作者: 王嘉吾 | 2007-12-01 15:58

做好业委会工作必须解决的四个问题

我们北京市海淀区太月园小区业主大会已经备案成立两年了，小区当选业主委员的7名同志，利用业余时间，在各自的工作岗位上为小区全体业主服务，通过对我们小区业主委员会两年来工作实践的总结，笔者深深感到小区业主委员会的委员们不可能都具备一定的专业知识，但是住宅小区业主委员会的工作却具有颇深的专业性，要做好住宅小区业主委员会的工作必须解决好以下四个问题。

小区业主委员会的组成和工作要领

住宅小区业主委员会是监督物业公司的工作质量和为小区业主维权的领导班子，作为这个班子成员的业主委员，应有较高的文化程度和政治素养，这样可以减少班子看待问题和解决问题中的无知和偏执，个人具有的专业特长如能形成一定的互补，更能促进业委会的工作效力，班子成员年龄梯度最好是老、中、青结合，这样可以增加业委会处理问题的稳健程度，业委会的委员为人要正直，要有公益心和一定的工作时间，一班人的团结是业主委员会做好各项工作的基础。

业主委员会既然是一个组织，就要有一定的规章制度和分工，除了要严格履行《物业管理条例》中有关业主委员会的规定职责外，还要制定相关工作制度，例如：业主委员会委员自律条例;工作例会制度;秘书工作条例;公章使用条例;文件、档案保管条例;财务管理制度等，使业委会的各项工作有法可依。

小区业委会要广泛开展调查研究工作，熟知小区的各种情况，收集和整理小区物业档案，用事实说话、用理性维权，坚持向小区业主宣传维权工作的重要性，不怕麻烦地坚持业主大会制度。小区每年一次的业主大会，是联系小区业主的最好时机，要发出议题草案征集通知，广泛听取业主的建议，然后进行归纳整理。作为正式提交业主大会表决的议案在小区中张贴公示15天以上，组织业委会成员和业主积极分子在小区各楼逐一向各户业主发送业主委员会的工作是一个群众性极强的工作，既不能盲目维权，也不能丧失维权的原则。业主委员会要尊重业主因为购房而生成的物权，这是绝大部分业主奋斗半生的成果，为了邻居投给我们信任的一票，更不能无所作为。

业委会维权过程中要加强与各方面的协调

业主委员会在组织业主维权的过程中，首先，要与小区业主进行多层地沟通。要清楚地知道维权目的是否合理合法，认真分析在维权过程中可能发生的问题，组织大家学习相关法律、政策文件，做到有的放矢。切忌在业主之间发生内讧和维权局面失控的现象，做到有序、文明地开展维权活动。在为业主维权的同时，也要向业主宣传遵守业主公约、履行业主义务的重要性，不管与物业公司的矛盾有多深，在任何情况下业主委员会都不要鼓励业主拒交在社区生活中应缴纳的各种费用。

第二，要加强与物业公司的沟通。要把业主的想法和业主委员会的决定，及时地向物业公司通报，取得他们的理解，要求他们配合做一些工作。小区业主大会和业主委员会也要摆正自己的位置，要懂得尊重物业公司的意见，支持物业公司在小区内收取等值的物业费和对小区物业进行日常管理，理解物业公司是一个独立经营、自负盈亏的企业，他们要履行对小区业主提供服务的义务，但不是小区业主的附属。要让物业公司感到大部分时间他们与业主的利益是捆绑在一起的，变被动为主动地支持业主委员会的工作，自觉接受小区广大业主的监督。

第三，为解决开发商遗留的诸多问题，小区业主委员会也要学会与开发商打交道。在业主维权的活动中，业主与开发商的矛盾比与物业公司的矛盾要尖锐得多，现阶段主要表现为公共物业产权的不明晰和房屋面积缩水以及物业的质量问题等，小区业主委员会要尽可能多地掌握小区的物业档案，从小区的建设档案以及与之签订的购房合同条款、广告宣传中对照物业现状，在事情还没有调查清楚前切忌进行公示和宣传。要在拿到证据后再与开发商进行沟通，开发商不接受时可以咨询律师做诉讼前的准备，不能组织业主进行围攻。

第四，是与小区居委会和街道办事处以及政府主管部门的协调。业主委员会要认真学习《物业管理条例》，自觉接受居委会的监督和指导，搞清业主大会和业主委员会的权利与义务，珍惜自己的民主权利，要相信我们的政府和政府工作人员，自觉遵守《信访工作条例》，运用现代传媒工具，有组织地向各级领导反映问题，不能搞无政府主义。

小区业主委员会是一个法定身份尚不明确的其他组织，但是，又有在对小区的物业管理和业主的维权工作要起到中流砥柱的作用，这就要求业主委员会的从业人员，在各自的工作实践中不断提高这个组织整体的素质，要能从维护社区稳定这个大局出发，掌握维权的“度”，通过长期不懈的博弈，达到维护广大业主权益的目的，促进和谐社区建设。

业委会应该规范物业公司的管理和服务

物业公司说到底是小区业主的管家，与业主的关系应该是雇佣关系。物业企业有双重身份，一是对小区物业财产进行维护管理，二是为小区业主提供与收取物业费等值的服务。现在为什么有些小区成立业主大会后，就主张炒掉开发商指定的前期物业公司?就是由于许多前期物业公司摆不正自己的位置。因为许多前期物业公司是开发商的子公司，这些公司的从业人员，沿用开发企业的管理模式在小区中工作，以管理者和家长的身份自居，所以在很多方面与业主的切身利益发生矛盾，有时还很尖锐，要物业公司改掉这个恶习，业委会需要坚持博弈。

规范物业公司的管理，首先要求物业公司的管理工作要做到实事求是、公开、透明，要向小区业主公示本小区公摊物业、共有共用部位和公共区域的经营和使用情况，从根本上保证业主的知情权。物业公司应当与业主委员会洽商这些收入的使用和分配，从而确保业主对收益的分享权。所以，应当要求物业公司公开财务计划，最大限度地让业主了解物业费的使用情况，提高业主自觉交纳物业费的意识。物业公司应当依据政府颁布的相关规定，制定切实可行的管理服务制度，依据与小区业主委员会签订的物业服务管理合同，管理和维护小区物业(包括业主自用部分和公共部分)，为小区业主提供等值的服务，自觉接受小区业主大会的监督。

可以说这是一项非常艰巨的工作，其主要原因还是法律的缺失，小区业主委员会不是一个法定身份明确的组织，业主在与物业公司和开发商对垒中处于弱势地位。因此，要规范物业公司的管理和服务一定要发动和团结大多数业主，认真分析本小区的实际情况，再续聘和选聘物业公司时要慎之又慎!因为在这个问题上有的小区已经有很多苦涩的实践。

业委会要加强自身组织建设，防止权力的腐败

有人说：小区业主委员会有权力无责任一定会产生权力的腐败。任何小区业主大会选举出的业主委员会，都不是一个能够独立承担法律责任的组织，业委会只能依据国务院颁布的《物业管理条例》有关规定和业主大会的授权，监督物业公司对本小区公共物业的管理和服务质量承诺的兑现、替业主维权等，从严格意义上说没有产生权力腐败的土壤。但是，住宅小区成立业主大会选举业主委员会，还是我国城市管理改革中的一个新生事物，可以说大家都在摸着石头过河，没有成功的经验可以遵循，加之业委会工作的从业人员各方面条件参差不齐，所以，在工作实践中难免会发生这样或那样的问题，有时甚至是错误。要防止权力的腐败，必须加强业主委员会自身的组织建设。

第一、小区业主大会要依法制定切实可行的《业主公约》和《业主议事规则》供小区2/3以上的业主表决通过，从根本上杜绝业主委员会产生权力腐败的可能;

第二、业主委员会到政府管理部门备案后，要做好人员的分工和制定各项工作制度，实行监督机制，让业委会的工作有法可依;

第三、严格执行国务院颁布的《物业管理条例》，重大事项(包括签订各种合同、各项收费标准的制定、公共物业收入的使用和公共维修资金的使用)一定要经业主大会2/3以上的业主同意后再执行;

第四、组织由小区业主积极分子和离退休的老同志组成的物业工作监督组(因为老同志有时间在小区中活动，掌握各种情况)，协助和监督物业公司的服务、管理质量和业委会的维权工作。

第五、业委会成员一定要“张开嘴、放开腿”，想办法宣传发动广大业主都来关心和参加小区业主大会的工作。在业委会的工作实践中最忌讳少数人给多数人当家，业主委员会防止权力腐败的法宝就是坚持少数服从多数。

(作者系北京市太月园小区业主委员会主任)

(原载于《现代物业•新业主》2007年3期/总第57期)