作者: 苏宝炜 | 2003-12-01 09:27

谁能阻止小区车位战

自从有了商品房，业主与物业、开发商因为车位闹纠纷的事就没有断过，而且有几场因车位问题引起的业主维权事件颇为“著名”。比如:2004年底发生的北京世侨国贸公寓业主因车位定价引发与物业公司的矛盾，高额车位费让大多数业主无法接受，近百辆轿车将进出小区的道路堵了个水泄不通，这种情况持续了近一个月;再比如2005年初，管理北京芳菁苑小区的物业公司单方面将地下车库的车位租金由每月350元改为470元，有些业主表示不理解拒绝交纳，对于此事业主和物业公司的意见一直没有取得统一，因此未交停车费的车辆就被拒之门外。

近几年，随着京城私家车不断增多，小区业主对停车位需求大幅增长，而许多小区在规划阶段对停车位的需求明显估计不足，导致住区业主的正当利益得不到保证，因此住宅车位问题也就成为物业纠纷的“导火索”。而在这些业主维权活动的背后，不仅存在着小区车位使用分配方式不合理、车位收费标准定价偏高等表面上暴露出的矛盾，从另一层面讲还潜藏着地下车库产权归属不清、车位收益分配不明等更为复杂的问题。

新闻事件:因小区车库产权归属不清，导致相关业主维权活动频发

2005年6月22日，位于清河附近新地标小区的业主，因不满开发商对小区地下车库只卖不租的做法，在半年内多次协商无果的情况下矛盾升级，最终演变为由上千业主参与的地下车库集体维权行动。该小区业主自发组织驾车强行闯关，进入小区地下停车库。据记者了解，由于开发商为了尽快收回地下车库的成本，对地下车位采取只卖不租的经营方式。而小区的现实状况是经常在区内停放的车辆有近300辆，由于不能进入地库停放，使得不少业主转“占”地上，只得在小区道路两边临时停放车辆，直接导致小区地面上的停车位严重饱和，而地下停车场有近600个车位，却因车位费太贵销售情况欠佳大部分空闲。事发当日，该小区的上百名业主聚集在地下停车库门口，将之后进入小区的机动车引入地下车库。一有车回来就有业主高喊“把车停到地下去!”在将近4小时的时间里，先后有60余辆车停入地下车库，很多业主是第一次看到小区地下车库是什么样子。不少业主表示，如果开发商方面还不能妥善解决地下车库问题，今后会把小区内所有的车辆都强行开进地下车库。

车位所属权问题

各持己见:小区地下车库权属问题成为争议焦点

在采访中记者了解到，新地标小区开发商泰华房产集团有限公司，自立项时就已经规划了地下车库的车位设置，并于2002年2月取得了由北京市规划委核发的《建设工程规划许可证》，当年8月市国土资源和房屋管理局向泰华集团发放了《国有土地使用证》。2003年，小区房屋和地下车库建成，通过了相关部门进行的竣工验收，取得了《北京市商品房预售许可证》。据泰华集团有关负责人介绍，该公司已经缴纳了小区的土地出让金，而且小区地下车库也未计入小区住宅公摊面积，并有预售许可证和产权证。据此，开发商认为新地标的地下停车库产权应该归属泰华集团，泰华房产集团有限公司是新地标小区地下车库的惟一合法产权人，有权决定小区地下车库的管理、使用和收益处置。同时，开发商相关负责人也表示，仅仅依靠政府强制开发商来建造地下车库等配套设施，而相应的政策却使业主都不愿意购买或者租用地下车位，将包袱硬塞给开发商也是不合理的。按照北京现行的政策，很难调动开发商建设停车场的积极性，相反，开发商为了节省成本，导致对物业项目的配套按照定额的最低限进行设计，这会给住宅小区将来使用留下更多的隐患。

而该小区的业主却不这样认为，据新地标业委会吕主任介绍，泰华集团的确承担了新地标小区地下车库的建设成本，但是这并不能够成为开发商取得车库产权的依据，除非开发商能够证明在销售房屋时，没有把地下车库的建设成本(包括土地出让金)包含在房价里转嫁给购房业主。否则，地下车库作为小区的配套设施，应该归全体业主共同拥有。同时，记者在采访中也有业主指出，小区地下车库是利用楼宇人防层修建的，按照国家有关规定，人防设施的产权属于政府人防主管部门，应该是全体业主的公共财产。况且，车库作为小区必不可少的配套设施，不是后来又附加上的配置，因此认为其产权也应该属于全体业主共有。试想，如果没有小区会所、地下车库等配套设施，新地标的房子又能值多少钱?据此，小区大部分业主认为，开发商无权单方面决定地下车库的管理、使用和租售方式。

冷静思考:地下车库权属情况多样，仅以“成本计算”划分权利边界欠妥

从法理上讲，业主要想取得财产权利，来源只有原始取得和继受取得两种形式。开发商作为项目的建设开发单位是原始取得的财产权利人，而业主是通过签订购房合同这一法律行为继受取得财产的权利人。而对于小区地下车库权利的取得，有些业主却存在着以“成本计算”来划分权利边界的认识误区。这就好比一个人买了一辆奥迪轿车，如果按成本构成来进行推理，这个人就“拥有”奥迪的4S服务点和奥迪公司的部分产权，这显然是不可能的。同理可知，业主在签订购房合同拥有房产的同时，不应“理所当然”地拥有地下车库的产权，不能以“成本论英雄”。

而就现有北京地下车库的实际情况来看，其权属构成大致可以分为以下三类形式:第一类，地下车库的建筑面积在销售面积中未进行分摊，地下车库的所有权归开发商所有，在向国家缴纳了相应的土地出让金后，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车位只能预售给本小区范围内的商品房预购人;第二类，地下车库作为小区业主的共有部位和不可缺少的配套设施，其建筑面积已经在销售面积中进行了分摊。也就是说，开发商在卖房子的时候已经把地下车库的面积分摊到小区每位业主的身上，并且按比例收过钱了。此时，车库归该车库所在的整幢房屋的全体业主共有，开发商无权销售或出租;第三种情况，有的地下车库属于“人防工程”，属国家强制配套，应当归国家所有，不计入公用建筑面积。在这种情况下，开发商不得出售地下车库的产权，但可以出租车位。

争议仍存:《物权法(草案)》难解小区车库权属纠纷

据此，如何制定一个标准来区分业主对建筑物的所有权，并通过明确所有权归属定纷止争就显得尤为重要。2005年7月，全国人大公布的《物权法(草案)》第一次以法律形式对业主的建筑物区分所有权做出专章规定，这对于维护业主的权利具有非常重要的意义。《物权法(草案)》第七十六条规定:“会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”但是，这种对法条的表述不仅很容易在理解上产生歧义，而且在工作实践中也缺乏可操作性。记者在采访中，就有业内人士指出，开发商在整个住宅物业项目中，不论是在审批报建阶段，还是在建设销售阶段，甚至在后期项目使用阶段都处于绝对的主导和强势地位，政府如果容许车库产权登记的话，那么首先肯定登记在开发商名下，如果其不再转让，那么车库产权归属就一定是开发商的。一旦明确规定地下车库产权可以归开发商，那么开发商在取得车库产权后就可以处置停车位。这样一来，既有可能造成开发商不卖或少卖地下车位，甚至开发商为尽快收回建设成本，对地下车库采取“只卖不租”的经营方式。在目前小区停车位资源普遍稀缺的情况下，通过垄断来抬高车位价格和收费，损害业主利益。另外，由于《物权法(草案)》对车位出售没有限定，也可能会出现个别业主拥有多个车位，而有的业主买不到车位的状况。

破解矛盾:北京相关细则即将出台，欲促进地下车库合理使用

据记者了解，车位不够、地上与地下费用悬殊是目前“车位之战”的主要原因，而“地上租金一刀切、地下费用随意定”的状况常常也会造成价格与需求背离。为了解决以上小区停车诸多矛盾，市建委和市工商局拟定北京首个车位买卖合同示范文本，经过在网上公开征求市民意见，经修改后将于近期正式出台。在示范文本中，将规定开发商要达到一定条件后才能交付车位。除此以外，该车位买卖合同范本要求开发商标明车位所在土地的使用权归属、车位使用期限，以及正常停放车辆受损后的责任、赔偿问题，同时收费价格也将由业主与开发商自行商定，确保购买车位业主的合法利益免受侵害。这次网上征求意见的车位买卖合同示范文本，虽然不能完全平衡各方利益关系，但能够促进北京地下车库的合理使用，积极意义还是非常大的。

(本文共同作者：李薇薇，原文载于《现代物业·新业主》2005年第10期/总第40期)