作者: 苏宝炜 | 2017-03-03 14:51

警惕业委会的三大不良发展倾向

前不久，央视国际的一项关于小区物业情况调查显示，业主对物业服务不满意的比例达到74%，有83%的业主把解决对物业不满的期盼寄托于成立小区业主委员会(以下简称：业委会)上。然而，在实际生活中，住宅小区业委会成立之后，带来的却并不都是和谐的声音，有时甚至出现了种种怪现象：有的小区业主不满业委会向业主强加意愿的行为要炒掉自己的业委会;有些小区在一个物业管理区域内竟有两个业委会在同时运行;有的业主认为少数业委会成员的行为侵害了大多数业主的权利，最终导致业主把小区业委会告上法庭。面对这些以前并不多见的现实问题，有些业主茫然，有些业主选择退出，有些消沉郁闷，业主维权真可谓“伤痛谁先觉，惟有我自知”。那究竟是什么原因在制约着业委会正常作用的发挥，在解决成因复杂的现实分歧时，又应该如何避免业委会出现更深层次的问题和更为严重的损失，从而引导业委会将来的正常发展?

不良倾向之一：好心办了坏事，“善意”的行为导致小区利益失衡

『典型事例』事情发生在2005年年底，北京的某位名人因拖欠物业费纠纷被物业公司告上法庭。官司一审虽然判定物业公司胜诉，但是被告方却指出小区业委会(当时在北京叫物业管理委员会，以下简称：管委会)和物业公司签订了《临时物业管理协议》，并于当天入驻该小区开始物业管理服务，该行为只是得到了当时小区管委会的同意，并未得到多数业主的认可。同时，根据《物业管理条例》(以下简称《条例》)及北京市政府管理部门的有关规定，选聘、解聘物业管理企业必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过;业主大会会议决议选聘新的物业管理企业的，应当通过招投标方式进行。《条例》实施前已组建的管委会，在召开业主大会前，原管委会不得履行业主大会的职责。案件当事人的这一观点在其后搜狐焦点网进行的有关调查中，也得到了验证，该小区有近六成业主认为目前大多数业委会没有代表大多数业主的意愿行使权力，认为业委会向业主强加意愿。

『笔者观点』在此，先不讨论关于欠费纠纷的具体案件，单就业委会应有法律地位和现实作用的话题就非常值得大家讨论和研究。就目前的现状，很多人对管委会、业委会都有一种普遍的错误认识：即管委会或者业委会是全体业主的代表组织，是有权利替别的业主做主的组织。这恰恰是《条例》中所规定的“业委会是业主大会的执行机构”的理解误区，导致不少业委会出于好心为小区业主做了事情，善意地替业主做了决定，但由于未经业主授权，也未经法律程序的“善意独裁行为”，成了“越权行为”。这样做只会使事情的结果和业主维权的初衷严重背离，从而导致业主的利益受到损失。

不良倾向之二：发生物业纠纷时，变“维权活动”成“违法行为”

『典型事例』北三环附近某小区在2005年8月，按照北京市煤改气的供暖要求，将小区内的供暖燃煤锅炉改为燃气锅炉，同时供暖费价格由原来的每年每平方米19元调整为30元。在同年供暖季开始前，物业公司开始征收当年度供暖费。而该小区业委会却提出，小区的楼道、步行梯、门口大厅等公摊面积都没有供暖设施，物业公司按照建筑面积向业主收取供暖费不合理，在和物业公司协商无果的情况下，业委会在小区公告栏内张贴通知，并在互联网业主论坛上发布公告，号召小区业主“缓交当年供暖费”。由于认为小区业委会发布的号召业主“缓交当年供暖费”的行为，严重影响了小区供暖费的正常收取，导致本供暖季收费比例仅为10%，物业管理公司把小区业主委员会起诉到了当地人民法院，要求业委会不要再“阻挠”物业公司收取供暖费。

『笔者观点』在《条例》中，业委会被赋予了较大的权利，而不受监督的权利不仅可能引发腐败，一旦业委会的维权活动出现失误，其损失必然由小区全体业主承担，甚至会直接损害小区业主的权益，而且可能严重扰乱物业服务的正常开展和业委会的健康发展。针对这种情况，《条例》第十五条规定，“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约的实施;业主大会赋予的其他职责。”而对于发生在该小区里的供暖费收费标准和收费原则的质疑，本应该通过小区业主大会或临时会议决议决定，并通过合理的途径与小区供暖单位协商解决问题。而业委会采取的号召业主“缓交当年供暖费”的行为的确有些欠妥，所以，就这一点而言，任何不经过业主大会决议，而由个别业委会成员或仅仅是“通告全体业主了之”的维权活动都可能是凌驾于广大业主的意志之上的不当行为，都应该引起广大业主的重视。

不良倾向之三：业委会在有意无意间，形成了不好处理的尴尬局面

『典型事例』另一起纠纷发生在北京清河附近某住宅小区。2003年6月该小区开始为业主办理入住，当时业主与物业公司签订了一份为期一年的《物业管理协议书》，转眼间原协议就要到期，按照相关法规程序的要求，业主要决定是否再续签物业委托协议。小区在相关管理部门的指导下，由物业公司具体实施了小区业委会的选举和小区物业公司的选聘工作。事情似乎进行得很顺利，业委会也如期到小区办进行了备案，但是接下来的事情却是业主们始料不及的，业委会和原物业公司续签了小区的物业合同，一签就是三年，而且新合同上的很多条款有些业主认为存在问题。由于业委会没有能够代表广大业主的实际利益，加之有部分业主发现，表面上按照程序进行的业委会委员选举，实际上缺少了大家的监督，在此过程中的很多重要细节都被业主们忽略。之后经过部分业主的积极活动，该小区于2004年11月20日，在广大业主的全程监控下(小区共有业主358户，当天参加大会的有218户业主)，投票产生了小区新一届的业委会，但是却得不到小区办的备案认可。如今，一个小区里就出现了两个业委会同时运行的尴尬局面。

『笔者观点』业主维权本身是好事，一方面说明业主的法律意识开始觉醒，对法律所赋予的权利可以很好地利用;另一方面，在保障业主利益的同时，也会对房地产开发行为和物业管理服务的进一步完善发展提供有益的帮助。但是由于业主对国家相关法律制度的不了解，对相关法律程序的不熟悉，就难免会出现一些问题，比如出现一个小区两个业委会的怪现象，业主选举的业委会得不到政府相关部门的承认，而通过小区办备案的业委会小区内的业主又不认可。如果抛开政府相关部门和法律程序上的问题不谈，单就此事产生的原因而言，不能说和该小区的业主完全没有关系。有关维权专家也特别提醒业主，今后业主大量的维权工作实际上主要应发生在业主和业主之间、业主与业主委员会之间。业主委员会的许多工作都涉及到小区内每一位业主的切身权利，业主们更应主动认真研究学习相关知识，多关注这方面的事情，珍视法律赋予的这份权利。同时，从开始成立业委会筹备组、订立议事规程、确定选举监督方法时，就设计出一套相对完整、公开的制度并严格执行，才能选举出能代表大家利益的业主委员会，并最终达到营造和谐小区氛围、构建和谐社会环境的目的。

总之，解决业委会自身发展中的问题，还将在一个相当长的时期内成为我国城市社区治理过程中的一个矛盾焦点，并将直接影响和谐社区乃至和谐社会的构建。也正像某些业内专家所比喻的“人饿了时候的痛苦是好解决的，但是当饱了之后的痛苦却非常难解决!”这是在行业发展过程中必然要经历的“成长烦恼”，是在业主维权道路上必须要付出的代价。拿一面镜子认真审视自己，不论是政府主管部门、房地产开发商、物业管理公司，还是广大小区业主，都应及时做出相应调整，这不仅仅是业主们的期望，更是寻求社区公平权利、实现法律公正的必然选择。

(原载于《现代物业·新业主》2006年9期/总第51期)