作者: 李永 | 2017-03-31 13:42

谈谈业主委员会的问责制度

业主委员会问责制度现状

2007年8月16日，昆明金洲湾·蓝屿小区业主委员会成员在没有召开任何业主会议的情况下集体辞职，这类“任性”行为只是业主委员会问责制度缺失所导致的其中一种情况。是谁赋予他们随意辞职的权利?我想是他们自己!因为业主们也许根本没有就业主委员会成员辞职的程序和条件作出过明确约定，更没有约定随意辞职该承担怎样的责任，因此那些业主委员会成员有权这么做，而且他们知道自己这样做根本不需要承担任何责任。由于业主自己没有建立起完善的规章制度，业主委员会成员一不违法二不违规三不违约，出现了类似事件后物业行政主管部门想要干涉也找不到什么依据。

目前，业主委员会问责制度总体上处于缺失状态中，至少是很不完善的。以笔者所在的广东韶关市为例，据不完全统计，在已成立的将近四十个业主委员会中，在他们所制定的《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主大会章程》以及业主委员会的各项工作制度中，几乎看不出有什么问责制度的痕迹。业主委员会该做些什么和该怎么做写得不够明确，而业主委员会随意作为、违规作为或不作为后怎么办则几乎没有约定需要承担什么样的责任，也没有建立起业主委员会工作的监督机制(业主大会没有设立监事会或监事)。

由于业主委员会问责制度缺失，一些业主委员会成员视自己为广大业主的另类“代言人”，往往错误地把自己等同于政治生活中的“人大代表”，随意代替他人作出决定，把自己的观点当成广大业主的观点，把自己的利益当成广大业主的利益。顺风顺水的时候自然春风得意，一遇到麻烦就埋怨业主不理解、不支持，埋怨物业服务企业不配合……于是一甩膀子：你们另请高明，我不干了!又或者是少数几个业主委员会成员操控社区事务，打着全体业主的旗号随意解聘物业服务企业。还有，一些业主委员会成员随意使用公章、乱用工作经费和公共收益以及违规使用专项维修资金等情况也是屡屡发生。这些都与业主委员会问责制度的缺失密切相关。

由于业主委员会是一个自治组织，国家也从法律上赋予了业主充分的自我管理权，因此国家法律法规过去、现在和将来都不可能就业主委员会问责制度作出非常深入细致的规范，主要还是靠业主自己约定，而这一点，恰恰是目前广大业主做得不够的地方，大家没心思没经验也没精力去做。

业主委员会问责制度缺失的原因

我们总是说物业管理行业发展还不成熟，物业服务企业的服务意识还有待提高，然而，业主“当家做主”的意识又何尝不需要提高呢?很多人买了房子以后并没有学会如何做一名合格的业主，如何去成立自己的社区自治组织(业主大会和业主委员会)，如何去构建和完善业主委员会问责制度，因此，我们可以看到业主委员会的制度构建和运作水平远远落后于物业服务企业的管理水平。由于相当数量的业主委员会都是在斗争中成立的，物业服务企业、开发商甚至物业行政主管部门对业主委员会这种组织多多少少都有点忌讳，也不太愿意主动去帮助他们，对业主委员会问责制度的构建自然就漠不关心，有些物业服务企业甚至巴不得业主委员会出问题，然后在一边偷着乐。

业主委员会问责制度主要体现在两个方面：一方面是体现在业主自我管理的规章制度中，比如《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主大会章程》以及业主大会和业主委员会的各项工作制度(如印章使用、信息发布、财务制度、业主委员会成员岗位责任制、业主委员会执行秘书的岗位责任制等等方面的制度)。由于业主普遍缺乏物业管理专业知识，又不注意求教他人，制定出来的规章制度自然差强人意，缺乏可操作性，更谈不上完善。作为物业管理行业协会，我们曾经组织业主委员会成员举办学习班，专门讲述业主委员会如何运作、如何理性维权等等，但来的人寥寥无几。这一方面说明他们对行业协会不了解、不信任，另一方面也说明他们主动学习的意识很欠缺。

而另一方面，则体现在业主、物业行政主管部门、街道办事处以及居民委员会的监督或指导工作中。就目前而言，各地物业行政主管部门对业主委员会的监管力度明显偏弱，其中有人力不足的原因，也有难言之隐，因为房地产行政主管部门与房地产开发商关系密切，而多数物业服务企业又与房地产开发商关系密切，比较起来，主管部门与业主委员会的关系就疏远了许多，再加上业主委员会在不少人心目中的形象就是“麻烦制造者”，因此对业主委员会的工作自然不关心、不支持，往往就不去监管，任由他们自生自灭。至于街道办事处和居民委员会，许多对物业管理事务不够熟悉，不知道如何监督，也不知道如何指导。而说到业主的监督，其实在没出问题的时候根本就没有几个业主会真正关心业主委员会的工作，平时的监督工作几乎是一片真空。

由于业主自我管理的规章制度不够完善，往往造成业主委员会及其成员工作无规可依，或者违规后无责可担的局面。最常见的不足是，规章制度中不注意约定业主委员会及其成员违规后或者不作为后应承担的责任，而且这种责任是可操作的，是有力度的，是足以让业主委员会及其成员三思而后行的。同时，因为规章制度模糊不清，不够完善，业主委员会及其成员只要不违反国家法律法规，谁也拿他没办法。正因为这样，一些业主委员会成员视自己的工作为儿戏，视自己的责任为儿戏，视广大业主的合法权益为儿戏!

如何完善业主委员会问责制度

完善业主委员会问责制度笔者认为可以从两个方面入手，一是制度的建立健全，二是有关各方对制度执行情况的监督。对于制度的建立健全，业主自己、物业行政主管部门、物业管理行业协会以及物业服务企业都是可以有所作为的。

业主委员会在筹备阶段一般都会通知区、县物业行政主管部门以及街道办事处、居民委员会，这时候有关单位就可以对业主委员会筹备组的工作进行指导，对容易出现问题的地方，有针对性地指导筹备组制定好有关规约、工作制度。有关部门可以直接指导，也可以指引筹备组找当地的物业管理行业协会接受指导，而这更为现实和有效。现在广东省韶关市已逐步开始这样推行，我们对于业主委员会的指导要求可以说是有求必应，我们会帮他们修改规约、工作制度，或者提供物业服务合同和管理规约的地方示范(推荐)文本供他们参考。当然，这对物业管理行业协会也提出了更高的要求，他们必须要有一颗公正的心，能够从维护社会公正、减少物业纠纷的角度去帮助业主委员会，而不能仅仅考虑行业企业的利益。

物业服务企业应该改变不支持不参与的态度，积极介入业主委员会的筹备工作，支持并指导业主委员会完善各项制度。毕竟，社区如果因为业主委员会问责制度的缺失而导致出现混乱无序的局面，对物业服务企业也没有什么好处。物业服务企业更需要在和平安宁的小区里生存，他们应该主动参与改善这个生存环境。

有关各方应该协助业主委员会制定和完善《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主大会章程》以及各项工作制度，在诸如业主委员会公章使用、信息发布、日常经费开支、专项维修资金使用、业主代表的工作职责、业主大会的召集、物业服务企业的选聘、重大事项的表决程序、业主委员会成员的变更和辞职程序等等方面，以书面形式落实问责制度，让业主委员会及其成员工作时有约可依，失职时有约可鉴。

物业行政主管部门应该重视并加强对业主委员会的工作指导和监督。一直以来，主管部门较为重视对物业服务企业的监督管理，而忽视了对业主委员会的指导和监督，仅仅是对业主委员会进行备案了事，这样是远远不够的。物业行政主管部门应该联合街道办事处和居民委员会加强对业主委员会的日常管理，监督其工作，对业主委员会及其成员的违法违规(约)行为及时进行查处、纠正。根据《物权法》和《物业管理条例》的原则和精神，监督业主委员会工作的重心应该下移到街道办事处和居民委员会，他们对辖区情况比较熟悉，面对的业主委员会数量不多，容易监督。

业主委员会问责制度主要体现在上述提到的一些自治规章文件中，因此，物业行政主管部门应该尽快帮助业主委员会完善这些文件，可以委托物业管理行业协会草拟当地的示范文本，经主管部门、业主代表和法律专家审议修订后向各个小区推广。只有具备了严密的制度基础，业主、行业主管部门、街道办事处以及居民委员会才能真正发挥监督作用。

业主要强化自己的财产权意识，关心社区事务，不要等到出了问题才责怪业主委员会。笔者相信，有什么素质的业主就有什么素质的业主委员会。只要大家都关心自己的生活环境是否优美洁净、建筑物是否日久尚新、自己的房子是否保值增值、公共秩序是否良好、公共收益和维修资金使用是否得当……试问业主委员会及其成员又怎会不兢兢业业呢?又怎会不负责任呢?

构建完善的业主委员会问责制度有赖于广大业主的积极参与，出谋划策，更需要业主委员会成员提高其自身的社会责任感。在此基础上，业主委员会成员还要主动学习、了解物业管理的专业知识，多与其他业主委员会组织交流，学习别人的成功经验，吸收别人好的制度与运作方法，多与行业主管部门以及行业协会沟通。

最后一点笔者认为需要注意的是，不要坐等国家出台什么法规来规范和明确业主委员会的问责制度，因为《物权法》已经充分赋予了业主自我管理的权利，我们业主完全可以通过私法自治的方式自我约定和构建业主委员会的问责机制。

(原载于《现代物业·新业主》2008年第02期)