作者: 吕艳慧 | 2017-01-18 10:40

在责任与监督中和谐共生

背景资料：业主委员会委员集体辞职

2007年8月，昆明一小区业主委员会在小区内贴出全体业主委员会成员辞职的通知，理由是该小区物业公司不履行与其签订的物业管理委托合同，没尽到物管职责，不按时收取物业服务费和代缴二次加压水泵电费、电梯电费、自来水费、电梯维保年检费等，造成小区电梯停电，小区业主还面临二次停电停水的问题;同时，部分业主不理解、不配合业主委员会的工作，一直没交纳应交的相关费用，业主委员会多次催交无效。

3个月后，也就是2007年11月，该小区的物业管理公司召开了一个关于停止对该小区物业管理服务的公告发布会，并于发布会后两日正式停止了物业管理服务，理由是业主委员会的集体辞职使得物业公司失去了聘用主体，对于今后原有物业管理委托合同是否有效以及小区业主是否认可该合同没有法律依据和保障。另外最重要的是，由于种种原因，从2006年8月到2007年10月，小区业主共拖欠物业服务费达39万余元，物业公司难以为继。

其实，昆明该小区遭遇的问题不是一个个案。2006年初，北京美然动力街区物业公司闹失踪，业主委员会成员集体“大撒把”的事件，一时间闹得沸沸扬扬。这整场事件，看起来更像一个闹剧：该服务的一夜消失不见，该出面的瞬间撂挑子走人，留下的是一个乱七八糟的小区、空荡荡的业主委员会办公室以及小区业主的怨声载道。早在2005年，湖北宜昌世纪花园业主委员会委员就因迫于压力集体辞职，甚至惊动警方进驻小区维持治安……

现象分析：业主委员会运作中存在的问题

业主委员会是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着本小区业主的合法权益。可以说，业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。无论上述集体辞职事件背后有着多么复杂的纠纷和利益权衡，其折射出一个普遍存在的问题：代表业主利益的业主委员会责任感的缺失。而其根本原因是整个小区治理中刚性约束机制的不完善和责任追究制度的不健全。

笔者认为，从业主委员会的角度来讲，导致上述矛盾和问题的主要原因有以下两个方面：

第一、工作动力不足。业主委员会委员不领取津贴或工资，所有的工作只是奉献，因此对委员就没有约束力。另外，如果有某些委员比较热心于业主委员会工作，部分业主还认为他们获得了物业公司的种种好处，这些委员就会认为吃力不讨好，工作的积极性自然下降。业主委员会成员面对的是不同的群体，既要处理好和小区之内业主的关系，又要对物业公司有足够的认知和了解，同时还要熟悉法律、善于和政府部门打交道。这中间关系错综复杂，一步没有走好，就会导致来自各方面的压力。有的处理结果得到业主的认可，却激怒了物业公司，物业公司撤走以后，小区面临无物业管理的真空阶段时，业主委员会就成为了靶子。北京美丽园小区就是一个非常好的例子。而且，业主委员会的各项权力并没有完善的法律、制度来保证。所以，临危卸职就成了很多业主委员会委员遇到困难的无奈选择。

第二、有权无责，缺乏监督。有些业主委员会委员往往僭越业主大会的权力，超越职权开展活动，甚至以权谋私，损害多数业主利益，引起业主之间意见不一致，影响居民生活的安定。另外，根据现有的法律法规，业主委员会既不是社会团体，也不是企业，更不是政府机构。也就是说，按照法律规定业主委员会目前并不具备任何法律主体资格。业主委员会委员失职，只能够在业主大会上来解决。如果是物业公司与业主委员会产生纠纷，则很难通过法律手段得到解决。业主大会是由业主委员会组织的，业主委员会成员不组织，业主大会就很难得以召开。这反过来又增加了业主委员会滥用权力的可能性。

按规定，业主委员会应当接受居民委员会的指导与监督，但由于居民委员会的性质，以及其缺乏对业主委员会的具体监督措施，业主委员会往往并不接受居民委员会的指导、监督。除了业主大会，也没有别的“上级”。而业主大会对业主委员会违法行为的纠正和对后果的救济则维系于业主的民主参与意识，但这种意识在现实中却又十分薄弱。有的小区为了监督业主委员会，又成立了一个“业主委员会监督委员会”，但随后的问题就是：又由谁来监督这个“业主委员会监督委员会”?缺乏有力的监督，客观上纵容了业主委员会成员的随意性。

其实，业主委员会委员是业主大会选举出来的，辞职也应该经过业主大会批准。并且要在辞职之前，把小区面临的问题解决好，比如召开业主大会，重新选聘新的物业公司，做好财务、管理的交接事项等，有始有终地带领整个小区渡过难关。这才是业主委员会成员应该做的。

和谐共生，需要监督

目前，对于业主委员会委员的约束，并没有法律上成文的规定。根据最近几年经常出现的问题，笔者认为，约束业主委员会委员的行为，提高业主委员会成员的道德感和责任意识，需要从法律、制度、社会各方面入手。

1、各界监督。

业主委员会成员擅离职守、不负责任，固然是整个机制不健全，某些业主委员会委员责任感不强造成的。但是，小区业主懈怠监督，消极参与，甚至对业主委员会工作不予理解，也是导致业主委员会辞职的重要因素。当遇到业主与物业公司的纠纷时，不少业主不积极地团结起来促进问题的解决，只是以不交物业费、不听取物业公司解释、不参与业主委员会沟通会的方式消极对抗，结果受害的是全体业主。

加强对业主大会、业主委员会活动的监督管理，将业主自治活动纳入依法运行轨道，是当前规范发展物业管理的一个重要保障。业主大会、业主委员会制度的有序推进，仅仅依靠发扬社会民主，培养业主的法制观念、维权意识是不够的，需要的是我们各级政府主管部门进一步加强而不是削弱对物业管理活动的监督和指导，切实维护法律法规的尊严。

要做好监督工作，首先就要保证信息透明、公开，业主委员会的工作要向全体业主公开公示，对于物业公司是如何监督的，预算开支、会议记录都要向全体业主公开。在此基础上还应该建立联席会议制度，即召开重要会议时邀请开发商、物业公司、街道办事处共同出席，形成制约。

2、制度约束。

业主委员是全体业主的义务服务者，而非一种权利职位，业主委员会更非是以权谋私的媒介和平台。业主委员会委员的推选，应该强化任职条件，将热心公益事业、有能力、负责任的业主推举到业主委员会工作岗位。在选举程序上，要保证委员工作的连续性。一方面严格执行业主委员会委员的选举标准和条件，确保真正负有责任心和正义感的业主当选，另一方面在选举业主委员会委员的时候，应当作候补委员的选举。有候补委员的存在，可以帮助或者督促正式委员履行自己的职务。这样才能保证委员会工作的持续性，也是对委员会工作的基本保障。

除了程序上的约束，在业主委员会委员的权利义务规定上，也应该加强对委员责任的要求，包括不擅离职守，不损害业主利益，忠实地履行业主大会交给的任务，不以权谋私等，并且详细规定违反义务应当受到的处罚，确保权利和义务的对等。《物业管理条例》明确规定业主大会履行如“选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作”等职责。规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”可见，业主大会行使相关权利的核心是物业区域物业管理事务的决策，业主委员会行使相关权利的核心是执行业主大会的决议，超出这个界限，就是超越职权。业主委员会委员超越职权的行为，必须受到赋予权力一方——业主大会的约束和制裁。

3、引进承诺制。

对于业主委员会成员的约束，还可以学习政府机关好的经验，引进承诺制。在业主委员会集体辞职这一方面，北京市律师协会物业管理法律事务专业委员会委员、北京天矛律师事务所律师包华认为，首届业主委员会的委员应该承诺至少当选后一年不辞职，辞职委员超过三分之一的，剩余委员不得提出辞职等。建立承诺机制是一种行之有效的约束方法。要让业主委员会成员书面作出保证，承诺对小区工作认真负责，自始至终代表所有业主利益，不利用职权为自己谋私益等，并且建立信用考核档案，把承诺与考核和惩罚机制结合起来。对于违背承诺、失信于业主的委员会及其成员，应当得到应有的惩处。

反思责任，杜绝“真空”

一个小区就是一个小社会。在这个小社会里，因为个人需求不同，生活环境不同，彼此之间难免会存在这样那样的纠纷和矛盾。成立业主委员会，就是为了给各方一个交流、沟通的平台，提供一个解决问题，协助服务的渠道，并且代表业主的声音，反馈业主的需求。

在小区里，最容易发生纠纷的当属开发商、物业公司与业主之间。出现问题得不到及时的沟通和处理，就会演变成动乱。开发商面对的往往是整个业主群体，对于部分业主提出的一些涉及全体业主的共性问题，在当前房地产行业整体强势的情况下，让开发商一一解答并不现实，更何况这种口头承诺也不具备法律效力。但是，业主委员会的出现就能很好地改变业主和开发商之间这种力量的不平衡，并且缓和二者之间的矛盾，实现整个社区的安宁有序。所以在很多小区，业主遇到问题，首先想到的就是寻求业主委员会帮助解决而不是直接找开发商、物业公司理论。如果业主委员会解决不好二者之间的纠纷，辜负这种信任，遇到问题撒手走人甚至为了某种目的使用一些不正当手段加剧事态恶化，无异于雪上加霜，也与业主委员会成立的初衷背道而驰。

业主与开发商、物业公司的纠纷都很明确，也容易界定。而业主与业主之间、业主与业主委员会之间的纠纷更微妙、更难处理，也将成为未来小区纠纷中最难以解决的问题之一。

笔者认为，加强业主委员会成员的责任感和道德感，提升业委会成员的整体素质，是小区建设能否和谐有序开展的关键。只有做到业主委员会、物业公司有责任心，业主才能对小区物业管理工作有信心，政府才会放心。而做到这一点，需要与之相关的政府、街道办、业主、物业公司各方的共同努力，极力为业主委员会工作的开展营造一个和谐、有序的运转环境。

(作者系中国人民大学公共管理学院行政管理系硕士研究生)

参考文献：

[1]张弘、杨承志.业主委员会监督难问题的探讨.中国物业管理.2006年第7期.

[2]王小霞.问责制尚处缺失局面该由谁来监督业主委员会. 中国经济时报.2005年.

[3]深圳市业主大会和业主委员会指导规则.2005.

[4]物业管理条例.

[5]http://finance.sina.com.cn.2006年02月06日.中国消费网.

[6]http://www.soufun.com.房地产门户-搜房网.

(原载于《现代物业·新业主》杂志2008年第02期)