作者: 李钊 | 2017-03-06 14:38

案例回顾：外墙广告纠纷中专有权行使原则

建筑物外墙不属于建筑物区分所有权中的专有部分所有权，而应该属于共用部分持分权和共同管理的成员权的范畴。业主对建筑物外墙的使用不能像使用专有部分所有权那样可以排他性地直接和完全支配，也不能像法定共用部分那样直接按照功能和用途使用。

【案情简介】

2004年6月业主徐某在法院的执行拍卖中，拍得杭州双牛大厦裙房1-2层商铺房屋所有权之后，将该房屋出租给杭州某公司用于经营茶馆。2006年11月至12月间，经业主徐某书面同意，该公司对房屋的外墙立面进行了装修，安装了“某某茶楼”的文字、拼音等。对此行为，装修期间业主委员会、物业管理公司及部分业主认为双牛大厦外墙立面系全体业主共有，徐某和该公司无权擅自使用，遂多次要求徐某和该公司停止装修的侵权行为，但徐某和该公司均未理睬。

随后,为保证外立面使用符合业主共同利益和有助大厦品质的提升，2006年,受双牛大厦业主大会委托，双牛大厦业主委员会对外立面使用作出了专门规定，如：从事商业活动的房屋外立面根据经营需要可以有偿使用;程序上应向业主委员会提交申请及方案，经业主委员会同意后方可向有关部门审批;外立面使用合同由业主委员会与使用者双方一年一签。使用费按年缴纳，先缴费后使用，收入存入专项资金帐户，由业主委员会监管;对不按照规定强行使用外立面的业主和经营户，业主委员会受业主大会委托将诉诸法律解决，等等。

双牛大厦业主委员会认为，根据法律规定，大厦外墙立面属全体业主共同所有，其使用及收益应由全体业主决定和享有，而徐某和该公司在多次被告知和制止的情况下仍坚持使用，并将原有铜条拆除后自行变卖，侵害了全体业主的意愿与共同利益。依据业主大会的授权业主委员会诉请法院判令徐某和该公司立即将大厦裙房二楼外墙立面恢复原状(拆除现有的“某某茶楼”的广告标识，重新安装铜条，原貌以现未被破坏的裙房五楼为准)并承担本案诉讼费。

建筑物外墙不属于建筑物区分所有权中的专有部分所有权，而应该属于共用部分持分权和共同管理的成员权的范畴

【法院判决】

法院审理认为，尽管全体业主对建筑物的外墙立面享有共有权，但并不排除在同一幢高层建筑物中，不同所有权主体对房屋外墙的延伸空间所享有的合理使用权。本案中一、二楼外墙的利用权与房屋所有权是密切联系的，处于事实上不可分离的状态。两被告对该部分外墙立面的使用，为其实现经营目的的需要，既符合该房屋的商铺性质，也未影响、限制其他业主的权利，比照相邻关系“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，被告对该部分外墙的利用并无不当。原告的诉讼请求理由欠充分，法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。

【评析】

本案的焦点在于建筑物外墙使用权究竟归属于谁?建筑物外墙在使用中应该遵循什么样的原则?相邻关系能否适用于解决建筑物外墙使用的纠纷?

要明确建筑物外墙的所有权、使用权，单靠我国民法通则中相邻关系规定显然不能解决这类纷争，为此，有必要引入建筑物区分所有权理论与法律制度。

2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》第六章明确规定了“业主的建筑物区分所有权”，按照其规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这就意味着，建筑物区分所有权由专有部分所有权、共用部分持分权和共同管理的成员权三个部分构成。[1]

处于建筑物区分所有权主导地位的专有部分所有权，是指业主(即区分所有权人，以下同)对专属自己的，由建筑材料组成的，在构造和使用上具有独立性的特定建筑空间所享有的所有权。业主对建筑物区分所有权之专有部分独立享有完整的占有、使用、收益、处分和排他性的所有权权能。

作为建筑物区分所有权的共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题。往往许多纠纷就是围绕着共用部分如何界定、如何使用以及收益如何处分等诸多方面。建筑物的共用部分，也称之为共有部分，是指建筑物区划内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施。

共用部分通常根据使用性质可以区分为法定共用部分与约定共用部分，根据使用对象可以区分为全体业主共用部分与部分业主共用部分。[2]法定共用部分也称之为性质上、构造上的共用部分。法定共用部分不仅在构造上有固定的使用用途，且属于区分所有人生活利用上不可或缺的共用部分。如建筑物地基基础、走廊、楼梯、消防通道、主要梁柱、承重墙体、楼地板、屋顶等。法定共用部分也被称为“当然共用部分”。建筑物的专有部分按照约定供业主共同使用，这被称为约定共用部分。如将本应属于专有部分的建筑物作为传达室、会客室、物业管理办公用房、业主活动交谊厅等。全体业主共用部分显然是供全体区分所有权人使用，如共用大门、配电室、地基基础等。部分业主共用部分仅供部分区分所有权人使用，如某层的电梯间、走廊等。区分全体业主共用部分与部分业主共用部分的关键所在是维修保养费用等负担分摊以及共有收益所得的处分。[3]

为了发挥经济效用、满足不同的需要，建筑物的共用部分亦得约定供特定区分所有权人使用，使其取得共用部分之专用使用权，如使用楼顶平台、外墙悬挂招牌广告、地下室或地面设定专用停车位等等。所谓“共用部分之专用使用权”是指根据法律的规定和区分所有权人的约定，某一个或数个区分所有人享有排他独立占有使用共用部分的权利。[4]共用部分之专有使用权主体为特定区分所有人或特定第三人，这其中的约定的成立方式一般有三种情形：一是全体业主同意，通过业主大会或业主委员会形成决议约定;二是管理规约约定;三是开发商在售房合同中约定。所以在《物权法》第七十四条就规定了规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

笔者认为，建筑物在使用中应该遵循下列原则：(1)合理原则。无论是专有部分所有权还是共用部分的共有权，其权利行使都必须把握在合理的限度内，不得滥用权利损害其他区分所有权人的利益。如，不得在装修和使用中拆除或截断支撑承重和抗震结构的墙体、梁柱、天花或地板;不得超出建筑物楼板允许的使用负荷安装过重的大理石、花岗岩地板;不得超负荷安装重型机器等;(2)整体利益优先原则。维护建筑物整体的安全性、完整性、外观美观性并保持其良好状态。维护全体业主的共同利益;(3)多数原则。对于涉及大家共同利益的事项，尤其是共用部分的利用和收益的处分，应当以绝大多数业主的同意，通过业主大会以民主协商的方式共同决策;(4)不得侵犯个人根本利益原则。虽然可以通过多数原则就业主共同利益和共用部分进行共同决策，但在决策中还应该特别注意不得假借维护大家业主共同利益为由侵犯个人根本利益。侵犯个人根本利益本质上是一种权利的滥用，是多数人的暴政行为。涉及个人根本利益的行为一般都是不可调和的对抗性矛盾，是对个人人身、财产的严重侵犯，本质上往往也存在着一定程度的违法性。所以，无论是在专有部分的使用，还是在共用部分的使用，都不得侵犯个人根本利益。应该禁止多数人的暴政，禁止以侵犯个人根本利益为代价的多数人滥用权力;(5)约定原则。即按照契约自由原则，对于涉及共用部分之专用权，应当通过合同进行约定。当然合同约定应当首先遵守管理规约，遵守业主大会决议，不得影响建筑物的正常使用和安全运行，不得影响相邻业主的利益。

就本案而言，笔者认为法院的判决显而易见是错误的，建筑物外墙不属于建筑物区分所有权中的专有部分所有权，而应该属于共用部分持分权和共同管理的成员权的范畴。业主对建筑物外墙的使用不能像使用专有部分所有权那样可以排他性地直接和完全支配，也不能像法定共用部分那样直接按照功能和用途使用。业主在建筑物外墙悬挂招牌广告本身就已经改变了建筑物外墙的功能和使用性质。而这种改变应当属于《物权法》第七十六条所规定的“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，也即应该由大家业主通过业主大会形成决议共同决定，而非单个业主擅自决定。固然建筑物外墙可以悬挂招牌广告，但悬挂招牌广告必须考虑到大家业主的共同利益。

从权利延伸而言，建筑物区分所有权的全部权利本质上都是由专有部分所有权延伸出来的权利。虽然都是专有部分所有权延伸出来的权利，但由于这种延伸出来的权利本身就属于区分所有构成的建筑物所有权的复合关系。是一个比“一物一权”关系复杂得多的法律关系。区分所有人在行使建筑物所有权时，不但要面对自己与其专有部分的“所有关系”，还要顾及自己与邻居(其他区分所有人)之间对共用部分的“共有关系”以及“共同利益的成员权关系”，其权利的行使必将受到全体区分所有权利人“共有关系”以及“共同利益的成员权关系”的限制，不像单一所有权关系那样可以任意行使，在行使权利中不能简单地理解为“在同一幢高层建筑物中，不同所有权主体对房屋外墙的延伸空间所享有的合理使用权”，更不能认为“比照相邻关系有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，被告对该部分外墙的利用并无不当”。这种专有部分所有权延伸所形成的共用部分的合理利用，必须遵循建筑物区分所有权之共用部分使用的原则。

从利益损害的角度看，既然业主大会已经授权业主委员会作出建筑物外墙有偿使用的管理规约，那么，每一个业主就应该有义务遵守并执行这些管理规约。单个业主不遵守业主大会及业主委员会制定的管理规约，擅自在建筑物外墙悬挂招牌广告，本身就已经侵犯了全体业主的共同利益，对全体业主共同利益构成了侵害。

综上所述，笔者认为本案中双牛大厦外墙立面系全体业主共有，建筑物外墙悬挂招牌广告可以成为特定业主的共用部分之专用使用权。这种专用使用权应该通过约定获得，而不是当然获得，更不是直接自己擅自可以行使的延伸权利，而应该通过业主大会或业主委员会由大家业主形成业主大会决议决定之，被告无权擅自使用。所以本案法院仅仅采用相邻关系进行所谓的合理延伸显然是错误的。

参考资料：

[1]李钊、张玉亭、曹阳编著：《物业管理法律理论与案例分析》，中国物价出版社2002年1月版，第48~50页。

[2]陈华彬著：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年7月版，第155~156页。

[3]王泽鉴著：《民法物权1通则所有权》，中国政法大学出版社2001年10月版，第254~259页。

[4]《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，人民法院出版社2007年3月版，第232页。

(原载于《现代物业·新业主》2009年第7期/总第121期)