作者: 忻锦帆 | 2017-04-19 11:46

业主组织给业主“发红包”之喜与忧（上）

2016年，一些地方新闻媒体和不少自媒体，对于住宅小区管理领域，有关业委会用共有部位收益“给业主发红包”的消息，明显增多。

这说明了一个可喜的趋势：有更多小区的业主组织，比较像小区的主人了。

有的小区，基本上实现了业主自主管理，业主组织掌握了以财权为核心的小区管理权。更多的小区，虽然没有实行自主管理，但是也在共有部位收益和维修资金方面，取得了一定的话语权。虽然从总体比例上说，这两类小区还只占很少数，基本上实现业主自主管理的更是凤毛麟角，但总是体现了明显进步，值得赞赏。

分配共有部位收益不应称为“发红包”

但是，把业委会向业主分发现金或实物，或抵扣物业费，用“发红包”来表述，合适吗?

发红包，原来是指一种传统习俗，说的是长辈在过年时给未成年晚辈发钱，即压岁钱;后来又泛指亲友间喜庆时的礼金，老板给员工的年终奖金或年初开工的吉祥贺礼等。现在最流行的是微信红包了。所以，红包原来主要是用于长辈发给晚辈、上级发给下级的，后来也用于平辈之间的馈赠。总之，是馈赠他人而不是给自己的，而且绝不是义务，更没有严格界定的发放对象。虽然，也有人说“给自己发个红包”，但那只是修辞手法上的“借代”。

业主大会是业主自己的联合组织，业委会只是业主大会决议的执行者。业主与业主组织不是相互独立的关系，全体业主更不是业委会的隶属人员。通过业委会执行业主大会的决议分配共有部位收益，是业委会的义务;每位业主得到收益分配，是自己的权利。所以，把分配共有收益称作“发红包”是不合适的。

有的报道中，用语不是“发红包”，而是“分红”，这就贴切得多。在企业中，经过股东会决议向股东分配红利，应该没有董事长或执行董事会说成“发红包”，否则就严重错位了。如果有股东表示异议，董事长只能纠正甚至道歉。而业主分得共有部位收益，与股东分得红利，性质类似。

其实，“发红包”这种说法流行的原因，应该主要不在分配共有收益的业委会，而是新闻媒体。因为能够在现在的环境下，代表业主利益掌握小区财权或部分财权的业委会负责人，大都明白业主是小区的主人，当然也是小区共有部位收益的主人。业委会不应该把分配共有收益当作是业委会向业主“发红包”，否则就实际上显得与业主是两家人，甚至显得居高临下。如宁波联南小区业委会2013年1月向业主分发购物卡时，当时的业委会主任80多岁的杨国彦就说：“有人领到卡后说要感谢我，我说你谢我什么，这本就是你们的钱啊。”

不排除有些业委会负责人，未经仔细考虑，随意地使用了“发红包”的说法，但新闻媒体也不应该照搬照抄。更多的情况是，业委会并未使用“发红包”，而被媒体硬是改为“发红包”。

宁波联南小区在2011年就用业主共有收益补贴物业费，看当时的报道，没有提到“分红”，也没有提到“发红包”。2013年分发购物卡，业委会的公告和发放现场的横幅，都明确地用了“分红”。而媒体的报道，有的仍然按业委会的提法，在标题和正文中都只有“分红”，有的却在标题中改为“发红包”了。更明显的例子，是2016年11月某报的《小区业委会到期不做了想给业主发个百万“大红包”》。记者应该是按照采访记录如实写成报道，正文中既没有提到“分红”，更没有提到“发红包”，只有“把结余的小区经营性收入以现金方式发放给全体业主”，而编辑却给报道加了以上的标题，突出了“发红包”。

到了后来，大家都在说“发红包”了，这是习惯成自然的从众现象，怪不得的。毕竟很少会有人仔细考虑其中隐含的理念上的差别，我自己也不能保证以前没有用过“发红包”的说法。

可喜的是，有的专业刊物，在讨论此类问题时，刻意避免“发红包”的说法，只在直接引用时使用，体现了专业水平。

大众新闻媒体在物业小区管理领域不专业，误导大众的现象十分普遍，我以前也写文章批评过。对其他领域，也经常有很多误导，而其中的原因，就不是这篇小文能够分析的了。希望看到这篇文章的同好，能够考虑一下我的意见，不再被误导。因为这不是小题大做，而是涉及基本理念的。也希望大家转发，尽量让新闻媒体的朋友看到。

小区积累维修资金不嫌多

已经有不少专家指出，共有部位收益应当主要用于补充专项维修资金，而不是用于分红。《物业管理条例》也有相应的规定;虽然相关条文有与上位法冲突需要修订的重大问题，但是共有收益主要用于补充维修资金，是必要的和符合实际的。

这里有必要与境外(指中国大陆以外区域，下同)市场经济社会中的建筑物共有部分管理做一对比。

一、境外大多以一幢大厦或几幢底层相连的大厦作为一个管理区域，户数少。需要进行重大维修时，建筑物现存的问题比较直观;需要更新、改造时，对能够得到的好处，不需要专业知识也比较容易预估，因此业主比较容易达成一致意见。因为同样的原因，筹集资金的难度也比较小。

二、长期以来一直是市场经济、房产私有，除了安全和公平的原因，社会管理者不会干预私人共有建筑物共有部分的管理。所以，业主们比较习惯于大家一起承担维修、更新、改造的责任。管理区域中积累的资金，达到户均数千、上万、几万元(按人民币折算)，也不会有人想要分掉。如果需要实施较大的工程，就额外筹集。在香港地区，每户出资10万、20万港元(如果是千户的大型管理区域，总额就以亿计)进行一项维修工程，不算很特别。

三、由于市场经济的自然选择，不同经济收入的人群，承担不同的共有部位责任。低档的楼宇，不但专有部分的面积小，共有部位的比例也尽量压缩;楼宇以外都是政府的事，不需要承担绿化、公共道路和管道、文体教育设施等的费用;楼层不高的，不需要电梯，也不需要保安员，大门有锁就行;这样，分担的管理、维修费用就很少了。高档的楼宇，有阔气的门面和门厅，有健身房、游泳池，有交谊厅、阅览室，有水景、灯景，有中庭花园或天台花园，有帅气的保安，有让公共区域一尘不染的清洁工人和保洁设备，这就需要高额的管理、维修费用。两者中间，有更多层次。不同经济收入的业主，通过自然选择聚集在不同档次的楼宇里，对于维修要求、费用大小的争议就比较小。

公共收益可以用来改善社区环境。在小区改造中，深圳东乐花园修建了业主活动场地。

四、建筑质量比较有保证，较少发生因初始质量产生的维修问题，业主要做的就是尽量保旧如新、整旧如新。这是因为社会成员的诚信意识比较强，长期市场经济的优胜劣汰效应比计划经济下的官方管制有效得多，且有长远效果。建筑物需要维修时，业主不大需要花大力气寻找责任者，不大需要怨天尤人，尽可能及时维修就是，免得小洞不补，大洞叫苦。因为不是遍地都有初始质量问题，即使发现问题各方协商不成，社会管理者也不大会遭遇法不责众的困境，能够较快地通过行政和司法途径帮助解决。业主之间因陷入维修责任属于开发商还是自己而延误维修的情况比较少，能够较快地就维修工程达成共识。

而在中国大陆，不大具备上述条件。如果要做到保旧如新、整旧如新，或者只是维持功能，事先准备好大笔资金是必不可少的，否则就可能因为筹集资金不易，看着建筑物及其附属设施一天天烂下去，最后遭受损失的是业主自己。而且，我们已经普遍地看到大量的严重后果了。

但我们有几个有利条件：

一是绝大部分小区拥有相当面积的业主共有房产可供经营，从而得到共有收益。这些房产的成本已经分摊到每户业主的房价中了，如果不能好好为业主所用，真的非常吃亏。这是高层管理者在早期商品房小区遭遇维修资金筹集困境后追补的政策，以前是没有的。境外的业主，一般也没有这样的共有房产。因为他们不需要通过这样的方式积累维修资金，而且这样做既大幅度增加购房成本，还增加今后管理的麻烦。

二是绝大部分小区都有公共停车位，业主可以共享停车费收入，有的数额还很大。这是业主承担了大额土地费用或加上建筑成本得到的，而且付出着空间逼仄、通行不便甚至减少绿地的代价，不好好抓到手也实在太吃亏。境外的业主，一般只有很少的共有停车费收入(主要是临时性停车)。因为在购房时，业主都已经规划好自己的停车需求，事先决定是否需要同时购买车位。事先没有规划而后来需要买车的，只能先设法买好车位再买车。

三是较新的小区，业主在购房时交存了一笔专项维修资金，数额说大不大说小不小，少的每户只有几千元，多的可以达到2万元。这个政策设计，虽然略微加大了业主的购房负担，但原意是好的。可惜因为大环境和制度本身的问题，既不方便合理使用，也难以防止被乱用、滥用，而且因不易增值而实际上在贬值。其实这笔钱在一般情况下是不应该动用的。如果在有较大工程时难以向业主直接筹集资金，而先考虑使用专项维修资金;并且如果共有部位收益很少纳入资金的话，这笔钱可能很快就会用完。另外，该项资金的交存在不少地方落实很迟，真正已经交存的小区还不占多数。所以，这里暂时不讨论这个资金，主要还是讨论共有收益补充维修资金。

业主共有收益每年有多少?除了原来某些老旧小区以外，一般在户均500元到1,000多元之间。但是因为影响的因素很多，因此有特别低的，也有特别高的，小区新老的差别也难以成为主要估算标准。而如要认真维护好小区共有部位，保持功能和品质，维修资金需求大致上也不会低于这个数目。当然，维修资金的需求，差别同样很大，不但与业主要求有关，更与以前的维修保养水平有关;在不少小区，还受到建筑物及其附属设施初始质量的制约。

共有收益最多能够有多少补充到维修资金?首先，共有收益需要扣除一定的经营成本，多数地方还要扣除一些税金;其次，不少小区的物业管理费过低并难以提高，需要用共有收益补贴日常管理费。这样，可以补充到维修资金的，就少了一大块甚至一大半。

所以，我觉得，如果真想利用共有收益补充维修资金，达到维持建筑物共有部位及共用设施功能和品质的目的，对于多数小区来说，剩下的收益全部补充到维修资金，也不嫌多。

需要说明，其实各地都有一些业主当家作主的小区业主组织，把绝大部分共有收益的盈余投入到维修、更新、改造，或作为小区的积累。可惜新闻媒体往往对这样默默无闻、脚踏实地为业主利益努力的事例兴趣不大，而比较热衷于报道“发红包”之类能够吸引眼球的新闻，导向有偏差。

除去业主基本上不能当家作主的大量小区以外，不少实现了业主自治或业主掌握了部分财权的小区，业主组织也往往难以避免以各种形式向业主大量分红。有一个小区，5年中收益盈余总共220万元，用于维修改造只有30多万元，积累70多万元，其余都用于分红和业主活动了。可能有极少数业委会负责人真的不知道维修资金的重要性，但多数是因为各种纠结。究竟有哪些纠结，下一期再做讨论。(点击访问：《业主组织给业主“发红包”之喜与忧(下)》)

(原载于《现代物业·新业主》2017年2-3期/总383期)