作者: 苏宝炜 | 2006-12-01 14:35

停车问题构成社区新矛盾

记者从北京市公安局公安交通管理局了解到，1994年北京的机动车保有量为82.8万辆，其中私人小汽车只有6万多辆;到2004年，北京的机动车总数达到220万辆，其中私人小汽车165万辆，占总数的75%。北京的机动车总数达到100万辆，用了48年的时间;但从100万辆到200万辆，竟然只用了6年半的时间。同时，在最近几年，北京的机动车数量仍然以每年10%-15%的速度增长，而其中私人轿车更是保持20%-30%的高速增长势头，预计到2008年，北京市的机动车保有量将达到500万辆。由此可见，北京的汽车保有量在近几年发生了“井喷”般的增长。另据来自北京亚运村汽车市场的调查数据显示，北京“有车家庭”中，13%已经拥有了第二辆家庭用车。随之而来的住宅小区停车位紧张，势必会给本已相对短缺的小区内道路、停车资源带来更大的压力，产生了诸如住宅小区停车管理服务不到位、车位收费定价不合理等一系列的新问题。如今关于小区停车问题的投诉越来越多，“小区停车纠纷”随着私家车的热销而逐渐“升级”，成为了日常生活中离不了又解不开的“死结”。

●新闻事件回放：小区停车问题已经成为产生物业纠纷的“导火索”

2005年6月22日，位于北京清河附近新地标小区的业主，因不满开发商对小区地下车库只卖不租的做法，在多次协商无果的情况下，导致矛盾升级，最终演变为由上千业主参与的地下车库集体维权行动。该小区业主自发组织驾车强行闯关，进入小区地下停车库。不少业主表示，如果开发商方面还不能妥善解决地下车库问题，今后会把小区内所有的车辆都强行开进地下车库。经新地标小区开发商和当地居委会联合发起，并邀请有关区政府和街道、派出所人员参加进行协调，各方就小区车位问题召开了车库价格听证会，使这一事件暂时告一段落，问题已经基本得到解决，但是不同观点的交锋依然值得我们去思考。

●争论焦点之一：产权之议——车位归属难定论

想要搞清小区停车问题，先要分清谁拥有车位所有权，谁又在提供停车服务，明确了其中的关系，才能确定小区车位使用分配的方式，以及车位收费标准，也才能搞清车位的利益归属和车位收费的资金使用。

『业主意见』新地标小区业主委员会主任吕世杰先生认为，关于地下车库的产权，开发商与业主的购房合同中虽然没有约定，但地下车库作为小区的配套设施，应该归全体业主所有。开发商称承担了建设成本，并且一再声称其已交了土地出让金，但是却始终未提供单独交纳该车库土地出让金的证明或者分割证明。现在产权已经分别转移给业主了，也就是说土地出让金已经由全体业主承担了，其车库的归属应该属于全体业主。

『开发商观点』新地标小区开发商泰华房产集团有限公司认为，地下车库的土地出让金是开发公司交的，且车库并没有计入业主公摊面积，属单独立项和规划，开发商为修建车库投资了数百万元，从“谁投资、谁受益”的原则来看，该小区地下车库产权应该归开发商所有，更何况地下车库的产权证为开发商所持有。

『专家看法』记者在采访中了解到，根据北京市国土资源和房屋管理局颁布的《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》的规定：室内机动车停车位面积计算方式、面积未经买卖双方确认，交易、登记部门不得办理交易、登记手续。因此，小区车库属于配套设施，并不意味着其所有权必须和商品房一同转移给购房者，是否转移车位的所有权应当以开发商和购房者双方的约定和确认为准。如果双方未对车位的权属转移作出约定，根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条的规定：机动车库不应计入公用建筑面积。因此购房者购买的商品房所对应的建筑面积中不包含车位的面积，对车位也就不享有权利。

2005年7月10日全国人大公布的《物权法(草案)》第七十六条之规定，会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。不难看出，这样的规定主要是从维护广大业主的权益角度出发。有关法律专家表示，由于车位最终是由特定的个人或单位使用，其使用性质具有排他性，因此车位严格来讲不属于建筑物中的公用部位或附属设施。尽管法律并未禁止开发商将车位的建设成本计入房价，但有的购房者本身不需要使用车位，其有权拒绝承担车位的相应价款。因此，实际上车位的建设成本最终只能摊入同意购买车位的购房者所购房屋的价款内。这样就无法实现全体业主共有，只能由承担车位价款的购房者共有，由他们来决定车位的使用和经营;对于不需要使用车位的购房者来说，承担车位价款是不公平的，并有权拒绝。

●争论焦点之二：自定价格——收费标准难认同

除对车库产权的争议以外，开发商对新地标小区车位“只卖不租”的经营方式和一个车位每月300元的车位收费标准，小区很多业主表示不能接受。从表面上看，地上车位备受青睐是由于价格实惠、方便车主停放取用;而究其产生的深层原因，一方面是由于开发商不愿意在地上兴建太多车位，以便腾出更多土地可以盖成房子，赚取更大的利润;而另一方面的原因是由于车位的收费标准在作怪，小区地上、地下车位费用相差太大，使得不少业主舍地下而转“占”地上，地上停车场车满为患也就不足为奇了。

『观点分歧』就目前北京住宅小区停车价格来看，地上车位费是北京市发改委统一制定的价格，小车150元/月、大车210元/月，业主一年在停车位上的花费也就是1,800元，大多数业主还可以承受。小区地下停车位的收费则是根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》规定，按照“市场指导价”收费，而且一般是由开发商决定，在北京大多在300元/月至1,000元/月之间，这跟越来越平民化的车价形成鲜明的对比。车位价格一路走高的背后是业主的不断的埋怨和开发商的无可奈何。地下车位租金/售价偏高是事实，其中很大一部分原因是基于地下车库造价较高。据北京某开发公司工程部王经理介绍，仅凭在地下车库中看见的划在地上简单的几条白线是看不出车位的成本的，根据他在北京开发楼盘对地下车库的成本构成分析，建造地下车库不仅涉及土方、承载、通风、排水、消防、照明、保温等诸多分项工程，智能化管理的车库还要有闭路电视监控、出入感应卡系统等，除了车位的建造成本外，还必须缴纳相关土地出让金，一般在3,000元/平方米左右，所以地下车库的造价总是悬在半空中降不下来。按规定，一个标准地下停车位是20平方米，其成本最少也在6万元左右。按照一个小区400个车位计算，开发商至少要投入2,400万元，而且根据地段的不同和建造标准的不同，车位造价还会有所变化。此外，在车位的日常管理和使用中，不仅存在停车设备维修保养、车辆看管、车位保洁等日常服务项目，对于停车费的花销还应包括昼/夜照明、消防报警、智能化系统维护，此外，对于机械车位每年的检修、地下车位冬季供暖都需要资金的支出，以上各项支出所占比例通常可以达到物业公司收取车位管理服务费的85%以上。

而对于停车收费标准问题，有很多业主也提出了自己的看法。住在新地标小区23号楼的姜先生说，他现在开的是一辆夏利轿车，市场售价不过2-3万元，而小区售卖地下停车位的价格却在8-9万元，非常不值得;即便是租车位使用，租赁价格也要300元/月•位，按照一年3,600元计算，70年就是25.2万元，这个价格已经可以购买十几辆新车了，很多业主从心理上难以接受。为自己的汽车花费如此高价买“豪宅”，不是每一个小区业主都能够“消费”得起的。据此，同样是个车位，地上、地下如此高的收费差距也就造成了小区地上车位供不应求，地下车位乏人问津的尴尬局面。

『澄清认识』据北京盛德物业管理有限公司总经理徐智臣先生介绍，按照对住宅小区“停车收费”的一般理解，其费用构成基本上有两种性质：一为土地使用费;二为保管费用。停车占用一定的土地面积，因此需要支付相应的土地使用费，同时停车场往往需要有专人管理，为停放汽车提供安全保障，车主需要支付保管费用。虽然这两种收费项目都是以“停车收费”的名义出现，但实际上是基于不同的由来。具体来讲，小区停车收取的相关费用应包括车位占用租金和车位管理服务费两部分费用。前者是业主使用车位，需要给车位产权人或产权单位所交纳的租金，如果开发商拥有车位的产权，也就应当享受到相关的租金收益;后者是物业公司为业主看管车辆付出人力和资源成本所收取的费用，属于物业公司收入。而由于实际运作原因，这两笔费用通常合在一起作为业主使用停车位应交的费用，一般都是由物业公司一并代为收取。如果开发商对拥有产权的车位进行了销售，在车位销售后业主即拥有对车位进行使用处置、享受收益的权利，在使用过程中业主只需交纳车位管理服务费，而不需要交纳车位占用租金，并有权将车位自主定价出租获得租金收益。

『业界建议』据悉，现行的《北京市商品房预售合同》和《物业服务合同(示范文本)》中对此问题都有相应条款进行说明。文件规定双方对停车费用要事先进行约定，购房人在签订购房合同时便可以决定是否购买或租用车位，停车位的价格也可与开发商、物业公司在合同中约定。此举将极大缓解由于住宅小区共有部分权利归属不明所引发的业主、开发商和物业管理公司之间的停车位使用纠纷。业主切记口头承诺是无效的，约定好的内容一定要写入合同，避免自身利益受损。在签订合同中一定要分清车位管理服务费、车位占用租金费的收费主体和收费标准，以及收费标准协商调整具体方式，避免一笔糊涂帐。同时，开发商在项目前期规划阶段要做好定位，如果是高档小区，开发商可以考虑使用先进的智能化停车系统来满足购房者需求，而对于普通住宅小区，开发商就不一定非要配备高档车库设施，而是要把车库的成本尽量压缩。通过这种有计划的前期定位，应该能从很大程度上解决停车场使用效率低，造成资源大量浪费的尴尬状况。对于小区车位的收费标准，开发商或者物业公司也不能只单纯考虑成本问题进行核算，更不能脱离市场自己说了算，而是应该在充分调研的基础上充分沟通，征得业主委员会或者大部分业主的同意后再予以实施。

●争论焦点之三：数量匮乏——巧妇难为无米之炊

如果车位产权问题和收费价格争议都能够顺利解决的话，许多小区业主、开发商和物业公司关于小区停车的矛盾可以得到相当的舒解，但其中还有一个重要的前提条件，就是住宅小区停车设施要相对充足。由于小区内车位不足，造成的停车难所导致的物业矛盾，依然是困扰广大物业公司的首要问题。

『调查数据』随着私家车的逐步增加，小区停车位的问题愈发突出，势必影响小区的物业管理服务质量。为了客观、真实地反映住宅小区的停车现状，记者对从2000年6月至2005年8月投入使用的部分住宅小区的停车现状进行了调查，结果显示停车难是现在北京大部分小区都存在的现实问题。

『原因分析』记者从有关部门了解到，北京市住宅建设执行的标准是1999年北京市规划委员会制定的，车位设置标准分别是：中高档商品住宅楼1∶1，高档公寓1∶1.3。这一标准从1999年到现在并未有改变。小区停车设施规划的严重滞后，客观上导致了目前在普通住宅停车位配套的建设中，即使符合国家规定也未必能满足实际的停车需求。在私家车数量猛增的情况下，一些新建楼盘的车位数量虽然符合政府的规划要求，但与实际的需求已经开始脱节，尤其是一些小户型的项目，停车位紧缺的问题是比较严重的。而导致小区车位数量匮乏的另一主要原因就是开发商对已经审批规划了的小区停车位没有按照标准建设。在2004年7月，原市国土房管局、市规划委等相关主管部在对北京市竣工投入使用一年以上的居住区配建停车位规划落实情况进行了两个多月的调查，结果显示京城18个区县有规划但未建车位数量达6,080个。

『解决出路』欲解决小区车位不足的问题，从宏观的层面说，政府应为缓解停车难作一些系统全面的考虑。如政府有关方面在车位设计时，要有强烈的停车泊位超前规划意识，并鼓励开发商建设停车场或停车楼，并给予开发商一定的优惠政策，鼓励建设并加以适当引导。在物业项目开发之初，针对楼盘规模和车位的容纳数量进行充分评估和合理规划。同时，加大监管力度，住宅区域的停车位应该视为住宅必须的配套建筑设施，应该从建筑规划时就明确规定开发商必须建设停车位的数量。而从微观的层面说，被停车之痛长期困扰的物业公司也应该积极和街道、城管、交通部门相协调。如在辖区内道路和小区周边道路两侧，经相关部门批准后合理规划临时停车位，实现路侧停车或采取允许夜间路侧停车的办法，尽量挖掘道路资源，以解决暂时的困难。对于商住两用项目的业主，物业公司也可以采取白天、夜间分时段包租车位的方式进行经营，借此可以提高单位数量车位的使用效率，而且还可以减少业主为此花费的车位租用费用，可谓一举两得。如果小区具备改造条件，以物业公司为主导，协调各方关系，适时推广立体停车技术，充分发挥机械式立体停车设备占用空间小(面积约为平面停车场的1/2-1/25)、存取快捷(一般一次存取车时间不超过120秒)的特点，不仅可以大大提高车库的空间利用率，同时还可以极大地缓解小区停车难题。

●争论焦点之四：停车管理——服务标准缺乏细化

业主每天把车开回家，为爱车寻觅一个居所的要求并不过分，这也是作为小区业主应该享受的一份权益，但是当这份权益无法满足时，部分业主便把车随意乱停，不仅自己的利益无法得到保障，同时也会给其他业主的出行带来不便。物业管理公司面对由此造成的业主爱车遭恶意毁损、业主无处停车堵塞社区大门的事件时，处理起来确实非常尴尬。

『管理现状』记者在采访时，有些业主也提出了物业公司在小区车辆管理方面存在的漏洞。业主陈先生把车停在了25号楼门口，谁知半小时以后爱车门上却多了几道伤痕。为此，他找到物业公司，却被告知小区内的停车管理服务业务已被委托给另一家专业停车公司，而这家专业停车公司的解释却是地面停车不属于委托范围，因此无法解决。陈先生也只能是哑巴吃黄连——有苦说不出，最后自己修车了事，但从此对小区停车总觉得不踏实，失去了安全感。

对于在小区内发生的诸如业主车辆被损坏、丢失等问题，物业公司难辞其咎，而作出如此解释的确很难令业主满意。按照2004年7月1日起执行的《北京市居住小区机动车停车管理办法》的相关规定，住宅小区内车辆的全面管理服务(包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等)要靠物业公司统一协调，物业公司通过对车辆进行管理获得了一部分款项，则应该承担起车辆看管的责任，并对车辆的丢失、毁损负责。但由于目前对停车服务还没有一个明确的行业规范，有些物业公司还是单纯以盈利为目的，采取不科学、不负责任甚至是非法的手段来经营停车场，造成小区内车辆乱停乱放问题严重;停车管理以人工管理为主，管理人员素质较低;业主车辆丢失、毁损现象时有发生。

『改进建议』在采访中记者了解到，很多物业管理企业已经开始意识到住宅小区停车服务问题的紧迫性，解决停车难题缺少的不仅仅是车位，更需要科学的使用和管理。行业内具有前瞻和开拓精神的物业公司已经开始与高校联手并提供科研经费，对北京市住宅小区停车场使用管理进行专题研究。而从长远眼光来看，住宅小区停车难的矛盾依然会长期存在，而且还有可能日趋明显，对于被“停车之痛”困扰的物业公司需要作系统全面考虑，努力通过管理方式和管理水准的联动解决住宅小区停车纠纷。对于小区停车服务努力做到价格公开透明、管理服务到位，尤其是要对住宅小区现有停车资源提高利用效率。不能单纯以盈利为目的，适时开展菜单式服务，内容包括：车辆年检手续代办、车辆保险业务代办、车辆维修托管、汽车清洗保养等一条龙服务，力求让业主在停车方面明明白白消费，物业管理公司规范服务，从而做到质价相符。

业主花钱买服务，物业管理公司收费提供服务是物业管理的两个方面，虽然物业管理属于微利行业，但也有责任承担自身的经营风险。物业公司收取的停车费和业主车辆的损失赔偿差距很大，一辆高档轿车的丢失赔偿责任可能要物业公司几年甚至十几年的收入去消化。因此，对于物业管理工作中关于车辆服务的风险防范，也可以考虑采用商业保险的方式加以解决。物业公司可以通过投保机动车停车场公众责任险的方式来分解停车经营风险，基本上可以解决业主在停车场内车辆的毁损或丢失赔偿问题，把可能造成的损失降为最低，可谓现代物业管理中规避经营风险的最好方式。除此以外，物业公司要制定切实可行的停车管理方案，有专人对进出停车场的车辆进行登记，进门发放停车凭证，出门查验停车凭证后放行，从管理制度、实务操作上避免车辆损坏丢失事件的发生。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第2期总第44期)