东方玫瑰园的投票权困局
国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)出台至今，在行业内引发的最显著效果恐怕就是“炒物管”了!从业主们的身上可以看到“以《条例》为指引，紧跟《条例》步伐”的行为是愈发明显。随着国家法律法规的不断出台与完善，业主们也在逐步地走向成熟，并将积极行使自己的合法权益放在了越来越重要的位置。
昆明东方玫瑰园的业委会就刚刚完成了选聘物管公司的招标工作。
背景描述
云南恒昌房地产公司是东方玫瑰园的开发商，云南恒昌物业管理公司是东方玫瑰园的物业管理公司，二者属于传统的开发物管“父子兵”关系。自2001年底第一批业主入住至今，恒昌物管公司一直在负责小区的物业管理工作。
东方玫瑰园，一个在位置及环境上得天独厚的住宅小区，因为紧邻世界闻名的“昆明世界园艺博览园”而让许多人倾羡，是2000年初昆明市销售的一个较高档的住宅小区。
但是现在，住在这里的业主们因为物业管理的问题有些烦心。
现场面对
业委会:我们为何选择?
业主认为:买房本是买幸福，买环境，买增值潜力，买安享晚年，但目前的物业管理现状似乎无法满足他们的要求。
小区一位老业主向记者透露:当初决定购买东方玫瑰园，毗邻世博园是一个很重要的因素。小区当初销售时宣传是高档小区，刚住进来时感觉还是好的，但入住半年之后问题就逐渐暴露出来了，主要是卫生和治安不尽人意。小区曾在2003年出现过小偷持枪入室抢劫案，据称是昆明商住小区第一次发生此类案件，弄得居民人心惶惶。后来出现的热水费收费标准不统一、房屋面积缩水等一系列问题无法得到圆满解决，更加让业主们觉得恒昌物业管理公司在管理上存在欠缺，局面有些混乱。
东方玫瑰园业委会主任曾怀赤先生向记者介绍了成立业委会及选聘物业管理公司的整个过程。2003年6月，《条例》出台，结合《云南省城市住宅小区管理规定》(1996年)，小区的业主们开始筹备成立业主委员会。经过正规的法律程序，并历经周折和艰难，2003年11月8日，业主委员会终于正式成立。业委会成立后即在昆明市当时的主管部门官渡区房管局物管处进行了备案(后来按昆明市行政规划调整改属盘龙区管辖)，市房管局的杨德桥处长及官渡区物管处的文昆海处长见证了业委会成立的合法性。曾主任还说，业委会成立的目的只是想协助物业管理公司搞好小区的管理工作，并很积极地给物管公司提建议，发书面建议函、磋商一些存在的问题，但在物管公司协调的过程中，只有少数建议如楼道刮双灰粉、排水沟的改造等被物管公司采纳，而大多数建议双方未能达成一致。曾主任说，物管公司与业委会配合得最好是在收取物管费上，业委会与物管公司联合发出通知收取物管费，这在昆明是史无前例的!但总的说来，由于双方越来越难以沟通，关系逐渐恶化。
2005年3月30日，业委会举行了物管选聘开标会议，会议场面一度较为混乱并导致110出警到场协调秩序。因此，4月2日的答疑会被迫取消。
2005年4月28日，市区两级物管处的领导牵头召开会议，并有房地产公司的副总参加。
2005年5月8日，行政主管部门再次召开协调会，市区领导杨德桥处长、孙明辉处长、马宏伟主任及恒昌物管公司的负责人都到场了。
2005年5月9日晚，东方玫瑰园业主委员会组织召开了“业主委员会公开邀标选聘物业管理公司计票统计工作”会议。出席会议的有青云街道办事处的肖副主任，青云街道办事处城管科的杨科长及白龙派出所的辖区片警段警官。他们见证了计票统计工作的全过程，肖副主任对计票工作发表了讲话。最终昆明金馨物管公司一举中标，中标结果业委会于第二天在小区内向业主们作了公示。
2005年6月16日，业委会与中标公司签订合同，6月21日合同正式生效，就此业委会已发通知给恒昌物管公司告知其前期物管合同已自动终止，请准备交接的相关事宜，并同时将此通知及给业主们的通告在小区内进行了公示。
原物管公司:业委会的合法性影响到了新物管公司中标的合法性!
对于中标物管公司能否顺利进驻小区接管的问题，云南恒昌物业管理公司的徐航副总经理在接受本刊记者采访时的回答是:新的管理公司无法进驻小区，因业委会的成立程序不合法，业委会的成立是少数人的意愿，业委会的招标投票工作也存在违规操作。徐副总说，业委会的选举有两种方式:一是入住率达三成以上，经业主大会推荐产生;二是书面征求意见。当初东方玫瑰园业委会选举时大家不太注意，投票是一扎一扎地统统丢进去，参与投票的有170多户人家，过半数以上业委会就成立了。现在有一些业主对投票的有效性表示质疑，因为当时有一些业主还不知道选业委会这件事。还有就是对于业主概念的确认也不明确，有些以按揭形式购房的业主，因为房产证还抵押在银行里，他是不是业主，无法确认。而对于计票数，每套住房为1票是不错的，但其他物业如何计算呢?恒昌集团有两幢职工宿舍楼也应在计票范围内的，但未计入。
徐副总还说，盘龙区房管局物管处对东方玫瑰园业委会招标的事已下了红头文件，认定了它是违规的。
在谈到恒昌集团的两幢员工宿舍楼是否应计入票数时，东方玫瑰园业委会的曾主任说:这两幢楼原本在销售时就不在规划范围内的，销售当时展示的沙盘及售楼宣传材料都可以证明，规划范围内只有25幢房子，而不含现在的附1幢及附2幢的两幢恒昌集团的员工宿舍楼。对此我们也曾到昆明市规划局档案室去查证，但被告知需持有开发商的介绍信故未能查到。
政府部门:支持业主们依法维权，但业委会招标程序应当合法
对此，昆明市盘龙区房产管理局物业管理办公室负责人马宏伟主任在接受记者采访时说:业委会选聘物业管理公司要获2/3的业主通过，现在对于2/3存在争议，焦点在于恒昌集团的两幢职工宿舍楼的归属问题。两幢职工宿舍楼是否属小区物业区域的问题，我们也请示过省物业管理处，这可向市局的两位处长核实，这是不容置疑的，总的户数应是550户，但真实签名只达到271户，达不到2/3的要求。恒昌集团的办公楼虽不在物业区域内，但员工宿舍楼是在小区内的。马主任还拿出了土地局的宗地图——东方玫瑰园的总平面图，记者看到图纸上所显示的情况与他的说法一致。
马主任还说，中标的物业管理公司是以公司行为参与的，我们给中标公司通报了业委会现存的问题，尽了提醒义务，中标公司也是处于骑虎难下的地步，因为他们已交了1万元的投标保证金。如果新物管真的要进驻小区，新旧物管产生对峙产生混乱的话，我们会依法追究责任，这是不容回避的。做任何事要经得起推敲，不能因一时冲动，一时热情，损害公众的利益。因东方玫瑰园临近世博园，地理位置有特殊性，影响也大，所以参与的各方在做任何决定之前都要慎重。
东方玫瑰园事件的发生，说明目前法制还不健全，我们对业委会也没有强制执行的权力，目前只能下达文件要求他们暂缓进行。
马主任最后表示:我们支持业主们依法维权，因为维护正当权益是天经地义的事，法律虽不健全但正逐步完善，法律允许他们以合法的途径来解决问题。公司经营是市场行为，政府不会强加干涉，但政府会依法行政，应当政府管的事情政府一定会管。
中标公司:我们满怀信心!
在本次东方玫瑰园业委会招标中有幸夺标的昆明金馨物管公司的路小明副总经理对此事满怀感慨:我们从参加竞标工作开始就很难，行业竞争的白热化是很明显的。作为受邀单位，我们是按正常程序走的，中标结果不意外。通过此次竞标，我们对物管行业的法律、法规又有了更深的理解，同时也可以看出业委会工作正在走向成熟并逐渐理智起来。我们对接管小区很有信心，若没有信心就不会去做这件事了。
昆明市盘龙区房产管理局文件
盘房[2005]20号
关于暂缓进行“东方玫瑰园业主委员会公开邀标选聘物业管理公司计票统计工作”的通知
东方玫瑰园业主委员会:
业委会送至我局“东方玫瑰园业主委员会公开邀标选聘物业管理公司计票统计工作”的邀请函己于2005年5月8日上午收悉，当日下午在小区内召开了有昆明市房产管理局物业管理处、我局物业管理办公室、云南恒昌房地产开发公司、云南恒昌物业管理公司、业主委员会部分委员及小区部分业主参加的协调会，与会各方对邀标选聘会议提出了许多意见和建议，综述如下:
1、目前东方玫瑰园业主委员会因各种原因减员1/3，为了开展好业主委员会的工作，2005年3月15日东方玫瑰园业主委员会在小区发布了《关于增选小区业主委员会委员的再次通告》，要求增补委员，目前此项工作还没有完成。
2、小区物业管理区域划分尚有争议，房屋产权人投票权数没有完全认定清楚。
3、长期不在家的部分业主的意见不能确定(业主委员会难以按照《物业管理条例》第十二条“业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”进行投票)。
4、小区部分业主对业委会公开邀标选聘物业管理公司工作持不同意见，分歧较大。
综上所述，我局认为应认真听取2005年5月8日与会各方所提意见，对东方玫瑰园业主委员会拟公开邀标选聘物业管理公司计票统计工作，在条件尚不成熟的情况下，应暂缓召开拟定于今晚20:30进行的“公开邀标选聘物业管理公司计票统计工作会”，以利于小区现有物业管理问题平稳有序的解决，待问题协调解决后，再行按照《物业管理条例》、《业主大会规程》等法律法规进行此项工作。
特此通知
昆明市盘龙区房产管理局
2005年5月9日
注:记者从房管局的“发文编号登记表”中看到，此份文件房管局曾于2005年5月9日下午16:30分下文至东方玫瑰园业主委员会，业委会曾主任以文件是不公平的行政干预为由没有签收。
现场观点
这次招投标活动引发的争议，主要是在该小区内，两幢恒昌集团的职工宿舍楼的归属问题。目前业委会的意见，是认为其不应纳入本小区物业管理区域范围而不应计其票数;主管部门和原物管公司的意见，是应该确认其业主身份而由于业委会没有计入因此不能满足2/3的法定投票比例。那么我们目前所面临的困境是什么呢?是《条例》所规定的2/3投票比例的合理性存在现实不可行?还是开发商自建自管的自己的职工住宅，不应该与已经销售出让产权的商品房共同归于相同的物业管理区域?我们假设一个最极端的例子，假设所有(非开发企业员工)业主不满原物管而想更换，而两幢(开发企业住宅)员工应该算作业主且都不愿自己公司属下的物管企业退出小区。那么，在总户550户中，只要非开发企业员工业主不足367户(开发企业员工业主不少于183户)，他们就永远无法通过合法途径改变物管局面吗?
祝愿东方玫瑰园的业主与物管找到妥当的办法进一步改善双方的关系，并为不论是新物管还是老物管企业今后的管理工作开创一个良好的新起点!
(原载于《现代物业·新业主》2005年第8期)
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