但是从业主长远利益、根本利益考虑，其实弊多利少。

在正常的区分所有建筑物管理中，共有部分管理所需要的费用由每位业主分摊，AA制。高档的管理需要高额的费用，低档的管理只需低额的费用，由业主共同选择、决定，丰俭由己。只要财务公开，大家同意就行。而对费用水平的高低，业主在购房时已经有了思想准备;对因物价、工资增长而增加成本，业主也能理解。至少，对绝大多数商品房业主来说，不存在买得起房子却付不起管理费用的事，何须补贴?

业主不是付不起管理费用，更不是存心不付，而是不愿意不明不白地付冤枉钱。所以，正确的对策不应是长期用共有收益去补贴，而是消除业主对财务的疑虑，更不应该责怪业主不肯付出。

业主已经或逐步走向当家做主的小区，既然业主已经组织起来，就应该实行财务公开。每年做好年度费用的预算，经过业主评议，多数同意后，按预算分摊各户费用，天经地义，无须补贴。共有收益，则应尽可能充入维修资金，以备不时之需，免去届时匆忙筹集的不便。资金积累多了，可以进行大型维修、升级、改造，这符合业主的长远利益、根本利益。总之，我赞成分摊费用该提高就提高，共有收益还是尽量汇集到维修资金当中。

至于业主组织只掌握部分共有收益，整体管理仍由物管公司包干的小区，如果一直用共有收益糊里糊涂地补贴物管公司，业委会和物管公司都不会长期得到业主的信任。即使一时谈好了条件，到后来都会有变数。只要有一方思变，就会有新的矛盾产生。而还有的现实情况是，不少物管公司大喊亏损又不肯公布账目，还上演宁可贴钱给业主也不肯撤离的虚假剧本，完全违反常理。物管公司被解聘后不肯撤离的事例，近几天我又遇到了。

有些业主自主管理的小区，用大量的共有收益补贴管理费用，还有其他因素。

一种是一些刚实现自主管理的小区，可能因为以前核定的物业费早已大大滞后，一下子提高收费业主也不易适应，只得先用大量共有收益进行补贴。这样的补贴，我觉得应该当作权宜之计。而最需要做的是，在财务公开的基础上，汇集业主关于改善日常管理和修缮、改造、更新的要求，估算出各项要求所需要的合理成本，经过充分讨论，根据轻重缓急逐步落实，让业主们感到钱都花在刀刃上了，逐渐体会到提高物业管理费用分摊水平，减少共有收益补贴，让收益更多投入维修、改造的好处。

老的自主管理小区，如果当初宣传欠周，把“不涨物业费”作为热点，也可能造成后来的被动。一旦业主有了这样的思维惯性，要纠正就会有点难度。年复一年，越来越多的共有收益补贴日常费用，难以满足不断增长的共用部分维修资金需求，最后反而可能引起业主不满。行“善政”也要小心，古代早有教训。

在资金方面，要提倡用正确的理念引导业主。自主管理可以大大减少损失，减少浪费，这些当然应该宣传。最好同时让业主明白，自主管理在经济方面的目标，不是减轻业主的日常负担，而是用同样的钱做更多的事，做得更好。取得了业主充分的信任，以后在需要时还可以向业主筹集更多的钱，整旧如新，更可以改造升级。国内外的大量事实证明，维护得好的房产，不但住得舒心，而且房价涨幅明显高于邻近房产。虽然多数业主不会频繁让房产变现，但是这说明了市场的认同，对业主也是良性的心理刺激。而平时住得舒心，是无价的，是最重要的。

业主是通情达理的。我接触到的一些小区，绝大部分是中青年业主。比较一致的想法是，只要钱用到该用的地方，公开透明，物业费该提就提;工作做得好的员工和物管公司，报酬也应该相应提高，大家都要舒心。

再说分红

房子主要是用来住的。绝大多数业主对房子的要求，主要是使用方便，安全有保障，出现问题能及时修复，在具备条件时进行改造、升级，保持和提升建筑物本体及其附属设施的使用价值;并不打算通过自住、自用的房子本身获得孶息。只有在买卖、出租等情况下，房子才是投资品;自住的房子平时只是消费品，就像空调、电视机一样。业主购房时，会考虑共有部分的管理费用是否与自己的消费能力相匹配，而没有人会考虑入住以后，每年能得到多少分红。

所以，给业主分红，虽然能够给业主一点小实惠，但并不在业主的购房动机里。分红只不过是蝇头小利，绝大多数业主对此的心态是：有也不错，没有也不想，并不很在乎。所以，实行分红，其动因极少是业主的强烈要求，而往往是业委会的主动行为。

业委会为什么想分红?一个原因是需要刷存在感。分红的钱不多，却有一定的轰动效应，能够让业主们知道，有一个叫做“业委会”的机构，在认真为大家办事，能给大家带来利益，从而“激发业主们关心、参与小区公共事务的热情”(一位业委会主任的话)。在当前的环境下，刷存在感并不错，有需要，也有一定效果。但是，一时的轰动能产生多少长远效应?我观察的结果是——并不理想。业主参与度比较高而且比较持久的小区，倒不一定会分红，主要是依靠财务公开透明，决策过程公开透明，业委会与业主紧密联系，真正让业主当家做主，这样根本、长远、日常的努力铸就的。

“墙里开花墙外香”。通过媒体的宣传，业主组织给业主分红，会唤醒基本上没有自主管理权的小区业主，给他们以启迪。从一些小区的业主交流群里看到，议论的焦点并不是“别人家的小区”分了多少钱，而是“别人家的小区”业主有自主权。这种效应的意义，我看倒要大于在分红小区内部的效应。

其实，业委会需要刷存在感，也是一种无奈。这里就不深入讨论了，反正大家都能理解这样的无奈。

比较健康的业委会为何缺乏安全感

下面谈谈一些小区业委会推动分红的更大动机：比较健康的业委会缺乏安全感。

小区业主的结构是比较稳定的，全世界大都如此。因为小区事务的决策权属于业主，业委会只是执行机构，按理说，小区管理的宗旨、方针也应该是稳定的，全世界也大都如此。香港的业主立案法团，管理委员会任期为两年，算是比较长的，而且委员连选连任没有限制。台湾的区分所有权人会议，管委会的任期是一至两年，连选连任只能有一次，就短一些了。日本的管理组合理事会，由业主每年轮流担任。比如一座300户的大厦，每年由20户业主担任理事，15年轮换一遍;除了有时有业主自愿连任一年以外，往往是每年全换新人，但小区的管理并不会因此有大的波动。

成立业主大会公告

而我们这里，业委会在决策中实际上起的作用比他们大，业主大会的作用就比他们小了。业委会成员，特别是主任、副主任，往往被称为“领导”。“领”、“导”都有“引”的意思，并没有管辖、指挥、命令的含义。如果按照“领导”这个词的原意，业主对不存在管辖-服从关系的业委会成员称为“领导”，也没错。问题是，现在早已习惯把“领导”和“上级”混为一谈了;被称为“领导”，反映了业委会成员实际上拥有相当的决策权——虽然这与业主大会制度的性质有冲突。所以，根据目前的实际情况，保持健康的业委会的稳定性，对于小区的和谐、稳定，有相当大的意义。

形式上同样是业委会，但实际上各类业委会天差地别，不可同日而语。这里只谈比较健康的业委会中的一部分。能够积累共有收益给业主分红的业委会，特别是其中的实际领头人，大都是既有公心又有相当能力的，否则不大可能在当前的环境中脱颖而出。而这样的人物，不是经常可以遇到的。像日本那样，业主轮换就可以干好，我们还远不具备这样的条件。广大业主是小区基石，也应该是最主要的稳定器，但是现在的情况往往是很容易被强力干扰而起不到稳定作用。所以，有多种原因可以导致健康的业委会被换班，然后宗旨、方针都可能有大的改变。因此有些业委会就想到，趁“在位”时给业主拿到实惠，能够分掉就分掉一些。在目前的情况下，这种担心不是多余的。

比如前几个月，媒体报道了杭州某小区业委会准备向业主分配现金100万元的新闻。资料显示，这个不早于2004年冬天才交付的大约600户的小区，由维权业主发起，2007年8月就选举了首届业委会，11月备案成功，到2016年8月已经3届期满。报道称，“(业委会)有一些成员是从第一届就开始干起的。成员中有区人大代表、区政协委员、大型酒店老总，还有名校校长。从当年从开发商手里拿回楼书中承诺的会所，到后来小区安保升级、电梯维修、绿化维护等，可以说这里的业委会一竿子插到底，管得非常细致”。其中引述一位原业委会成员提供的数据：“第一，小区累计至今一共有700多万元维修资金，只在利息部分动用了4万元用于维修，其他安保升级等用的都是小区的经营性收入;第二，这个还算高档的楼盘，11年来住宅部分的物业费一直维持在1.2元/平方米，而实际上这已经远远不够物业管理的支出，近年来小区每年补贴物管公司40多万元，也是从经营性收入中支出。也就是说，现在我们把小区维持在一个比较好的状态，支出都来自于我们的收入。没有动用本金(维修资金)，没有增加业主负担(物管费涨价)。”报道称，这是一个“兢兢业业的业委会”。综合各方面的信源，并未发现对该业委会工作的这个评价有异议。

就是这样的一个业委会，在2015年底居然有“6人决定不干了”。五六百户的小区，业委会成员的人数一般不会太多吧，这个辞职比例高得异常。而且到第三届业委会届满后3个月的2016年11月，还没能选出新的业委会。所以，该小区的一位原业委会成员说出的他们的忧虑，很有代表性：“我们不放心留下那么多收入，万一下届业委会乱用呢?”

无独有偶。前几年屡见报端的宁波联南小区，2014年底，以杨国彦为主任的业委会任期结束。由社区主持的换届选举，2014年9月启动，已经历时两年半，到现在还没有完成。小区处于两年多没有业委会的状态，幸好业委会的账户还在，该收的物业经营用房房租收入的大头，仍在打入账户，目前有300多万元结存。另外，据说小区在市维修资金管理中心还有600多万元存款。生于1931年的老杨，虽然已经不是业委会主任了，还是在牢牢盯住这些资金。

正在写着这篇文章，无意中搜索到2017年1月份的一则杭州新闻，又报道了一个小区春节前给业主发放福利的事例。该小区建筑面积约180,000平方米，楼龄已有10年。去年给每户发放了150元，今年准备加倍，发300元。而2016年全年的共有收益为100万元出头，除去维修用了60多万元，当年不大会有新增积累了。发放的理由很简单：“过年了，也让大家开心一下。”新闻最后一句，是业委会主任的话：“今年业委会就要换届了，希望能让更多的人参与到小区事务中来，我应该退位了。当然了，也希望新一届业委会能够延续发福利的好传统。”

看来，比较健康的业委会，往往对能否长期为业主服务缺乏信心，存在着对积累资金的不安全感，这是一种值得注意的现象。如何准确判断问题的症结，找到解决的办法，使业主共有收益真正能够为保障建筑物的质量和寿命起到应有的作用，从而保障城市居住小区的长治久安，是一个值得关注的课题。

另外，新闻媒体片面地热衷于突出“分红”，而不是侧重于利用共有收益进行建筑物维修和积累资金，也非常值得关注。

(原载于《现代物业·新业主》2017第4期/总386期)