作者: 安大略省省高级法 | 2017-01-23 13:11

庭院改建遭反对业主董事会成被告

原告：丹妮尔·波利等6人

被告：卡尔顿共管公寓法人第145号，及丹·李钦斯基等4人

审理法官：比奥度因(本文第一人称者)

案件背景

原告立场

原告是位于帕克广场的共管公寓业主。该共管公寓小区除包含142个公寓单位外，还拥有一座美化景观庭院，即本次诉讼的争议核心。争议主要为：对共管公寓小区内部的景观庭院进行修整、改建，是否触犯了《共管物业法1998》(以下简称《法案》)中第97条中对“物业共有设施、设备发生实质性的更改和变化”的规定。

原告所持的观点为：按照《法案》第97条的规定，共管公寓业主董事会(下称“董事会”)需按照相关要求，对业主就改建的共有设备设施进行提前通知，并且需经过业主投票，同意票数超过总户数三分之二，方可动工。对此董事会认为：此次“改建”只是对共有设施进行的例行维护程序，业主同意票数过半即可动工。

2011年5月4日，小区业主自行组织了一次特别交流会议。当时，原告就已意识到，董事会正计划对诉争庭院进行较大的改建——在整体布局上减少绿化带，并建设更多的停车位。为此，原告依照《法案》第46条中的相关规定，对董事会的该项决策表示怀疑，并声称，董事会当时用尽了一切办法“消灭”该计划的反对派。

5月17日，原告告知董事会，在没有得到提前通知且业主方没有足够的时间举行业主会议的情况下，董事会无权、亦不应对共有设施进行任何形式的改建。然而，董事会还是在5月20日对庭院外围矮墙进行了拆除。

5月28日，在原告的坚持下，董事会终于对业主方发出了庭院改建通知。两天后，董事会发出了另一项通知——是否改建景观庭院这一问题，将于6月22日召开的业主会议上进行讨论、投票，超过半数同意即为通过。5月31日，原告依照《法案》第46条相关规定，对董事会提出书面申请，要求召开业主特别会议。原告希望两个会议可以同时、合并召开。(编者注：安大略省《共管物业法1998》中的“业主特别会议”一般理解为特事特议的会议，在本案中即指特别为讨论“改建庭院”一事而召开的会议。)

但是，董事会却称，原告的书面申请并未达到提出申请召开业主特别会议的法定要求——即至少应有占公寓总户数15%的业主(这其中应在每户多人居住的公寓单位中均获得所占人数较多的单位业主)在申请材料上签字，因而拒绝了原告提出的申请。原告提出反驳，指董事会计划召开的业主会议亦不满足该要求，董事会在使用两种不同的规章，有区别地行使其权力。并且，董事会最初拒绝向原告提供业主名单。

6月21日，在业主特别会议召开的前一天，董事会即决定并告知业主方，将在业主会议结束的第二天开始拆除小区内的植被等绿化设施，并计划在4个工作日内完全拆除景观庭院。原告认为由于董事会依然坚持“只需获得超过半数的选票支持即可动工”这一不恰当理由，别无选择，只好采取紧急措施提起诉讼，请求法庭的介入。

6月22日，法院发布了一项诉讼期间禁制令，要求董事会暂停召开会议，并禁止其在法庭作出进一步判定之前对小区内部庭院进行任何改建，诉讼庭审日延期至6月29日。

得知诉讼程序启动，当事双方即开始进行协商、讨论以寻求解决方案。这促使当事双方通过谈判达成了一个备忘录，且备忘录相关约定由双方律师代为实施。备忘录显示，董事会决定召开的会议可以在当晚举行，前提是必须有原告其中一位代表出场，且庭院的改建应至少获得三分之二以上在场业主代表的支持。

业主会议如期召开，然而，董事会并未获得足够的支持票数。按照备忘录，董事会应立即停止对庭院的改建工作。被告对此感到极为不满，继而声称之前并未与原告达成任何形式的协议(备忘录)。随后，被告方告知法庭，庭外和解无效，庭审应按照原计划于6月29日举行。

原告继而申请法院强制施行其与被告达成的备忘录。在6月29日庭审的最后，我驳回了被告的请求并作出判决——强制施行当事双方已达成的备忘录。

被告立场

董事会声明，其下属职员已充分、圆满地履行了董事会的法定责任，真诚地为业主提供优质、透明的服务。董事会在专业人员——法律顾问、专业工程技术人员、职业物业管理经理、景观美化建造师等人的建议和领导下，一丝不苟并自发地实施着公寓法人赋予他们的义务。

在本案中，董事会十分不幸地从上一任董事会处继承了这项对小区地下停车场、停车场顶棚和庭院矮墙结构的开支巨大的改建工作——且该工作是不得不进行的。然而，前任董事会并未将这些维护项目所需资金计算在储备基金的范围内。这是导致董事会和原告出现争议的主要原因。

董事会表示，其对景观庭院外围矮墙结构做出的行为是否造成了本质上的、大量的改变，抑或仅仅可定义为既有共有设施的例行维护，这些问题对于原告发起的罢免董事会的运动来说，非常次要。

董事会称他们会每月举行例会讨论自己和下属的履职情况。董事会曾于2011年3月初至4月末，在共管公寓前厅的公告板中张贴告示，告知业主将对景观庭院进行维护和必要的改建。大多数单位的业主都支持董事会提出的计划，只有不到15%的业主表达了稀疏的反对意见。在得到业主的非正式反馈之后，董事会于5月4日组织了一次正式的信息交流会，和所有业主讨论第二期地下车库顶棚及庭院外围矮墙结构的改建问题。

既然只有不到15%的业主表示反对改建计划，董事会表示，将于5月6日的董事会会议中讨论并采用现在的改建方案，届时将提供给与会业主相关的会议纪要，提前通知董事会的相关计划，所有计划将应业主的反馈情况予以适当的修改。

尽管有证据证明被告早在5月17日就收到了原告的通知，然而董事会却声称，直到改建计划被宣布的整整三个星期之后，原告才第一次正式通知董事会，称“修葺工作将对庭院整体结构带来本质上的改变”——该决策需要至少得到三分之二业主的支持方可动工。董事会表示，根据《法案》第97条规定，计划中的维护和修复工作被定义为例行维护工作而并非“巨大的实质性改变”。

董事会为解决业主提出的问题而作出了妥协——董事会同意召开业主特别会议来商讨更改景观设计和覆盖材料的问题。关于原告提及的已经开始的拆除工作，董事会表示，工程人员已经报告所有矮墙结构的砖砌镶面层都已拆除完毕，结果已经无法挽回。

随后董事会与原告达成备忘录：如若投票结果显示不同意改建方案的业主不足业主总人数的50%，则董事会立即通知进行改建计划;更为重要的是，如果会议成功召开，且投票结果显示有超过与会业主总数三分之二支持改建计划，则原告立即放弃诉讼，由董事会继续进行改建。董事会的律师表示，其委托人将确保在6月28日之前矮墙的瓷砖表面和砖镶涂层不会受到任何损坏和拆除。

在会议结束之后，董事会表示将在4天之内继续开展改建工作，也直接导致了本次诉讼的发生。

开支

原告称被告不守信用，对业主采取极其无理的高压和强制手段以达到自己的目的，漠视《法案》和原告的根本利益。鉴于被告的这种表现，原告请求法院执行完全赔偿准则。

原告表示，在当庭案件中，赔偿标准的合理确定十分重要。原告作为共管公寓业主，将董事会告上法庭仅仅是当前大量类似事件中的一个代表。法院对此的判决将影响之后的类似案件的判决。因此原告指出，本案并不仅仅是胜诉一方通过判决获得赔偿和相应便利条件的简单诉讼，而是决定此后类似案件判决的里程碑式案件。

原告还表示，法庭需要谨慎地思考赔偿标准的公平性——被告使用业主支付的共管物业费(condominium fees)支付诉讼费用，但是原告作为“弱势群体”却无法得到全面的赔偿以支付法律费用。本案中被告董事会成员应使用个人资产支付相关的法律费用。最后，胜诉的原告要求，应对其提及的相关损失和因诉讼产生的费用进行完全赔偿。

5月18日，董事会向全体业主发布2011-2012年度预算报表。正如原告提供的缴款通知书上显示的一样，公寓法人在该年度的法律事务上花费达55,000加元。

原告表示，被告通过“误导原告进行非正式的即兴见面的会议形式，又在随后称其不合法拒绝会议召开，否认会议中达成的共识及备忘录”的方式对改建计划的“反对派”进行控制和打击。并且，董事会拒绝向原告提供公寓注册业主清单。

原告表示，董事会对此采取了强制性的解决手段。而董事会反驳说并未与原告达成任何形式上的备忘录。即使存在所谓的“备忘录”，也是原告在破坏董事会管理制度的情况下，强迫董事会的结果。并且，业主特别会议秩序混乱，这导致与会人员对所需表决的内容不甚了解。另外，根据会议记录显示，会议内容或多或少地违反了《法案》相关规定，且记录用词不明确，不能进行强制执行。

被告认为原告在诉讼议程中并不存在开支。换言之，被告希望法院将赔偿标准定为部分赔偿准则，并由公寓法人支付，而非由董事会成员自己支付。

最终结论

当事双方就“合理的改建是否构成了《法案》中对共有设施、设备的实质性改变的相关规定”进行了合法的辩论，我对此表示非常满意。由于原告要求被告赔偿并希望法院发布守法令进行强制执行，我宣布该争议应通过当事双方达成的解决方案(备忘录)进行解决。我相信目前耗资巨大的修复工作是前任董事会制造的“遗留问题”。

我很满意被告董事会大部分情况下能够真诚地为业主提供服务，但是其中仍存在两点不足。第一，董事会拒绝承认业主为召开业主特别会议提交的书面申请的合法性;第二，董事会并未立即向原告提供注册业主的清单。尽管董事会所陈述的申请要求是正确和有效的，但是其拒绝承认业主申请具有合法性的作为，毫无疑问加深了当事双方之间彼此不信任的情况，并直接导致了法院对董事会的改建工作发出禁制令。

更主要的问题在于，董事会在已达成的备忘录生效之后，因备忘录内容未能达到预想的效果，并在未获得必要数量的业主支持的情况下，试图否认备忘录并拒绝按其行事。董事会现在表示，最主要的问题是原告已经在多方面违背了备忘录，因而该备忘录缺乏有效的强制执行力。董事会还援引备忘录当中的“允许任何人出席会议，并且，在会议进行的过程中，允许任何形式的相关活动”一条，称其违背了《法案》中的相关规定。然而，被告律师在参与了条款内容拟订的情况下，却并未出席会议进行必要的说明，因此我推断，被告董事会涉嫌不诚实行事，因此也违背了受《法案》保护的备忘录内容。

另外，被告律师请原告律师在会议当场宣布相关协议的内容，但是自己却缺席，毫无疑问促成了随后的会议混乱局面，对此，被告还“贼喊捉贼”地向原告进行了抱怨。

被告在其陈词中并未准确描述开支的额度，而仅仅表示会与所有的共管公寓业主平摊费用。在本案中，被告并未提交开支报告。因此法院可以推断，被告正试图采取诡辩行为。根据调查和数据参考，本案中被告董事会所估计的55,000美元法律开支费用在数额上较为合理。然而，被告对原告进行了较多的污蔑性评论，我认为被告董事会并不会按照备忘录内容真正对原告进行赔偿。

根据上述分析，董事会的法律费用应全额支付给原告。我认为，本案中，对既有建筑结构进行改建或称为“修葺”是否构成了《法案》所述的“实质性改变”，存在着法律层面上的争议。此情况起因于前任董事会搁置了必要的修复工作，并缺乏足够的储备基金。因此，原告的法律费用及其他所有费用应由公寓法人承担，而原告是无须承担任何费用的，因此该部分费用实际由董事会支付。尽管被告对此持反对意见，我还是宣布，该案的胜诉方为原告。

原告律师提供的每小时工资费率是合理的，但是，我意识到在本案涉及的禁制令和本次诉讼中存在着内容重叠的部分，所以我将律师应得的报酬进行了法定的减半处理。同时，因为被告坚称并未和原告达成任何形式上的备忘录，这导致了原告在准备庭审材料的过程中遇到了更多的困难，进而付出了更大的费用成本。我宣布两次裁决所涉各项费用共计36,702.86加元，应由公寓法人全额支付，不得以任何形式将应付款项重新分配给原告业主。

（原载于《现代物业·新业主》2013年第2-3期/总第249期）