作者: 颜雪明 | 2016-12-16 09:51

谁有权支配业主的共有财产

住宅小区里，业主共有部分(《物业管理条例》称之为“共用部位、共用设施设备”)的经营收益属于全体业主共有，这一点大家不会有分歧。不同意见大概集中在以下方面：一是谁有权决定使用或分配;二是如何使用才是正确的;三是居委会有无权力干涉。

共有部分收益属于业主大会或者全体业主决定范围

《物业管理条例》第五十五条规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的……业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

依照这个法条，使用共有部分收益的决策方式，除了法定用途“主要用于补充专项维修资金”外，其他方式的使用要经业主大会决定。

细心研究会发现，《物权法》与《物业管理条例》有一个不同，并没有规定重大问题“由业主大会决定”，而是“由业主共同决定”：

《物权法》第七十六条：

下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

显然，《物权法》是把业主作为实际权利人，业主大会只是业主行使权利的形式，而非权力机构。所以，即使没有成立业主大会，业主也可以通过投票体现多数意志，从而作出决策。

在《物权法》和《物业管理条例》中，业主委员会都不是权力机构，它只是业主大会的执行机构，执行的是业主大会的决定，而无权就业主利益的重大问题作出决策。

从已有报道来看，杭州星都嘉苑小区业委会并未召开业主大会会议，亦未经业主大会授权，那它就无权作出这样关系业主重大利益的决定。所以，不管这项决定的内容如何，在程序上，业委会的决策存在重大瑕疵。

共有部分收益的用途，只能由业主决定

前述《物业管理条例》第五十五条，对共有收益的用途作了方向性的引导，即“主要用于补充专项维修资金”，但也为业主自主处分留下了很大空间。常见的其他用途有：日常维修养护、小区公益活动、弥补物业费不足等。这些，都是取之于共有部分，用之于共同事务，只要财务透明、管理规范，业主们一般都不会有意见。业主无异议，其他人更没有理由干涉。

但既然“也可以按照业主大会的决定使用”，那么业主大会如果决定一点不留，全部分了，可不可以?我认为当然是可以的。理由很简单，法律就是这样规定的，业主大会依法行使权利，再正常不过。虽然我也认为，可以有更好的使用方案，但这是人家的钱，怎么花还是要由人家作决定，所以分掉这笔钱是否明智是一回事，有没有权分是另一回事。

除了分掉，还可以有多种使用方式，比如：建立业主投资基金，在社会上投资增值;为小区共有部分购买保险;在小区内增设洗车、充电等设施以及儿童、老人的活动场所等。最终如何使用，法律并没有强制性要求，完全是业主自治范围内的事项。

增设儿童活动设施也是小区公共收益的一大用处。

这项决策，应当以“双过半”还是“双三分之二”通过，也是一个重要问题。根据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条，“筹集和使用专项维修资金”都要求“双三分之二”通过。这说明，涉及业主共有的资金，属于重大问题，关系到业主的重大利益。故对业主共同收益的使用决策，应参照“筹集和使用专项维修资金”的要求，以“双三分之二”多数通过为妥。

经营成本的扣除与“大公小公”

分配业主共有部分经营收益，可能会涉及其他利害关系人的利益。

一是物业管理公司的利益。业主的共有部分收益，如果有赖于物业管理公司的经营或管理，比如公共停车场、游泳池、会所，那么，物业管理公司有权取得适当的管理费用，用于扣除管理成本，而不能将全部经营收入都作为业主的收益。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动……权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。”也就是说，即使是建设单位或者其他人擅自进行的经营活动，在业主要求返还收益的诉讼中，其合理的成本也应当从总收入中扣除，剩余的才是业主的收益，这是公平的。否则，就有损这部分经营收益创造者的正当利益。

另一个问题是分配共有收益应当区分“大公”和“小公”。“大公”指小区内全体业主的共同事务;“小公”则是指部分业主的共同事务。比如，一栋楼的一个单元要换一部电梯，这就属于该单元业主的“小公”事务，只应由该单元的业主共同决策并承担相关的费用。按照权利义务一致的原则，该电梯的广告收益，也就应该只属于该“小公”范围的业主，而与其他业主无关，特别是同一个小区中，不设电梯的多层住宅业主，更与电梯广告收益无关。我国物业管理法规虽然没有明确规定“大公”和“小公”，但在公共维修资金的使用上，实际体现了这个原则：公共维修资金记账到户，维修哪一部分，只能使用该部分业主的资金，就是这个道理。

分配共有收益应当区分“大公”和“小公”

居委会无权干涉小区业主的财产事务

居委会是公法意义上的自治组织，是团结居民实现政治权利的组织，与财产权无关。而业主大会是私法意义上的自治组织，是业主为了管理自己的不动产、处理共有事务而成立的自治组织，两者可以说风马牛不相及。古人说“清官难断家务事”，今天的正确理解，就是公权力不能任意进入私权领域。居委会如果有权干涉小区业主的财产事务，那就意味着它有权干涉所有居民对自己财产的支配，这不但没有法律依据，在情理上也是十分荒谬的。

杭州星都嘉苑案例中，居委会负责人说，“社区对业委会工作有‘监督、指导’的功能，所以就紧急叫停了。”

不错，《物业管理条例》第二十条规定，“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。”但此处所说的“居民委员会依法履行自治管理职责”，是指居民的自治管理，是社会管理与社区管理，而不应涉及业主财产的管理。

如果说法律上规定，居委会对业委会有监督的权力，就可以“叫停”，那《宪法》还规定“一切国家机关和国家工作人员必须接受人民的监督”，是否公民也可以随时“叫停”国家机关的工作?

《物业管理条例》第十四条规定，“住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会”，“住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”这里规定的“告知、听取”，就体现了居委会对业主自治组织的指导，而不是说居委会可以居高临下，成为业主大会或者业委会的上级。

虽然业委会此项决策程序上确实存在瑕疵，但这不是居委会随意干涉的理由。业主委员会的决定有错误，这是业主自治的内部事务，应当由业主或者业主大会通过法定程序来纠正。这就如同居委会辖区内发生刑事案件要由公安机关处理，发生民事案件要由法院来裁判是一个道理。

《物业管理条例》第十九条第二款规定，“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”这里十分明确，有权“责令限期改正或者撤销业主大会决定”的是基层政府，而不是居民委员会。

即便是基层政府，也不应该任意干涉业主大会或者业主委员会的事务。从《物业管理条例》第十九条的立法精神来看，赋予基层政府这个权力的目的，在于纠正业主组织的“跑偏”。第十九条的第一款说，“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”紧接其后的第二款当中“责令限期改正或者撤销其决定”，显然是对前款情形一旦发生，所采取的应对措施。从这个意义上说，如果业主大会和业主委员会的决定不是“与物业管理无关”，政府也没有干涉的理由。道理就在于，物业管理的权利是业主建筑物区分所有权的一部分，是业主物权的一部分，这个权利任何单位与个人都不能侵犯。

把物业管理看成社会管理的一个方面，认为公权力的管理可以无所不至，这是错误的观念。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第11期/总第374期)