作者: 倪文燕 | 2017-02-16 14:23

对农民公寓和混居公寓的物业管理

摘要：随着社会的城市化，国家对社区建设有了足够的重视，社区的物业管理也被放到了重要的地位。但在物业管理过程中，大家都比较关注商品房的物业管理，而对拆迁小区的物业管理相对来说讨论得比较少。本文将主要针对拆迁小区中的农民公寓和混居公寓的物业管理现状进行分析，并就其不足之处提出一些建议。

关键词：城市化;拆迁小区;农民公寓;混居公寓;物业管理;现状;途径

随着我国国民经济的发展，农村城市化、城镇城市化正在快速向前推进，在此过程中，由于区域新规划、旧区改造等引起大量民宅的拆迁，各类上规模的小区在各地应运而生。这些小区的建成往往可以从硬件上保证这个地方的城市化进程，但并不能乐观地认为拆迁居民也随之快速城市化、文明化了。笔者从身边一些拆迁小区看到，尽管此类小区建设得很漂亮，但入住其中的居民似乎并不知道珍惜，很多行业也显得和周围的环境不协调，小区的物业管理更是举步维艰，居民的不配合使得管理无法到位，和周边的一些商品房小区相比，物业管理中的差距是显而易见的。应该说，就我们这样一个农业大国，在向工业化社会发展的过程中，这些拆迁小区的存在将是一个长期的问题，摸索出一套适合这类小区的物业管理模式对推动整个城市的社区文明建设乃至精神文明建设是有积极意义的。

一、拆迁小区的管理现状

农民公寓(单纯由农村拆迁户组成的拆迁小区)：这类小区建设时间较长，因为整个小区的建设进展是根据拆迁的需要向前推进的，小区中的有些楼宇是在原有的空地上建造起来的，而有些楼宇有可能是在原来民宅拆迁后的土地上建成的，所以小区的物业管理只能是边建设边进行。小区里面既有施工人员、已经入住的拆迁户、准备入住正在装修的拆迁户，也有一些商贩，小区长时间处于一种较忙乱的状态。就笔者所调查的无锡东亭竹辉小区，规划容纳1000多户拆迁户，现入住的已有八百多户(建设已持续3年)，这八百户人家竟带入小区一百多辆拖拉机，每天这些拖拉机就堂而皇之的在小区中进进出出;而有些人在小区的公共通道上乱搭晒衣杆;更有甚者把原有的绿化带改成了蔬菜地，据物管公司的人介绍，他们只敢晚上偷偷地把这些蔬菜拔掉;商贩们则是根据他们做生意的需要在小区的通道上任意停放车辆，在影响交通后再留下一堆垃圾，对于这些，物管公司简直是苦不堪言，在实施管理过程中，不但管理费分文未收(由开发办或开发商贴补)，还要到处受气。这些居民大多原来是一个村、一个大队的，针对物业管理者的管理，往往抱着一致对外的态度，人多势众，物管公司有限的几个管理人员往往很难招架。

混居公寓(由农村拆迁户和城市拆迁户共同组成的拆迁小区)：在这类小区中除了具有农民公寓的特点外，另外存有的问题之一就是小区内城市和农村两类居民的房屋拆迁补偿形式不一样，农村拆迁户的房屋补偿形式主要是产权调换，产权调换的面积按照被拆除房屋的建筑面积计算;而城市拆迁户房屋拆迁补偿形式是作价补偿，作价补偿的金额按照被拆除房屋建筑面积计算;因而这两类居民入住这个小区所付出的代价是不同的：农村拆迁户的房子是政府按他们家原有建筑面积送给他们的，而城市拆迁户还要自己拿出相当一部分钱买房子。这些当然会引起一部分城市居民的心理不平衡，从而给以后的物业管理增加难度;问题之二是这两类居民间的沟通和交往问题，老死不相往来似乎不可能，没有共同语言和谐相处似乎也不容易。

二、对拆迁小区管理现状的分析

农民公寓：深层次的矛盾根植于人们的意识形态之中，中国的农民一向是以勤劳、节俭著称于世的，但他们的小农意识同样也是根深蒂固的，他们把自己的家当看得比什么都重，他们的公众精神不够。在物业管理实践中主要存在两种矛盾：

1、收费与成本压力：上面提到，在有些地方为了保证拆迁的顺利进行，农民公寓中入住居民的物业管理费是由当地的开发办支付的。显然这不是长久之计，这部分费用早晚需要居民自己支付，但伴随着的就是部分居民们的实际收入与住宅维护成本费用的冲突。农民们量入为出的生活节奏，即使是对水、电、暖的能源使用也极度压缩，而相对来说高额的物业管理费——这样的成本，在很多中心城市尚且没有完全被住户所接受，更别说是这类社区的居民，需要抛弃祖祖辈辈留下来的生活习惯，花一些和家里柴米油盐完全无关的“冤枉钱”，这对于部分业主，尤其是上了年纪的业主简直是不可思议的。

2、管理与服务的矛盾：作为业主，有权享受物管公司提供的服务，同样在涉及到公共事业方面也应该接受物管公司的管理。但在这类小区中居民似乎只能理解这个理念的一半，他们认为是政府要他们搬迁的，物业公司提供服务是天经地义的，有些强制拆迁户对拆迁原有的敌意和不满更是直接地转嫁到一脉相承的物业管理公司身上，于是乎拖拉机照样驰骋在小区内的各个通道上，公共绿地变成丝瓜棚和蔬菜地、垃圾乱堆……，由于居民的这种认识，物业公司要对居民实行规范管理似乎只能以失败告终，很多时候甚至只能激化物管公司和居民的矛盾。

混居公寓：这类公寓中同样也存在农民公寓的上述两大矛盾，但除此之外，人们的目光似乎更应该关注另一个严峻的问题，那就是如何在管理中平衡两类人群的需求和协调他们的关系。

很多城郊的农村人在某一天清晨醒来时，发现自己已成为城市的一份子;而众多的旧城改造项目，挤出了大量原来的城里人。在同一个住宅小区之中，两个大的群体由于文化背景、收入水平、生活习惯等方面差异较大，彼此之间产生冲突显然是不可避免的。原来的城里人由于惯性的优势，往往对农村人张嘴“乡下人”闭嘴“乡下人”(其实他们中的大多数也属于城市低收入人群);而农村朋友们一向觉得城里人小气、会耍心眼、不可靠，才懒得去理他们呢。从管理的角度来看，原来的城市居民更容易与物管公司合作，从积极的角度来看，他们的做法也许可以带动另一部分人;但是，如果他们的合作无法换来他们预期的管理效果时，加之上述所提到的“不同的入住代价”，他们也可能转而学习另一部分人——尤其在缴纳物业管理费这一环节，物管公司无疑是要陷入很尴尬的局面的。

三、改变拆迁小区管理现状的途径

首先，在拆迁前，政府要心中有底，多为百姓着想。从表面上来看，农民在拆迁过程中似乎得到了很多实惠;户口、楼房、拆迁补偿款等，但再往前看，他们将来的生计呢?多数农村拆迁户原来即使没有工作，也可以靠两块薄田维持生存,可拆迁以后呢，相对的高消费仅靠政府每月发放的口粮钱显然是不够的，用他们的话说，住进公寓后，什么都要花钱，即使是上个厕所也要花五分钱水费。这种一睁开眼睛就要花钱的生活，如果没有相应的经济来源那谁会满意呢?而城市居民在拆迁后，住房环境虽说得到了改善，但周围的购物环境、交通如果不能及时跟上的话，那他们的生活同样也会极不习惯。社会在进行城市化的过程中，应该让百姓在原有的生活基础上生活得更满意，而不是以“顾此失彼”为代价，所以政府在实施拆迁前就应该考虑到一系列的社会问题，这是社会城市化发展中必须解决的问题。当然，作为拆迁户，也要主动适应社会的变化，外来的打工者尚且能够在这个城市生存，那作为已经生活在这个城市中的人是否意味着有更多的机会呢?

其次，在实施管理前，要解决拆迁户(尤其是农村拆迁户)的意识问题。物管公司可以向大家灌输一些物业管理常识，如《业主公约》、《小区文明守则》及相关的物管法规等，更可以附上一些更形象、更有说服力的实例，如一些管理较为成功的小区的形象展示，从感性上激发他们对优美的生活环境的向往;也可以把一些管理成功的小区的保值增值性用具体的数字表达出来，从理性上引导他们认识物业管理的必要性。当然，对于普通老百姓来说，不要指望用“长远投资说”打动他们，只能务实一点，让他们明白，房子常年累月的正常使用也是需要一定的投入的。在这样的社区中法律意识和市场意识的引入将是一个长期的、艰巨的过程，远远不是在小区宣传栏中张贴一些公告就可以做到的，这需要物业管理员付出更多的耐心和爱心，掌握更强的能力和技巧，在面对业主的各种责难和不理解时，能够从容应对、不卑不亢，用自身的感染力来影响业主对社区的热爱。

再次，物管公司牵头实施管理时必须要有一个准确的定位。一方面，我们制定的管理目标应该倾向于占社区大多数人口的低收入人群，我们需要做到的是小区物业管理的基本功能得以满足;另一方面，我们也要考虑向比例较小的有一定经济支付能力的人提供更为周全和高档的服务;尤其对于混居小区，城市拆迁户的需求可能更为丰富，这其实也为物管公司赢利创造了机会。但在实施的过程中，不要使不同的服务演变成不同的态度，让居民感觉到管理人员“嫌贫爱富”、“势利眼”，从而激发或者加剧一些潜在的矛盾。

另外，在各种节假日，小区可以组织一些适当的活动。一方面可以丰富居民的业余生活;更为重要的是为小区居民提供了一个相互了解、增进感情的平台。对于混居小区，两个不同观念、不同文化背景的群体也可以借此机会慢慢融合，相互取长补短，共同创造自己的社区文化。作为物管公司，更可以想办法把这种交流延续和渗透到日常生活中去，并持之以恒，小区居民的精神面貌在这种互动中会有很大的改观。

最后，我们可以考虑增强社区本身的造血功能，即探讨业主自治的模式。当小区发展到了一定阶段，前期的物业管理工作已经在最大范围内普及和宣传了物业管理理念，社区内的居民已经形成了一定共识，这时引进业主自治已经可以被大家理解。小区中既然有剩余劳动力，那何不自己创造就业机会呢?如，小区绿化带杂草的清除，每日的常规保洁工作，这些，只是简单的体力劳动，并不需要特别的技能，一般的农民都会做;情况允许的话，我们也应该鼓励居民自己开设一些便民小吃店、缝纫店等简单的服务部门，这些比较适合一些下岗工人或有一些手艺的人。总之，千方百计帮助居民提高他们的收入总是错不了的。当然，为了使小区的管理更上一个台阶，聘请一些专业性较强的物管公司作为顾问也是应该考虑的。

在整个社会城市化的过程中，各类小区百花齐放，她们在物业管理者和业主的共同爱护下，以优美的姿态展现在我们面前，装点着我们的城市。拆迁小区也是其中不可或缺的一员，正是因为其不可或缺，因而不管对她的物业管理起步是多么艰难，我们也必须勇敢的跨出去，这是社会赋予我们的责任。我们可以展望一下未来，城市会因为我们的努力而更加美丽的。

(作者单位：江苏信息职业技术学院)

(原载于《现代物业·新业主》2003年第12期/总第18期)