作者: 李季平 | 2017-03-21 16:21

对车库价格高于房价的考量

2011年9月15日《网易财经》公布了北京市100家楼盘的车库价格，最高的80万元一个，一般的40万-50万元，其中一个共同特点是按照每平方米的价格而言，车库都比房价贵得多。车库价格高于房价，并非北京独有现象，其他城市同样如此。2010年8月3日《都市时报》报道，位于云南省昆明市官渡区的“奥宸橙郡”楼盘，2010年一期均价为7,000-8,000元/平方米，但是，一个12平方米的车库售价要18万元，将近超过房价一倍。另据山东烟台房产信息网2011年7月8日报道，烟台市的“今日花园”小区，房屋均价6,241元/平方米，而仅有10平方米的车库售价却高达22.8万元，车库价格高出房价3倍还多。

一个小区的车库车位价格高出房价几倍，在全国从一线大城市到二、三线城市再到不少县城，几乎成为一种普遍现象。在国家近几年来屡屡出台房地产调控措施的背景下，不少城市房价高涨的势头正在被抑制，而为什么车库暴利却丝毫看不到降温的迹象?对此，我认为有必要从法律以及政策角度予以考量。

首先，开发商对小区车库车位有没有独立于商品房的所有权，是从法律角度确定开发商能否独立出售车库车位的依据。

众所周知，在我们的现实生活中，开发商出售给业主的车库或车位，一般都与商品房小区有连带关系，大体有两种形式：一是车库或车位位于商品房地下部分;二是位于小区内地面上的共用部分;三是在不少县城的楼盘设计中，地面一层全部是车库，住宅在整栋楼的第二层及以上;四是采取在商品房底层架空设计、架空部分全部是车位等。

分析开发商建设开发车库或车位的用地，从以上几种形式中不难看出，其车库或车位的所有权形式，是与商品房开发建设紧密联系在一起的，并没有从商品房楼盘项目用地中单独划分出去。因此，从法律角度看，如果没有商品房的建设，就没有与之相匹配的车库或车位，也就是说在商品房小区建设车库车位的开发商，并不具备独立于商品房之外的车库车位用地的土地使用权。因此，开发商可以对此类车库车位向商品房购买者销售，而不能向其他人单独销售。没有合法取得的、独立于商品房以外的土地使用权证，是没有办法给独立购买车库车位的业主办理相关证件的，用户购买此类车库车位难免会承担法律风险。

2007年10月1日开始实施的《中华人民共和国物权法》第七十四条专门进行了规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

通过《物权法》我们可以看到，小区内设置的车库车位性质首先应该满足业主的需求，通过出售、出租等形式实现。业内人士称，这里的“出售”，是指商品房与车库配套出售，在房产证上分别标明，而不是脱离于商品房单独出售车库。在产权归属方面，《物权法》仅明确了“占用业主共有场地用于停放车辆的车位，属于业主共有”，一般的理解是，小区内地面上共用区域内设置的车位是不能出售的，但是，对于商品房底层的车库或车位土地使用权问题，《物权法》并没有明确是归属业主还是开发商。不过，这一矛盾并不难解决，因为开发商在向有关部门办理商品房项目土地使用权批件时，就有包括该商品房的整体设计，设计中地下车库也描述得清晰明白。这就是说，地下车库或车位的土地使用权，与商品房是一致的，只要开发商提供不出脱离于商品房之外的、用于建设车库车位的土地使用权证明，那么，商品房底层所建设的车库车位土地使用权就是全体业主共有的。在这种情况下，开发商将车库出售给在同一小区购买商品房的业主是合法的，而单独向非业主人员出售就缺乏法律依据，购买者也拿不到产权证。

其次，车库车位价格比同一小区房价贵几倍，是明显的暴利行为，或构成价格欺诈。

为什么我们要将同一小区的车库车位价格与房价相比较?因为两者可比性因素较多。比如在车库车位和房价构成中占比重较大的地价，是开发商在计算商品房价格时第一位要考虑的因素，既然商品房价格公布了，那就意味着土地价格等各方面成本已经全部包括了。这种情况下，在同一个商品房楼盘、同一地价中建设开发的车库车位价格，有什么理由要高出商品房价格一倍或数倍呢?

开发商一再提高车库车位价格的理由，从市场角度看是源自其资源的稀缺性。随着城市化发展和人们生活质量提高，私人车辆大幅度增加，商品房数量多、车库车位数量少是大多数楼盘的普遍现象。在这种情况下，同一小区内的商品房价格中已经包含了开发商足够高的利润，如果开发商再利用车库车位资源稀缺性成倍提高价格，那和趁火打劫有什么两样!况且，我国不少城市小区内，楼盘车库车位配比都不断上升，有的达到30%甚至更多，车库车位的稀缺性只是相对的。开发商借“稀缺”敛财却不择手段：如有的开发商在签协议时是一个价格，到了交房时，车库价格一下提高许多;有的开发商在小区内向业主散布虚假信息，诱导业主推高车库车位价格;还有的以商铺价格出售小区内车库，业主苦不堪言。据媒体报道，2011年5月11日，福建省永泰县一业主，在永泰一中对面的“格林兰景”小区买了一套住房，为了停车方便，该业主提出买一个车库，售楼部工作人员说车库每平方米23,000元，比房价高出几倍，一个县城车库竟然如此高价。对此，工作人员说，此车库是按照商铺价格出售的。车库按照商铺价格出售?不是明显的价格欺诈吗?该业主将此情况向政府有关部门举报。

《中华人民共和国价格法》第十四条明确：实施市场定价的经营者，不得散布涨价信息哄抬价格，不得采取提高等级，变相提高价格的不正当价格行为;国家发改委2002年公布的《禁止价格欺诈行为规定》，对同一种商品或服务，在同一交易场所，使用不同价格，进行高价结算等行为，认定为价格欺诈，应当依法受到惩处。以此对照，一些开发商对商品房楼盘配套的车库车位，随意定价、漫天涨价的行为，也应当受到惩处。

再次，车库车位价格应当成为房地产调控的重要内容，不能成为被遗忘的角落。

最近一个时期，随着党中央采取限购、限贷、区别化税收、利率等调控政策杠杆的落实，不少城市持续高涨的房价明显回落，前几年一度十分猖獗的投机性购房行为也得以遏制，房地产行业调控效果正在显现。但是，一个必须面对的问题是：与房地产调控密切相连的无论高档还是普通住宅小区内的车库车位价格高涨问题依然严重，车库单价高于房屋单价，一个车库比一台中档家用轿车的价格还高，甚至一个车库比一套房的价格还高，开发商对车库漫天要价，在一些经济欠发达的县城，将大大高于商品房价格的车库与普通价格商品房搭配出售等行为，使房地产调控效果大打折扣。出现这些情况的主要原因之一，就是有关部门在制定和实施房地产调控政策中，对车库车位价格的失控行为没有引起足够重视。

比如，在商品房项目的开发建设中，为了利益最大化，开发商私自修改突破规划、修改设计、增加容积率，减少绿地面积等发生在地面上的违规行为很容易受到查处;但是，有的开发商在楼盘地下空间利用方面大做文章，在已批准的项目区内，私自扩大地下使用面积，多建车库车位，以谋取暴利。到目前为止，我国对城市地下空间的开发和利用，特别是商品房项目地下空间的违规开发使用，还缺少相对完备的法律体系，给开发商留下了钻营空间。

再如，2011年5月开始实施的《商品房销售明码标价规定》仅仅要求开发商公布车位配比率，公布当期的房源情况以及每套商品房的房号、楼层、户型、建筑面积、套内面积、售价等，并没有对与之关系密切的车库车位详细数据和售价做出和商品房一样的明码标价规定，这也给开发商利用车库谋取暴利提供了机会。在此，我建议根据我国房地产行业在调控中遇到的实际情况，今后在修改《商品房明码标价规定》时，将小区配套建设的车库车位价格出售信息也一并明码标价，以增加公开透明度，从制度上减少开发商隐形操作盘剥消费者的几率。

新华社2011年9月17日消息称：来自中国公安部交管局的数据，截止到2011年8月底，全国机动车保有量达到2.19亿辆，其中汽车保有量首次突破1亿辆，私人汽车占79%。有汽车就必须有停放位置。这就意味着，依法维护有车族停车权益越来越显得急迫和重要。因此，我国的房地产调控应当将对车库车位虚高定价、漫天要价的行为，同商品房市场一样纳入调控内容，使车库车位费用回归到合理水平。

(原载于《现代物业·设施管理》2011年第10期/总第202期)