作者: 陆华生 | 2017-04-21 11:28

物业管理社区园区化和组合生活设施

中国城市告别马路经济进入社区园区化，是真正融入世界先进城市潮流的划时代进步性改观。规划建设、建筑风貌和社会管理正在迅猛改变，城市结构不再以道路“条条”而是以区域“块块”连接在一起，“块块”跨越“条条”、团组相对独立，环境设施呈现围绕城市人需求而组合的状态。新前景要求现代物业管理人重新认识有什么力量、因素、条件可以依靠、利用、发挥，把工作到位调整到体现社区目标、需求、利益、资源和成员关系。

形成一方一域建设面貌、人居状况、组合关系和管理服务的客观必然性

城市基层物业环境正在发生质的改变，一方一域建设面貌、人居状况、组合关系和管理服务成为落脚点，呈现工业入园、商品入城、居民入区的趋向。社区面貌最早是通过规划设计描绘的，即在过往形成的城区版图展开新的行政划分、辖管和连接，既宏观又具体。广州老城区东山、越秀、荔湾、海珠经历大范围整合;河南港太古仓、珠江新城、大坦沙新加坡式岛园展示新风格独立组团;萝岗并入大黄埔区并与东部新城进入高起点社区园区规划建设;广佛走廊遍布物流商业园、圈地建设以陶瓷文化会展为主线的城市新区;佛山禅城区行政中心远迁至西江边南庄堤田村演变的绿岛湖高层商务写字楼广场;猎德村、杨箕村率先商住园区化和芳村区茶窖、白云区三元里、海珠区瑞宝乡为代表的村改街、村民居民化标志城乡接合部位纳入街道管理。

我在欧洲城市考察，让人感受每一个社区都是充满希望的生存空间。因土地为永久性权限，而且城市中心和外围社区都按同样标准、内容布置固定、长久的组合生活设施，人们都很喜欢居住在新开发社区，视其为自己的立足之根和共享财产，没有局外人和外来客的感觉。不像国内城市外围社区，物业设施仍然缺陷、滞后，即使沿广州地铁6号线从市中心到外围，楼价从每平方米7万元拉开到7,000元，人们也不愿意搬到那里而拼命往市中心钻。

城市美是以每一个社区组成的，城市人的立足归宿感是社区园区化的基础。事实表明，社区在城市的位置愈发显赫。

图1 欧洲城市悉心营造的公共地带艺术设计品，并非交通意义而是社区标志。

物业社区园区化造就新的运行经济模式。物业及其权利人、使用人是不同经济类型的组合群，国内物业小区管理资源绝大部分为非政府投入的民资集成创收，物业管理费、租金、车位看管费以及各类小区公共收益，来之于民、用之于民，存在各自独立、开发、运行、利用的经营管理渠道和费用开支用途，从不同角度、层次、程度增加社区的公共收益来源，提升公共合力贡献。但在欧洲城市有所不同，公寓大楼和商务写字楼因为是同一楼顶下多层间，存在独立的楼宇管理系统，水、电、燃气、暖气、热水、消防、监控、电梯是经过楼宇系统到达住用户单元，需要交纳物业管理费用于系统维护、层间清洁、屋顶维修、平台绿化、外墙清洗和供暖供热水服务，还得向水、电、燃气部门交纳按使用量计费的费用和向市政管理部门交纳市政管理费。排屋、独立居住房屋则因其直接面对社会，不需交纳物业管理费、只需交纳市政管理费，用于社区范围的环卫、排污、垃圾清运和环境整理。中国城市社区园区化同样面临这种清晰的经费走向，小区服务与社区市政服务是双重体，收费需要厘清衔接和透明化。关键点是社区市政服务主体经费资源是政府投入，用于社区修葺、环卫清洁和环境改造。2017年春节我到访德国童话小城蒙绍(Monschau)，街心广场正在动用4台机械车辆、4名工人把20米高的圣诞树锯下搬走、灯饰拆除整理，全部是政府对社区环境的建设整理投入，没有把手伸向住户搞创收。(图2)

图2 2017年春节，德国蒙绍街心广场移除圣诞树。

基层物业是呈现不同物业类型特点的万花筒。在某种意义上说，真正体现城市现代物业管理社区园区化的核心力量在于区、街，政府派出机构直接设在街道，其派出原理、机构性质、行政责任、工作职能和服务重点凸显基层配置、立足自我完善，对社区辖内主导、管理、指引、协调的行政职能绝对不可抹杀。正因为这一原理，国内新型城市趋于强化区街政府对社区物业管理的责任，从过去集中精力搞经济转移到集中精力管城市，学习和支持现代物业管理。因此在这一层级上，有大量物业管理专业本科生的需求。2014年广州市政府作出明确区街责任推进物业建设管理网格化的决定，天河区政府直接介入物业管理，与区物管行业协会对区内物业项目、城中村、社区统一进行评价评定;佛山、中山、南海等珠三角城市群组建区街镇一级城市物业管理工作部，探索发展市政厅式管理职能;顺德北滘社区居委会比老顺德县委大院还要大。2016年夏天，我看到荷兰城市的市政厅设有面向居民的接待格(图3)，克罗地亚城市的市政厅成为居民免费使用的婚礼仪式举办地(图4)，市政厅首长按预约出席居民婚礼为新人证婚，心里就充满对国内城市物业管理社区园区化的热切期待。

图3 荷兰城市的市政厅设有面向居民的接待格

图4 克罗地亚城市的市政厅成为居民免费使用的婚礼仪式举办地。

体现整体责任关系的社区组合生活设施

新型城市社区园区化的必然趋势，在全局统筹管理和事务判别衡量上引发、催生社区第一的理念，鲜明表示要依靠和推进体现社区为主利害关系原则的现代物业管理，实现你中有我、我中有你的相互协调支持，共建城市文明、共担风险责任。从宏观看，城市管理是以不同主线在社区组合，其在社区操作已不单纯是自身经济效益，而是面对城市管理主题解决社区物业环境设施运行、维护、保养和使用过程中发生的秩序、关系、效能，这种分而治之、有机组合的促进性、互补性反映社区运行一盘棋。同一社区日常都有相应的机构、设施按特定秩序安排作业，包括水、电、气、排、通讯、邮递、房管、教育、医疗等，表面分门别类、各自为政从不同方向、渠道进入社区、小区、大厦，实质上有一根无形纽带贯穿连接起来，即出于社区布置需要、服从社区运行要求、运用社区属地资源、满足社区人生活工作条件，尊重、围绕、履行社区第一的整体责任。一花独放不是春，百花齐放春满园，这些设施和业务在相互之间唇齿相依，问题出在一个小区、大厦，往往连带方方面面的具体或整体、直接或间接的责任。

首要问题仍然是周全的社区设施布置，优质基层物业是以社区范围而不是小区局限布局安排的。中山市曾以《关于配套城市公共设施和市政公用设施有关问题的通知》(中规通[2005]20号)规定建设单位必须提供商住项目的配套公建内容，包括学校、幼儿园、社区用房、市场、派出所、垃圾转运站、公共厕所、排水泵站，达到总体用地面积8%、建筑面积9%。客观上最能体现社区整体责任的规划设施是社区服务中心和居委会。阿姆斯特丹上千住户的Buurhuis Gein社区，办公室配置3人负责接待答疑，另有2名工作人员和许多义工轮值，开放配老师的儿童活动室和住户使用的会议、培训、聚会厅室。曾看到感人的一幕：老人聚在一起，旁边儿童活动室的老师带孩子们进来围成一圈，老少合唱耳熟能详的荷兰童谣。特别来神的是让住户和在社区清洁、作业或来访人员都可享用、堪称世界口碑式的每天1元早餐，进来先斟一杯咖啡、加奶和糖，再选红茶包泡一杯热茶，花1欧元要一份有鸡蛋、果酱、蜜糖、面包、芝士、果汁的早餐坐下来慢慢品尝。还有酸奶拌麦片等餐品标价都在1-1.5欧元、香蕉或苹果是0.25欧元，一片谈笑风生的好心情，这就是经过设计的荷兰社区早晨。(图5)因为有政府津贴也就体现关怀居民和为商住小区、大厦带动、示范。在Bonte Kraai社区我还遇上每周四为低收入家庭发放食物，对象经过楼栋、小区、社区登记、申请、确认、审批，用的是手拖车装主粮、水果、蔬菜，吃一星期应该没问题。

图5 阿姆斯特丹Buurhuis Gein社区服务中心早餐供应区。

现代城市通过人的生活方式、品味、品质酿造舒适、融合、繁荣的满足感，物业文化源自基层，文化体育设施打上鲜明的社区印记。在国内城市骑车日渐回归高素质生活，但多头操办、单求数码出租便利、忽略使用者爱护，政府忙补贴。而在自行车王国荷兰是按社区固定地点取车、交车、付费，指定机构开卡管理，完善车辆检查维修，成为社区统筹使用的长久资源。

社区文体设施应是独立或附设在商业、公共、空置物业以至广场平地、街心公园、河滨地带、山坡斜位，政府、机构、社区、物业小区都可以成为开放文化、歌舞、琴乐、太极、瑜伽、休闲等场所和儿童福利活动苑的主体。即使泳池、运动场也具有面向社区的生活配套意义，让住户和公众无负担或低负担享受，并不需要每小区、每学校重复建设，满足混合利用、物有所值。广东省清远市中心凤阳大道按国家标准建有公共运动场，旁边小学也按国家标准建造运动场，两个大家伙赫然并立于不到200米路面，实属不善于经济有效地设置和运用社区资源。广州荔湾区大坦沙岛有海角红楼泳池，相邻珠岛花园、柏悦湾小区也有泳池，白天都可免费或低价向学校开放，紧挨的沙面小学就不需重复建设泳池、运动场。相比较欧洲在社区面向住户、学校配置标准化的泳池、运动场，住区旁边草地摆上球架就可以踢球，社区范围文化体育场所是共同使用、委托管理，不搞封闭自用。我在荷兰乌特列支(Utrecht)考察外围社区de meen还惊喜发现，莱茵河考古发现一艘公元2世纪、长25米的古船经过细心拼件、保护，由政府在社区建立博物馆免费向住户、公众开放，同时展示当地历史、资源、农畜、园林，既是健康活跃的文化场所又让新社区的位置、条件迅速传播，体现以政府支持、社区统筹、物业管理在高层次结合的思路锻造社区文化设施。(图6)

图6 社区博物馆中的古船

社区园区化重点设施日渐转向立足社区包干范围的老人护理服务。欧洲优于全面布置，社区养老事业面对两类最重要的对象。

一是部分不能自理和需要药物照顾的老人。在荷兰工业小城赞丹(Zaandam)的Wstwate Ring社区由保险中心ACHMEA派进来30多名助理，每天上门为老人量体温、测血压、擦身、冲凉、帮助如厕、换衣服、修指甲、物理治疗、协助服药，还推车送老人到户外晒太阳、上街喝咖啡;老人不能自理开门的安装户门密码箱让助理按码取匙，要是家属一段时间外出则列入加强服务。一天上门3次买菜、做饭、热食物，每天服务结束助理填写工作记录保管。我接触的这些助理都是选学这一专业、经过严格培训的年轻帅哥和美女，工资与护士差不多，不像国内一样是大妈大婶。他们专心敬业帮助老人恢复体力，即使最难下手的下身活也很乐意、自愿地去完成，认为并无难堪而是为社会做最值得骄傲的事情。

二是完全不能自理的老人，采取登记、轮候让他们进入社区养老护理院。老人在这里住独立房间，享受带常规初始医疗的生活护理。早起年轻助理协助他们起床，在明亮、宽大的起居厅喝咖啡、热奶、用早餐，中午有饮品、面包，晚餐则由专厨制作热餐。护理院并不盖到山沟树林，而是在社区利用公寓大楼首层以连廊厅堂组合起来(图7)，老人依然生活在充满人气的社区大家庭，喜欢每天看到很多人，特别是年轻人和小孩。

图7 社区老人护理院利用公寓大楼首层以连廊厅堂组合起来。

当然，欧洲养老事业环境设施都建立在健全的公共养老保险制度基础之上。其实，世界最有钱和最值得优待的是老人。国内商住小区完全可以遵循这一真谛，通过社区统筹开创新型社区养老事业，并下决心培育成千上万新一代朝气蓬勃的年轻老年护理专业工作者。

运用社区资源促进统一和分割相结合的管理服务优化

城市物业存在小区、大厦委托管理和社区公共管理的双重性，小区与社区既重合、分工又衔接是要促进统一和分隔相结合。让小区独善其身已不能完全满足住户要求，而必须依靠政府、市政部门、社会机构、物业主人整体合作，这种带本质、本能需求的动力日趋加强。

先进城市安防、消防愈发立足社区范围而不仅是一个小区、大厦的防范。我看欧洲城市社区警察每天针对环境设施状况定次驾车巡视就很健全：警车一过警官手上的扫描仪全显示，连商铺年审、车辆欠费都知道。此目标在于社区整体显示包括每一小区、大厦在布局、管理和突发处理上体现的防范、启动、协调、支援机制。阿姆斯特丹城市小区、楼栋随处可见竖写的警示标识设计品，号召防水、防火、防艾滋病毒。每月首个周一中午12点由市政厅主持、连接每个社区响1分钟警报，不是为防空而是作为社区安防机制让居民想起安全、注意安全。国内进入委托物业管理的小区、大厦，安防、消防立足本体、满足自救当然重要，但也有赖于区域性紧急支援，这就需要解放思想打开小区封闭现状，路区畅通是包括本物业在内的社区利益和责任。我考察的欧洲城市就没有封闭式画地为牢的小区分布状况，即使在社区范围有政府重要机构需要专用某路段，也得采取随机开通的公共方式。

有效利用场地资源可以创造金子般的社区。一项成功经验是利用空旷场地让更多超市进入社区、小区，特别在新社区从规划开始部署知名大型综合购物中心，会让住户的幸福指数陡然提升，人气所在成为实体商业与电子商业竞争的新路子。社区、小区都可与政府部门结合，在广场空地开辟每周换点流动、免费或低摊位费的住户街市，平时是广场空地、临时是街市，环卫保洁由街道和小区跟进。

社区地域存在统一性和分割性但不应以分割性侵占统一性，需要甄别的是门前非自身专有的非红线范围地带属于公共通行使用，不是“一切向钱看、门前自己占”，打主意收停车费。国内城市小区、大厦、酒店、单位利用门前、周圈封闭泊车的乱象存在法律忽略。

物业管理社区园区化是城市社会管理的细致条理化，可让城市功能更多转变为福利型、服务型。2016年夏天我沿亚得里亚海8号公路考察沿岸城市，像克罗地亚普拉(Pula)风光如画的傍海社区、小区全部路段可自由泊车，车主按标识寻找设在附近社区的泊车亭购买每小时2元库拉(同人民币)的泊车票，放在驾驶位前窗下备查，到点就可离去。荷兰海牙市政厅庞大的地下车库，实行按政府特定的福利型低价泊车，与其他商业化停车收费相向而行，并不认为市面商业化停车收费这里也照搞。阿姆斯特丹分布在社区的公共停车场则规定7:00-19:00有1.5小时免费停车时间，泊车时驾驶位前窗玻璃下放置标示泊车始末时间的蓝色通用泊车卡，到时前换挪位置可继续享受新一轮免费，满足社区超市Jumbo购物和居家探访需要。在新社区Amstivn 4星购物中心地下停车库是24小时开放泊车，车资0.50欧元/13分钟、达到一定时数免费，低于市面商业化停车。

社区园区化的环境打造存在业务观念更新。敏感、脱俗的安排原则是除公寓大厦或大型商住小区外贯彻不需24小时保洁，不能要求工人把路面每一片叶子扫干净，这边扫了那边又吹下来，只需按标准化作业规程启动进行定时定点定程序定内容的操作，因为社区园区清洁保洁存在自然特点，允许与自然环境和自然更替相结合保留一定时段的自然形成状态，这不同于大厦、小区楼栋清洁保洁。其实，社区完全可以打通既进行小区内部又进行小区之间的清洁保洁，设施进场和工作进程是建基于整体社区编排，机制作用和责任界限定格在正确认定标准、统一内外协调，全部实现机械化操作、清洗、吹吸，欧洲小区是贯彻公共区域零人工扫地的，国内面临打破小区、楼栋的单一区域孤立清洁保洁局面，保持这种落后局面既不需要也不效能。社区环境整治贯彻专业性和群众性结合，欧洲城市一直坚持普遍实行门前清洁、美观、无脏乱差三包，这是一种放之四海而皆准的优秀措施，久经考验、不应放弃，每天由业主、使用人按时、按标准洁化美化自身物业门面，既省略公共资源，又强调每一单元的风格特色和社会责任。(图8)

图8 欧洲城市坚持普遍实行门前三包，每天由业主、使用人按时、按标准洁化美化自身物业门面。

绿化维护更能体现社区统一性和单元分割性的结合。与国内不同，荷兰社区过冬都由绿化公司为树木挨个锯剪、裁身。由于是每年持恒的工作，也就不会落下每一棵树，过冬作业枝叶垃圾相对春夏天少。裁下的废干枯枝也不像国内横七竖八就运走，而是在社区就地用机器切搅成碎末，运去需要吸水或渗水的部位铺地，或送到加工厂按20%-70%掺进泥土生产种兰花的植物土粒。(图9)这种突出社区第一、致力环保高效的计划、规程在国内还没有看到。社区过冬还为每一片绿地铺撒肥土，日常浇灌、防病虫害都不搞小区各自为政，而是统一委托绿化公司配置合适机械和使用非自来水资源进行。

图9 荷兰社区绿化公司修剪树枝、研磨成碎屑。

物业管理社区园区化的亮点主张是唤起全社会对于物业人地位、利益的尊崇。任何工程业务、专线单位进入或途经社区作业，都要充分顾全对社区、小区的影响，即使每天最早或晚上进入楼栋派报、快递也得遵守规程不跟住户争电梯。我出席过荷兰A9高速路改造项目发布会，总负责人坦言：没有沿线社区全体住户答应、谅解、配合，这一跨越6年的宏大工程不会成功，为此他们把每片社区居民都纳入重点关怀范畴，多次召开沿线茶话会、发送工程进度报告、上门为住户派送礼物。

城市社区美是一种独特骄傲。社区、小区都需要打造亲民基础、营造亲和力。阿姆斯特丹每年由社区首长签发邀请信，诚邀全体住户参加密切邻居关系、体现社区关怀的年度Party，吃喝玩乐、交友结谊，场面壮观。花是最美好的亲和物，2017年1月当我看到阿姆斯特丹在一天分派20万枝郁金香就拥有每年一度世界闻名、唤起千家万户对城市之爱的郁金香节时，我立马计算同样为助长社区凝聚力我可以在小区给住户每家分派一盆蝴蝶兰，这在经济上完全没问题，分派之前排场共赏、分派之后家家同乐，何乐而不为?

(原载于《现代物业·设施管理》2017年第4期)