作者: （北京）赵金仲 | 2017-02-16 14:34

解决业主与物业企业冲突、纠纷的措施

导语：业主团体为保护私有财产的举动是一股推动社会法制化的进步力量，而他们也是在党的正确领导下走有中国特色社会主义道路的中坚力量。所以有人说：挑剔的人群，往往是完善、完美社会法制的动力。沉默除了给人一种无知的表现外，对产生一个法制社会没有一丝帮助。

由四个方面决定业主乃至业主委员会是弱者：

1、新生的民间组织;

2、没有强有力的经济支持;

3、没有明确的领导;

4、法律不健全。

而他们面对的却是一个由开发商派生出来、有组织、有明确领导支持的“强者”——物业企业。他们虽然面对重重压力有些为难情绪，但在保护自己财产的利益驱动下必然会导致与物业企业在保护利益与侵害利益之间的一场争斗。这样看来这种冲突、纠纷由此产生也就不足为奇了。

“控制”和“研究”是两个根本不相干的概念。“控制”是强调在介入事态后的瞬间，把握事态的发展使之走向良性轨道，把损失降到最低限度。而“研究”则侧重于在出现后果后分析因果关系的全过程，力争找出趋于完善的处理办法和解决方案。所以在法制不健全的情况下，政府有关部门应首先力争“控制”事态，不能使事态激化，尽可能的站在势力较弱的一方，做些安抚工作，不要主动地刺激弱者以免矛盾激化造成社会的不安定。

在自己的私有财产受到别人侵害、保护自己私有财产的权利被人践踏时;在与“强大”的物业管理企业据理力争无效，采取上访政府有关部门又得不到解决，而最后采取拒不缴纳业主不认可的物业管理费用作为“反抗”时;在这个团体那种想创造一个优美、安全生活的环境，使自己的物业升值的天真理想被击得粉碎时，对于业主委员会这个私有财产人所构成的团体，他们那种想一走了之而物业又无法搬动、无法脱身的尴尬、无奈、苦涩的心情，有谁又真正知道?他们在面对“北京青年报”2003年2月17日署名王军光的“欠费者不能进业主委员会”的报道时，面对××小区办公室贴出的“停止小区业主委员会工作“的告示时，那种无奈、悲壮而苍白无力的面孔，谁又能切身体会到?当北京市××小区业委会正式与原物业企业解约，迎接新物业企业进驻，而原物业企业以业主主人的身份，大言不惭地说业主委员会不能代表广大业主，业委会处于无奈、不知所措、孤立无助的境地时，又有谁为他们的正义举动真正地呐喊过?

当今社会对生活贫困人口给予了多方关注。在道义上、物质上给予支持是正确的、应该的，也是稳定社会局面的重要手段。从理论上说，这些人口的贫困并不是因为自己受到别人侵害、受到外界干扰造成的，它的存在有着深刻的历史原因或其它原因，这里就不议论了。而业主团体目前的状况则与上述人群截然不同，他们在为保护自己的切身利益作不懈的努力，但却无法可依，要捍卫自己的财产却孤立无援。可以说业主团体为保护私有财产的举动是一股推动社会法制化的进步力量，而他们也是在党的正确领导下走有中国特色社会主义道路的中坚力量。所以有人说：挑剔的人群，往往是完善、完美社会法制的动力。沉默除了给人一种无知的表现外，对产生一个法制社会没有一丝帮助。

解决问题的具体措施是:

立法

国家应把保护国民个人私有财产这一重量级问题重视起来。从国际上发达国家的发展史看，保护国民个人私有财产是稳定社会的主要因素之一。有产阶层的心态是寻求一个稳定、安祥的社会生存环境。在自己根本利益不受破坏的情况下，不会无端挑起事端，而会脚踏实地地安心创业，希望在自己原有的经济基础上有一个长足的发展。这种希望首先来源于对党和国家的信任;其次是自信：认定自己有能力、有实力去挑战自我，使自己的事业更加辉煌;再有就是依赖现有良好的、稳定的社会环境。有产阶层是稳定社会的主要因素，从某种意义上讲保护这些人的私有财产利益并不比解决其他群体利益问题轻到哪里。当这部分人的利益在根本上得不到强有力的社会保护时，其对社会的破坏力也是很大的。

所以国家出台私有财产保护法是十分必要的。一是给私有财产者强有力的法律依据;二是鼓励国人积极去完善自我，为自己和国家创造更多的经济利益;三是鞭笞社会上那些依仗不良势力，目无法纪的恶棍们，使之不能再为非作歹。可以说私有财产法的出台，是保证社会稳定、社会进步、保护正义的基石;是铲除社会不稳定因素、抑制违法乱纪、去除邪恶的尚方宝剑。

政府要组织必要的法治宣传

任何事物都反映它不同性质的两重性，新生事物也不例外。它既孕育着朝气蓬勃的生命力，又不可避免地隐藏着脆弱致命的弱点。新生婴儿的诞生完全可以说明这一自然规律。经过正常孕育的新生婴儿，在正常分娩后，他的各个器官与成年人是完全一样的，他是未来世界的代表，是人类前进发展的希望，这是不容置疑的。但他致命的弱点是，一旦离开成年人的精心呵护，他将死于非命。冷眼望去，在现今的社会中，离开政府的强有力支持，哪一个新鲜事物成功过?

比如，在假货满天飞，国人抱怨苦恼时，出现了打假勇士王海。尽管他的智谋、勇敢、胆略是别人不具有的，尽管他同时选择了顺应时代的潮流，但如果没有政府的支持，仅靠他自己能成功吗?

再如，国际社会几十年前为保护社会进步就在商标注册、知识产权等这些非实有财产领域里制定了众多的条款、条例。而在我国正式步入国际大家庭前，为适应国际需要，政府在这个领域中所做出的努力、法治宣传是相当大的。而真正了解这些领域中的法令、法规、条款、条例，除了那些“学院派”研究人员外还有几人?当时又有几人关心这些看似与国民生活无关的琐事呢?但政府在这些领域中所下的力气之大，转变自身观念之勇敢是世人所不了解的。在国人还不完全理解的情况下，很快就颁布了相应的法律、法规，使不利的局面很快就打开了，有利于社会进步的正义呼声很快被世人所接受。

准确地说私有财产的概念实际涵盖了商标、知识产权等内容，他们只不过是其中一类罢了。政府支持保护业主私有财产的法律宣传是十分重要的。

政府部门工作人员应转变观念

政府部门工作人员应及时转变那种不顾国民私人财产利益而站在物业企业一边，认为这样是为了国家利益的错误观念。从本质上说业主的私有财产是私人利益，而私营企业性质的物业企业也是企业老板的私人利益。他们的关系是合同法中的委托与被委托的关系，是日常生活中的雇佣和被雇佣的关系，是经济领域活动中的经济合同关系。他们能否在价格、质量、时间上达成一致，签不签经济合同，本是一件与第三方没有任何关系的事情，不应该受到任何与此无关的部门的干涉。大家都知道，在经济活动领域中，一旦带有政府色彩，那么在其他方面就可能出现问题。经济活动有一定规律，出现争端，双方可找法律部门解决。既然此事与政府部门无关，政府部门又何必趟这潭浑水?

明确物业企业的名称

明确物业企业名称是十分必要的。这不但给政府行政部门在分辨企业性质、业务范围、专业、属性上带来很大方便，而且也让企业的经营者明白自己是干什么的，吃哪碗饭的，让他们增长与自己有关的业务知识并提高风险意识，同时给业主在寻求企业合作时有一目了然的感觉。这在企事业单位名录上其实很容易就能看到，党、政机关就不说了。

单说我们日常生活中接触颇多的银行就很能说明问题：“中国人民银行”不用问，一看就是“中央银行”;“中国建设银行”一看就知道是与建设有关的商业银行;“中国农业银行”马上就知道这是一家与农业相关的商业银行等等，人们要与金融界打交道，发生业务来往时，企业名称会时时提醒人们对方是否合适。从媒体讲也是这样，如：“×××青年报”一看就知道是拥有广大青年读者、主要为青年服务的报纸;“少年儿童报”这类报纸肯定不会过多地提到老人生活的课题;反映经济方面的问题应找“经济日报”最为合适;要各方面专业技术和学术研究的报道，找主要以娱乐方面的报纸就有一些牵强附会了。

但“×××物业管理公司”这一名称，就让人看不太明白。是国有土地房地产管理局的下属机构，还是代表政府的管理单位?它是接管业主权力，代替业主管理业主的物业单位，还是购买商品房的业主聘请来为业主物业服务的服务性企业?总之让人一头雾水。广大业主认为自己购买了商品房，自己当仁不让的就是本小区的主人，而“物业管理公司”在自己利益与业主发生冲突、纠纷时，不是依据合同条款诉讼至法院打一场以经济纠纷为主的官司，而是采取非企业经营行为，诸如停电，停水，采取关闭小区所有大门禁止小区业主车辆及人员出入的极端违法的做法，使业主丧失人身自由等。

物业管理企业应正名，从名称上就应突出它的服务性质，表明它的隶属关系。应让经营者始终记住自己是被委托方，是被小区的广大业主用金钱雇佣、为业主物业服务的服务性企业。

所以物业管理企业应正名为：“物业服务公司”。

调整物业管理服务公司的经营模式

现行的物业管理企业的经营模式为凭借(前期)物业管理委托合同，直接向单体业主收取有关物业管理的各项费用。这种做法在业主入住小区当初是可以的，但是长久下去，物业企业对组建一个用来监督自己行为的业主委员会势必不感兴趣，甚至寻找种种理由和借口不让约束自己的业主委员会出世。应该改变一下模式，当小区入住业主达到50%或其他适合于成立业主委员会的条件成熟时，明确规定开发商与物业公司的前期合同终止，不再具有法律效力。如果动员广大业主成立业主委员会，由业主委员会从事收取单体业主的物业管理费用，并通过业主委员会之手采取月、季、年的交付方式转给与业主委员会正式签署合同的物业服务企业，此时情况可能就大有转机了。这种模式有几大优点：

1、明确业委会不是一个摆设机构，促使物业企业改变以往听话就给你好脸，不听话就封你门、抄你桌椅，让你无法正常工作的做法。办法调整后，业委会将真正确立在小区物业方面的主人翁地位。

2、物业服务企业能够认真听取业主委员会和业主的意见，就如同保安公司、保安人员与物业企业的领导与被领导关系一样。不像现在这样，不管你怎么说，物业服务企业与业主之间的关系怎么理也理不清。让人有物业企业一旦把业主的钱往兜里一装，就在主人家里指使主人的感觉。

3、这样就能明确竞争机制，使服务企业有危机感，使他们能全心全意地为小区广大业主服务。

4、容易调整委托方与被委托方之间的相互关系，有利于社会的安定和谐。

明确政府职能部门与业主之间的关系

政府是制定法律、法规的部门，其职能部门是执行和协调国家法令、法规的单位，是百姓得以信赖的为人民服务的办事机构。业主是指“财产的所有人”，业主依据《民法通则》第七十一条规定“对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”，这个权利是神圣不可侵犯的。业主怎样管理自己的物业，怎样处置自己的物业是业主的权利，这是受国家法律保护的，所以让谁来为业主办事，委托谁为业主服务纯属业主的权利，这个权利的实施不但不应该受政府部门的刁难、制约，还应受到政府部门的保护才对。

综上所述，业主如何处置自己的物业是自己的事，与政府无关。政府职能部门无权干涉业主应有的权利。

完善业主不动产登记　　明确业主的权限范围

对业主所拥有的物业要进行详细、严格、具体的登记，让业主知道哪些是自己的财产，哪些是相邻业主共享财产，在这个问题上，每个业主都应有明确的知情范围。只有清楚自己的财产内容，才能真正体现业主保护自己财产的权利。

比如北京××小区的房地产开发商在公布栏中公开贴出，除住房和楼梯间、楼房间的伸缩缝为购房业主所有外，其他如绿地、道路、小区内公共设施及自己使用面积以外的区域都是房地产开发商的。如此理直气壮!如此霸道!在如此无知、如此可笑的公布面前，广大业主也只能大眼瞪小眼干看着，没有一点回击的能力。是业主无能吗?不是!是因为国家在这方面没有相关的法律依据，广大业主无法伸张正义!这样天大的笑话，竟出自现今的法制社会，真是太不可思议了。

为明确业主的权限范围，司法部门应对不动产相关的术语如“小区”、“楼”、“单元”，小区“公共设施”、“附属设施”、“共用部位”等做出准确的司法解释和定义，并明确因此发生的物业权的性质、处置权限范围等。明确业主不动产范围和权限范围，是减少冲突、纠纷的重要措施。

业主委员会在国有土地房地产管理部门的备案程序不妥

业主委员会是广大业主民主推举出来的业主代表组成的民间组织，既不是企业法人单位也不是社会团体，而是业主维护自己物业权益的组织。

国有土地房地产管理局及下属部门是管理国有土地、国有房地资产的管理部门。这个部门从职能上讲，根本不能也不应该涉足私有资产的管理工作。从目前国有土地房地产管理局所设部门看，除管理国有房产外还设有物业管理处。物业管理处的主要职能是对现存的“物业管理公司”一类企业进行归并性管理，而物业管理企业与业主是经济活动中被委托和委托的两个方面。由此说来国有土地房地产管理局既是“物业企业”的行政主管领导，又在管辖与国有土地、国有房产无关的带有私人协会性质的业主委员会，实为不妥。这种既是运动员，又是裁判员的身份应终止。

所以，业主委员会的备案程序应改在民政部门。

明确业主委员会在成立过程中政府应负的责任和义务

目前，很多小区在达到成立业主委员会的条件后，广大业主在实施成立的过程中，受到来自各方面的阻力和干扰。其中有来自开发商、物业公司的干扰因素，也有来自因政府部门的职责不清而产生的干扰。

政府部门有责任、有义务在广大业主维权过程中给予道义上和工作上的大力支持和帮助。我们认为，政府部门规定房地产开发商向业主委员会筹备组提供“六图二书”的档案资料及小区的其他有关资料是政府的责任。在小区业主入住达到成立业委会的条件时，政府部门有义务明确提示、积极组织业主及时成立业主委员会，而不是把责任推给与业主物业无关，或者存在利害关系的房地产开发商、物业企业身上。房地产开发商、物业企业从根本上无权组织、介入业主委员会的成立过程。除非上述两个企业在本小区内还存在自有房产，但身份不是组织者而只能是以房产业主的身份出现。

尽快出台“物业管理条例及标准”

“物业管理条例及标准”是政府部门对现阶段本地区管理的规范性要求，是政府依据现有条件、现有能力制定的，保障人民有一个生活、工作基本环境的规定。这个规定应从治安、交通、通讯、通道、饮水、电力、绿地、建筑物、公共设施、维护修理、卫生环境等等人文生存的各个方面，各个角度加以规划和要求，使小区生活标准化、社会化、理想化。美化人们生活的目的就是，使人们从提高物质生活开始达到提高精神生活，进而使我们的社会更加稳定、更加进步。

(编者注：本文所述之前提，是业主“在保护自己财产的利益驱动下必然会导致与物业企业在保护利益与侵害利益之间的一场争斗”。看来冲突是剧烈的!这是作者所在区域的情况吗?还是其他地方亦如此?欢迎读者来稿讨论。)

(原载于《现代物业·新业主》2003年第7期/总第13期)