作者: 叶天泉 | 2017-02-08 15:01

2012年中国物业管理难点问题剖析

2012年中国物业管理经过全行业的不懈努力，在国家有史以来最严厉的房地产宏观调控政策没有松动的情况下，仍保持了平稳较快的发展。不容忽视的是，因小区私搭乱建、停车难等引发的矛盾日益凸显，已经成为热点、难点问题。

小区私搭乱建

小区乱搭建

2012年6月20日，《辽沈晚报》以《200户私扩花园，1,000户拒交物业费》为题，报道了沈阳市于洪区和泰尚东小区业主私搭乱建的现象。该小区共有2,000多户业主，其中住一楼就有200余家。2009年入住时，开发商给一楼住户赠送了3.3米宽的私家花园，如今有近200户一楼业主扩大了私家花园，只有10余家业主仍保持着原样，有的业主甚至将原宽3米多的私家花园扩成7-8米宽，占据了近一半的公共草坪，有的用板搭鸡舍养20多只鸡。这引发小区其他业主的极大不满，有1,000余户业主拒交物业服务费。

长期以来，一些住宅小区存在安装防盗护栏、楼顶搭建房屋、封闭阳台、露台加盖、圈占公共绿地、自套围栏建私家花园、别墅前扩后占、扒倒重建扩建等私搭乱建的现象，不仅严重侵犯了广大业主的公共利益，而且由此引发的矛盾和诉讼屡屡发生，特别是一些私搭乱建在施工中发生的致伤致死事故也偶有所闻，有的甚至令人触目惊心。

2012年10月22日下午，北京市东四环北路7号院内，一私人别墅的地下改建施工中发生墙体倒塌，造成施工人员6人死亡，3人受伤。2012年12月7日17时许，贵州省仁怀市城建局组织人员在该市盐津街道盐津社区陀园坝组巡查阻止违法建筑时，因违法建筑水泥板滑落，造成违法建筑施工人员2人死亡，3人受伤。上述两起事故虽属个案，但经媒体披露后，不仅在社会上产生强烈反响，而且再次引起人们对小区私搭乱建问题的广泛关注。

小区乱搭乱建“久治不愈”，一是有的业主受利益的驱使，为了自家的方便，无视广大业主的公共利益，一些业主有攀比心理，见别的业主私搭乱建自己也建，是造成这一问题的主要原因;二是一些物业服务企业因制止业主私搭乱建的行为，招致业主的谩骂甚至被打伤不敢管，有的物业服务企业怕影响与业主之间的关系被炒掉而不愿管;三是立法滞后，目前国家尚没有一部关于违章建设查处的专门性法规，虽然在《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规中有所涉及，但均规定得比较原则、操作性差,由于缺乏明确的上位法作为依据，目前各地在查处私搭乱建中基本处于无法可依的状态。

那么，怎样破解小区私搭乱建这一棘手的社会难题，还业主一个公平呢?笔者认为：国家应当把《违法建设查处法》或《违法建设查处条例》纳入立法日程，使对违法建设的查处尽快有法可依。在国家立法尚未出台之前，各省(区、市)和有立法权的城市人大或政府，应当加快制订地方性法规或规章。令人欣喜的是，2012年广州市人大常委会和北京市政府分别出台了《广州市违法建设查处条例》和《北京市禁止违法建设若干规定》，为各地查处私搭乱建立法带了好头。

城市政府应当把查处小区私搭乱建作为重要职责，组织开展私搭乱建集中整治活动。城市管理执法部门要对物业服务企业或业主举报的私搭乱建行为，一经取证查实，发现一起拆除一起，在全社会树立起禁止私搭乱建的防线，形成禁违、防违、拆违的高压态势，使欲违建者不敢建，做到新建小区不留欠账，旧小区逐步拆除。物业服务企业要通过宣传，引导业主自觉树立法律意识和保护环境的意识;发现所辖小区私搭乱建行为，要立即进行制止，并及时向有关行政管理部门报告;同时，要制订严格的住宅装修申请、审批和巡视监督制度，从源头上扼制私搭乱建现象的发生。

小区停车难

小区停车难

北京某住宅小区没有固定停车场，2012年1月9日，一业主将机动车随意停放在小区门前马路上，秩序维护员发现后，上门让业主挪车，该业主用刀将秩序维护员胳膊扎伤。近年来，因小区停车引发的业主与业主之间、业主与物业服务企业之间的纠纷和冲突时有发生，由此引发的流血事件也并非鲜见。

分析小区停车难的原因：一是私家车激增。二是小区停车设施配建不足。国家现行的《城市居住区规划设计规范》(2002年修订，以下简称《规范》)，只对居住区公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑，必须配建公共停车场(库)停车位的控制指标作了规定，如公共活动中心、医院及门诊所每100平方米建筑面积，配建机动车停车位分别为≥0.45及≥0.30;商务中心、集贸市场、饮食店每100平方米营业面积配建机动车停车位分别为≥0.45、≥0.30及≥0.30，而对住宅房屋配建停车场并未作具体规定。由于《规范》对新建居住区、住宅小区、住宅组团(以下统称小区)配建住宅房屋停车场没有规定强制性控制指标，各地规定的小区住宅房屋停车场配建比例普遍缺少超前性，导致小区停车设施不足。三是老旧小区停车设施先天不足，造成一些小区的周边和小区内的道路，以及楼前楼后绿地周边等，到处都是随意停放的车辆，有的甚至占用防火通道，影响消防和紧急救援，造成安全隐患。

近些年，一些城市政府已经意识到小区停车问题的严重性，对新建小区规划建设停车场配建比例作了调整，但远跑不过家庭购车的增加速度，小区尤其是老旧小区停车难的问题仍得不到缓解。

针对小区停车日趋紧张的局面，各级政府及城市规划、建设、管理等部门，应当采取治本与治标相结合，长远与当前相衔接的办法，多策并举解决小区停车难这一社会热点问题。

一是国家有关部门应当尽快修订《规范》，在《规范》中明确规定今后凡新建商品房小区，应当按照所建住宅房屋总户数不低于1:1.2的比例配建停车场，并作为强制性指标。修改《商品房预售管理办法》，增加房地产开发企业不按《规范》规定的比例配建小区停车场或配建停车场达不到规定比例的，不发放商品房预售许可证，商品房屋不得销售和交付使用的规定。在新建小区建设项目验收环节中，增加停车场专项验收，使小区停车场配建比例落到实处。

二是对已投入使用的老旧小区，在不影响道路交通、消防、绿化设施的前提下，经征得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，利用小区的空余场地和相关空间，统筹规划，改建扩建停车设施，鼓励建设立体停车设施等。

三是有条件的机关、企事业单位将内部停车设施在非工作时间，有组织地向附近小区居民提供经营性停车服务。

四是在不影响道路交通和治安管理的前提下，在小区周边道路设置夜间临时停车泊位。

五是按照统一规划、政府引导，谁投资谁受益的原则，引导和鼓励社会资本投资建设小区停车设施，政府给予扶持政策。

六是在小区停车设施一时难以解决的情况下，物业服务企业一方面要会同业委会科学制订小区车辆管理方案，最大限度增加小区停车位;另一方面，要通过宣传增强业主自觉有序停车的意识，共同营造安全有序的小区停车环境。

小区防水灾

小区防水灾

2012年7月21日，北京市遭遇61年来最大暴雨，导致全市1.6万平方公里面积受灾，受灾人口160.2万人。市区路段积水、交通中断、铁路停运、航班停飞，道路桥梁、水利工程多处受损，处于重灾区的房山区碧桂园小区因雨水倒灌，造成地下车库百余辆轿车“全军”覆没。

近年来，因受台风和极端天气的影响，许多城市都遭遇严重的城市内涝，其中一些城市住宅小区地下车库遭水淹的事件频繁发生。由于暴雨带来的部分小区地下车库被淹，由此引发的受损车辆业主诉物业服务企业的案件频频发生，使一些本来就经济拮据的物业服务企业雪上加霜，进入了十分窘迫的困境。

剖析城市频繁发生内涝的原因，一是城市地上建设发展迅猛，而城市地下排水设施建设远跟不上城市的高速发展，难以适应城市排涝的需要。二是城市基础设施投入不足。据《2011年中国城市建设统计年鉴》统计，当年用于城市市政基础设施的财政性资金，仅有5.53%投入到排水系统的建设维护中，难以满足城市排水设施建设和养护的需求，致使城市排水管网覆盖率低，设施排涝承载能力差。三是极端天气多发。据《人民日报》2013年1月7日报道，2012年全国有184个县级以上城市受淹，特别是一些大城市洪涝损失严重。四是按设计规范下限设计。住建部2011年出台的《室外排水设计规范》规定，城市一般地区排水设施的设计暴雨重现期为1-3年，重要地区为3-5年，但在实施过程中，大部分城市普遍采用标准规范下限。

2012年9月，笔者曾随团就地下排水管廊建设到法国巴黎进行考察。巴黎是个多雨的城市，而数年来从未发生过城市排水不畅阻塞交通的情况，这主要得益于地下排水管廊的完善。巴黎的地下排水管廊始建于1850年，包括供水、排水、中水回用管道和供电、通讯管线等，目前总长度达2,347公里。巴黎的地下排水管廊规模庞大、四通八达、纵横交错、密如蛛网、高大宽敞、通风良好，整个系统共有2.6万个地下井盖，平均每50米就有一个下井口，其中能入人的就有1.8万个，有6,000座蓄水池。整个系统还建有50条路边下水道，以保障暴雨突降时排水通畅。

巴黎地下排水管廊系统经过百余年的打造，以及不断的修缮和补充，最终完成了从下水道到主渠道的进入、检查、维修、排污、清淤等地下排水系统的发展，并制订了清除与维修等一整套完善的技术，到1999年实现了城市废水和污水处理能力达到100%，形成了世界上最完善的地下排水管廊系统之一，其科学性、历史性和实用性均称世界各大城市的楷模。这种在城市基础设施建设中的超前理念和传承精神，给我们的启示是，造福人类、造福后代的事业需要具有前瞻眼光的设计者和一代代建设者的共同创造。

笔者从2012年12月25日全国住房城乡建设工作会议上获悉，2013年国务院将出台《城市排水和污水处理条例》，国家发展和改革委员会、住建部和水利部拟经国务院批转《关于加快城市排水与暴雨内涝防治设施建设的指导意见》，目前住建部正在组织编制《城市排水与暴雨防治设施建设规划》。各地政府应当抓住国家顶层设计规划治理城市内涝的有利时机，在排水设施普查的基础上，结合本地实际，编制《城市排水设施建设规划》，并纳入城市总体规划，起点和标准要体现科学性和前瞻性。

值得引起注意的是，近几年来，上海、江苏、辽宁等多个省市为解决城市内涝和城市地下空间合理利用的问题，正在组织建设城市地下管廊。地下管廊作为城市“生命线”工程，其规划建设要与城市总体规划统一规划、统筹考虑、统筹安排、统一报批、分步实施，切不可无长远规划，更不能分头规划、分头报批，反复开挖。城市地下管廊建设是系统工程，拟建设地下管廊的城市，可以顺城市地势单独编制排水管网建设的单体规划，也可以考虑以排水管网为主将城市其他市政设施纳入地下管廊建设的规划，使地下管廊切实发挥排涝等功能，消除城市内涝隐患，确保人民生命财产安全。

垃圾分类收集

小区垃圾分类

2012年4月19日，国务院办公厅公布了《关于印发“十二五”全国城镇生活垃圾无害化处理设施建设规划的通知》(以下简称《规划》)。《规划》提出了“十二五”时期全国城镇生活垃圾无害化处理设施建设的指导思想、基本原则、基本目标、主要任务和保障措施。《规划》在推进垃圾分类收集处理方面提出“到2015年，全面推进生活垃圾分类试点，在50%的设区城市初步实现餐厨垃圾分类收运处理，各省(区、市)建成一个以上生活垃圾分类示范城市”。

在垃圾分类试点方面，2000年6月住建部确定在北京、上海、南京、杭州、桂林、广州、深圳、厦门作为全国城市生活垃圾分类试点城市，2003年4月出台了《城市生活垃圾分类标志》，2004年8月又下发了《城市生活垃圾分类及评价标准》，并多次召开会议组织推进。目前各试点城市的垃圾分类工作均取得了不同程度的进展，如北京的垃圾分类试点始于1996年，截止到2011年底，该市完成了1,800个垃圾分类试点小区建设，创建了600个垃圾分类示范单位，组建了万人以上的垃圾分类管理员队伍，推进了垃圾分类管理工作的细化。据统计，2009年-2011年，北京市实现了生活垃圾产生量连续3年下降。广州市政府2011年2月在试点城市中率先出台了《广州市城市生活垃圾分类管理暂行规定》，该市2011年垃圾分类资源回收量增加48,077吨，资源回收率增加了1.1%;餐厨垃圾处理量增加17,152吨，增加率为288%。全市生活垃圾清运处理量减少了144,963吨，首次达到负增长，年度减量率为2.8%。其他试点城市垃圾分类工作也取得了阶段性的进展。

我国要实现垃圾分类收集处理，不仅仍有很长的路要走，而且亟待做好以下工作：

一是加速立法。国家应当尽快制订《城市生活垃圾分类收集处理管理条例》，将生活垃圾分类收集处理的基本原则、工作重点、主要措施和鼓励政策，以及垃圾分类试点中的成形经验和做法，用法规的形式固定下来，使生活垃圾分类收集处理纳入依法管理的轨道。

二是强化政府责任，建立与垃圾分类投放、收集、运输相匹配的垃圾分类转运设备设施，完善以社区废品回收站为基础的再生资源回收网络建设和交易集散市场建设。同时要制订优惠政策，鼓励和扶持垃圾分类收集处理工作的开展，同时相关单位需要通力合作。四是物业服务企业积极配合。垃圾分类收集减量化、资源化的源头在每个家庭，它的最大益处是可以减少人力资源成本和运输成本，有利于实现资源循环利用，又能增加个人的收入。物业服务企业要积极配合社区等，通过举办讲座、印发宣传单、开展有奖知识问答等形式，大力宣传推广垃圾分类收集的意义，向业主普及垃圾分类收集的基础知识，引导业主自觉养成垃圾分类收集的良好生活习惯。

物业服务收费“调价”与“修规”

小区物业费

2012年是中国物业管理服务收费价格调整的“突围”之年，这一年，在全国及省市“两会”代表，各级物业管理行政主管部门、物业管理行业协会的呼吁下，在物业服务企业的不懈努力下，个别省、市及少数物业服务企业对物业服务收费标准作了调整，对这部分企业起到了救存的作用。

2012年的物业服务收费标准的调整，真可谓是千方百计、千呼万唤、千言万语，是中国物业管理行业有史以来前所未有的。同时一些物业服务企业还采取了算细帐、晒帐本等办法，想方设法求得业主的认可和理解。但一些业主就是不理解、不买帐，甚至有的因业委会同意物业服务企业上调收费标准，被业主告上了法庭，对簿公堂。

为什么物业服务收费标准的调整这样难，又会引起如此博弈呢?究其原因，主要是国家有关部门对《物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》)的相关条款未作修订，这种规范未作调整的价格调整只能解决个别省、市及少数物业服务企业收费标准问题，也就是说，“调价”不如调规，只有国家或省、市物业服务收费标准作了调整，才能解决全国或地区收费价格的调整，才能建立起质价相符的价格调整机制。国家物价、税务等主管部门应当在深入调研的基础上，从建立物业管理市场机制入手，按照质价相符的原则，加速推进由政府指导价向市场调节价的转变。从长远看，应当借鉴供热等行业实行煤热价格联动机制的办法，建立起由价格主管部门出台物价指数与物业服务收费同步调整政策，实施物业服务收费与物价消费同步增减的机制。

从眼下看应当做好以下工作：一是适时调整政府指导价基本价格。在物业服务分等定级标准不变的情况下，对保障性住房和老旧小区实行政府指导价，根据不同地区经济发展水平、人均可支配收入、物价指数上涨和服务成本增加等实际情况，特别是当物业管理服务成本构成要素发生调整，如职工最低工资等上调时，及时调整政府指导价的基准价格。二是降低企业税率。将物业服务企业的税收比照交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业的税收，将营业税由现行5%的税率降低为3%税率。三是解决重复税收问题。将物业服务行业纳入国家深化增值税制度改革的试点，解决在消防维护、电梯维保、避雷维护、水质监测等由专业单位承担的物业管理委托外包项目，物业服务企业已就其收取的全部物业服务收入缴纳了营业税，但专业分包单位又要对其所得的外包费再次缴纳营业税的双重税收问题，以减轻物业服务企业的负担。

值得一提的是，2012年浙江省、上海市等省市政府或行业主管部门相继出台了扶持物业服务企业发展的政策，如上海市住房保障局和房屋管理局、上海市物价局2012年8月出台了《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》，对公有住宅售后物业服务收费标准作了微调，计划三年调整到位。南充市发展和改革委员会、南充市房产局同年9月出台了《关于进一步规范市辖三区物业服务收费的通知》，决定对全市物业服务收费标准在原标准基础上上浮10%。但是，这些政策只能解决本地区的物业服务企业的价格调整问题。

由此看来，国家物价行政主管部门应当尽快修订《办法》，地方物业行政主管部门要加快修改本地《物业服务收费管理办法》，使物业服务收费在“修规”上取得实质性的进展。

(本文为作者《2012年中国物业管理亮点难点及2013年发展趋势》一文节选，发表时有删减。)

(本文共同作者：王树、叶宁，原载于《现代物业·新业主》2013年05期/总第257期)