作者: 吴宪生 | 2003-12-01 09:21

物业管理市场消费主体规范运作

物业管理市场不发达，纠纷频频，成为消费者投诉的热点，其矛盾的焦点和解决问题的关键，就是交易双方主体不对等。作为物业管理交易市场主体一方——物业管理公司，不管从人力、物力、财力哪一方面都比另一方主体——业主(业主大会、业主委员会)强大无数倍。

而作为主体的另一方——业主委员会、业主大会却是一无所有，连起码的法人资格都不够。按经济合同法规定，签订合同的主体(双方)必须符合四个要件：

①依法成立;

②有自己的名称;

③有必要的财产或经费;

④能独立承担民事责任。

而业主委员会恰恰不具备后两个要件，即“有必要的财产或经费”和“能独立承担民事责任”。物业管理行业能否健康发展、物业管理市场能否完善发达、物业管理能否成为业主物业保值增值的有效手段，关键是解决好物业管理市场交易一方——业主大会、业主委员会组织的主体地位问题，否则建立完善的物业管理市场机制就无从谈起。

业主大会的成立

今年9月1日实施的国家《物业管理条例》第十条规定:“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。这个过程是业主想自发地成立业主大会，主动去找行政主管部门;还是行政主管部门主动去小区找业主?条例中没有必要的时间和条件限制，如果业主和行政主管部门都不主动怎么办?例如:某小区从1995年入住至今都没成立业主委员会，业主没这个要求或是要求不强烈，物业管理公司更是乐不得，没有签物业管理合同，物业公司也照干了那么多年。其中纠纷矛盾也发生了不少，直到闹上了法庭双方才明白:没有签订合同，不管是业主不交费也好，物业公司乱收费或者挪用专项基金也好，双方寻求法规保护都很难。

业主的主体的地位如何体现、如何规范、如何监管

业主的主体地位如何体现，关键是一个知情权和被告知权的问题。例如:某小区物业公司要求提高小区物业管理费收费标准(也就是管理费涨价问题)，业主委员会是同意了，但业主委员会并没有召开业主大会或以其它形式告知全体业主，获得相应票数业主的同意和授权。结果涨价的信息一公布，就遭到了大多数业主的反对。不但没出利息反成涨价，业主委员会也被迫集体辞职，物业公司还被炒了鱿鱼。虽然这个案件还有许多法律程序值得探讨，但从另一方面给我们提出一个问题，现在不要说几千户的小区，就是几百户的小区要召集一次业主大会都很难。一是没有场地;二是业主委员会是否有这个号召力;三是业主是否有参与热情。所以说“1/2”表决通过决议，“2/3”炒、聘物业公司，实际操作起来很困难。笔者认为:采用书面表决的形式能否保证公正性和真实性值得探讨。曾经有一个小区，原本小区业主与物业公司相处合作得很好，后来由于该小区二期开发规划的问题，业主与开发商产生了很深的矛盾，迁怒到物业公司的身上(因为物业公司是开发商的子公司)，非要炒掉该物业公司。业主委员会采用的就是全体业主书面表决的方式，投票结果同意炒掉物业公司的业主超过了2/3。物业公司对投票的有效性提出了质疑，要求验票(因为该小区住了很多该集团公司的领导和下属单位的员工)，结果发现住在该小区某房的该集团公司的主要领导也投了赞成票。这是绝对不可能的，上级领导即使要炒自己的下属公司也不用通过这种方式。

业主委员会的运作如何规范，是难点中的难点!要想保证业主委员会运作科学规范，首先要保证业主委员会成员的个人素质过关。怎样才能确保那些有热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主进入业主委员会?谁最了解情况，谁最有发言权?是政府行政主管部门吗?笔者认为不是。目前，很多小区的业主委员会成员个人素质低，私心重，为谋取个人利益不惜牺牲全体业主的利益。突出表现形式就是要求物业公司减免自己的管理费、停车费，为达到个人利益与物业公司串通一气。

谁来监管最有利

如何对业主委员会进行监管并且监管到位，是建立完善物业管理市场运作机制，通过市场优化配置资源的关键。核心的问题是行政监管部门在政府工作中所处的位置，是范围内的还是范围外的，是内行还是外行?在目前的政府机构中哪个部门对业主委员会的运作监管最具有优势?是专门从事基层社区管理的街道办事处——居委会?还是专门从事技术行政管理的建设(住宅)行政主管部门?答案是显而易见的。例如:深圳市某花园纠纷一案就说明这个问题。虽然，业主委员不经业主大会讨论通过，同意物业公司调高物业管理收费标准，属于违规行为。但是，业主委员会与物业管理公司签订的物业管理委托合同中，并没有将这一条作为违约解除合同的要件条款。因此，后来新成立的业主委员会及召开的业主大会作出决议，解除与原物业公司签订物业管理委托合同。但是，作为乙方的物业公司在合同执行期间没有违反合同约定的条款或在合同到期前实现了合同约定的条款，甲方在不与乙方协商的情况下，单方面解除合同都是不合法的。就是在这种不合法的情况下，行政主管部门组织了招投标，选聘了新的物业管理公司。可见职业化的专职人员的重要性。

业主委员会主任也需要职业化

笔者认为:不管谁来监管，业主委员会主任或者是“执行秘书”职业化、专业化是解决“主体地位”、“体现主体地位”、“规范运作”、“监管到位”的关键中的关键!如何实现业主委员会主任(执行秘书)职业化?目前，最简单易行的办法就是由物业管理职业经理人来代理小区业主委员会的日常事务，充当业主委员会的执行秘书。

如何实现对物业管理市场消费主体规范运作监管到位?根据我国目前的国情，比较现实、可操作的方案有两个：

●将业主委员会工作纳入街道办事处、社区居委会监管和工作职责范畴，成为社区组织下的一个专业(物业管理)委员会。使业主委员会成为非法人组织，具有签订合同的主体地位。一旦业主(业主委员会、业主大会)违约，可有效地通过法律途径追究其法律责任。即使其不具备法律主体4个要件中的后两个③④条款，但负有工作职责和监管责任的上级主管部门负有连带责任是推卸不掉的。西方发达国家的成功经验证明:社区内所有组织统一纳入社区组织的管理范畴效果最好。我们应从社区发展的大局出发，打破条块格局、摒弃部门利益，借鉴发达国家经验，将“业主委员会”纳入社区组织的监管范畴。这里说的是“监管”，而不是把“业主委员会”的职能并入社区组织，如居委会。社区组织具有社区公共物业(设施)的管理权限，社区组织服务内容涵盖并远远超出整个物业管理服务的内涵。“业主委员会”作为社区内专项消费的群体自治组织，不能也不可能孤立于社区之内或游离于社区之外。目前，我国企事业单位的离退休人员的管理都已纳入社区组织管理范围，许多业主委员会成员大都是离退休人员组成。随着政府机构改革，一些企事业单位(股份制和民营的物业管理公司)的党组织、工会关系也纳入社区组织管理。在深圳，居委会对辖区民警的工作实行了一票“否决”;治安防范是小区物业管理的重中之重。社区组织作为业主委员会的行政监管部门，将是一种资源的整合，将会给小区的整体管理带来新气象。社区组织作为业主委员会、业主大会的行政监管部门益处多多，优势多多。

现阶段我国对社区居民“监管”最具优势的基层组织，就是街道办事处——居民委员会。由街道办事处——居民委员会作为业主委员会、业主大会的行政监管部门，并将业主委员会的工作纳入其工作职责范围:一是可以合法有效地召集业主大会;二是可以有效地监管业主委员会的运作;三是可以有效地维护消费者的合法权益;四是可以在社区范围内有效地协调各类组织的关系。

●不管是干物业管理公司管理人员也好，还是干业主委员会主任也好，都需要有较高的个人素质和精通的专业知识。要精通物业管理服务流程、物业管理法律法规、物业管理财务核算，有较强的工作和组织能力。这不是随便找一个人就能胜任的。你监管再到位，人不到位也没用。所以说确立“物业管理职业经理人”和“业主委员会职业主任”角色，事关物业管理行业能否健康发展的大局具有举足轻重的作用。将物业管理职业经理人纳入社会性服务范畴，由业主大会授权业主委员会公开选聘职业经理人(物业管理师)作为小区业主委员会物业管理顾问，担任业主委员会职业(专业)执行经理，代理业主管理小区物业事务。他既是物业管理职业经理执业人，又是业主委员会的职业(专职)执行经理。

业主大会以委托代理人的形式将小区全体业主的公共(公共设施、公共设备的维护、管理、经营、服务权)物业所有权交与职业经理人打理，由职业经理人代表业主将小区内物业管理各专项服务以合同的形式交与社会专业公司来完成，并代表业主对各项服务进行监管、考核。

实事求是地讲，上述两种方案都有它的缺陷。如果我们能将两个方案的优势整合到一起，那就不失为一个较为完善的方案。即将业主委员会的工作运作程序的监督纳入社区街道办事处——居民委员会的工作职责和行政主管范围。由业主大会授权业主委员会选聘职业经理人作为业主委员会的职业执行主任，并以委托代理的形式代表全体业主管理小区物业(见图一)。

由职业执行主任代表业主与物业专业服务公司签订专项服务合同，并进行考核监管。

实行小区物业消费主体辖区属地监管模式，可以避免以往由建设(住宅)行政主管部门，既监管物业公司又监管业主委员会，既当运动员(负责招投标)又当裁判员(处理物业公司与业主的纠纷)两全其难的局面。确保消费者主体监管到位，运作规范，消费者权益得到根本保护，使物业管理行业市场化程度更高，管理服务更到位，促进物业管理企业依法经营，规范运作，使那些有品牌、有实力的物业管理企业通过市场竞争优化配置到更多资源，使物业管理职业经理执业人这个稀有资源真正成为物业管理行业健康发展进程中的催化剂和中坚力量!

(原载于《现代物业·新业主》2003年第09期)