履监督之职的“叫停”
杭州星都嘉苑小区经营性收入的分配案例，体现出非常多的焦点问题：业委会换届、过期业委会的权力、待分配的公共收益、居委会与业委会的关系、业主组织的监督。不得不说，这是一系列值得认真思考和对待的问题，也只有在杭州这样业主权利意识觉醒、业主组织发育比较成熟、基层自治组织(居委会)主动务实作为、业主热心参与和协作的地方，才会出现如此的典型案例。总的来讲，居委会积极履行对社区、业主组织和居民自治的监督、指导、协助职能是值得肯定的。
业主对共有收益处置应该考虑的因素
具体到新闻媒体报道的内容来看，原报道中说：“星都嘉苑的业委会在今年(2016年)8月底就已经到期了，也没有完成换届选举工作，所以说就不具备实施业委会职责的资格。”“10月20日，星都嘉苑业委会发出公告，说经过业委会全体委员投票，最终决定把结余的小区经营性收入以现金方式发放给全体业主。”这里明确了两个关键的问题：
第一，上一届业委会已经在8月底就到期了，到期如果没有进行换届的话，实际上已经不具备业委会的合法身份(笔者并不了解该小区的管理规约、业主大会议事规则，除非这两个文件里有关于业委会到期自动续期的约定，否则默认的是过期无效的常识)。不具备业委会合法身份，自然也不具有和业委会身份相适宜的权力能力、行为能力。退一步讲，假设即使该小区在管理规约、业主大会议事规则中约定了业委会到期续期，那么对于分配属于全体业主共同所有的经营性收入，业委会显然并不具有当然的权力。业委会作为业主大会的执行机构，是应当通过有关议案提交业主大会会议表决，然后按照业主大会的决定或者决议来使用，业委会并不具备“决定发放”权。
第二，对于报道中提及的“小区的经营性收入，主要来自于小区配套商铺、会所租金、电梯广告位出租等”，《杭州市物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。”另外《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》第三十一条：“物业管理商业用房的经营性收入归全体业主所有，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。”显然，业委会做出的分配无论基于何种考虑，都有悖于上述规定。
另外，从报道来看，小区公共收入存在着两种有细微差异的性质：一种是大共有，或者叫全体业主共有，即来自于小区配套商铺、会所租金的这一部分(有可能是主要部分);一种是小共有，意即部分业主共有，这一部分来自于电梯广告位出租。假设能够分配，那么可以分配的也只能是小共有的即电梯广告出租的一部分。从网上资料来看，整个小区是由高档住宅、写字楼、单身公寓组成的产权多元、业态多样的小区，并非单一业态的住宅小区，那么这部分收入就会因为业态的不同而存在着差异。收入来源的多样性必然决定着分配工作的复杂性，分配不当易引发争议和不满。
居委会对业主组织的监督
《物权法》并未涉及对业主组织的日常运行和监督;《物业管理条例》第二十条是对居委会监督业主委员会的法律规定，也是居委会监督业主委员会权力的来源。
另外，在原业委会已经到期，新的业委会尚未产生的这样一个特殊时期，居委会在小区事务中的角色和职能有哪些?根据《物权法》第七十六条第(七)项中的“其他重大事项”，对公共收益的处分具有决定权的是业主共同决定，业主共同决定又是通过业主大会会议来生成。因为《杭州市物业管理条例》第十八条规定：“未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。”显然，星都嘉苑就是处在“未能选举产生业主委员会，在新一届业主委员会产生之前”的这样一个阶段，业主大会临时会议的召集人应该是居委会。
原业委会因为过期已经不具备业委会的资格，居委会对业委会新老交替期间事务的态度也非常的务实和积极。报道中说：“他们会听取原业委会的意见和建议，也会帮助和指导新的业委会的产生，‘问题总要和谐解决的’。”居委会只是按了暂停键，并没有彻底否定，可以说恰如其分地履行了监督职责，又照顾到老业委会委员们的尊严和感情，使得整个事情在既坚持原则又不失温情的情况下进行。
经营收益的分配和使用
小区产权多元、业态多样，笔者通过网络查询得知，该项目是2001年3月开工建设，2006年交房，新闻报道中也说“星都嘉苑交付至今已经11年”，从物业全生命周期看，尚属于比较新的小区。不过公共设备设施无论是经济寿命还是物理寿命，在这几年间都面临着新技术、新科技、新材料的更新迭代。尤其是互联网、物联网的应用，使建筑物尤其是公共设备设施的电子化更新异常频繁。要想保持原有的设备设施的物理功能不老化、使用功能不劣化，接下来无疑会面临着更多的资金需求，比如公共安防设备的投入、电梯维修等。如何归集这笔费用，肯定也会因为不同的物业类型，面临着不同的问题和困难。在当下具备资金积累的情况下，持续不断地存储建筑物、设备设施的专项维修基金无疑是一种积极稳妥的具有战略意义的事情，尤其是涉及整个物业管理区域内大共有的维修资金。
无论对于每一位业主还是居委会，及时地完成业委会的换届对维护全体业主的权益来讲是十分重要的。杭州是目前笔者所了解的对其业主组织建设具有战略眼光的一个城市。例如《杭州市物业管理条例》第十六条：“首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡(镇)人民政府，由业主大会筹备组使用。”这使杭州的业委会“未出生就含着金钥匙”，很好地解决了启动难、筹备难中资金这个最大困难。《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》第二十五条：“建设单位应在物业交付使用、办理房屋产权证前，按照规划图纸中确定的位置，提供物业总建筑面积3‰的物业管理办公用房(含公共活动用房)和总建筑面积4‰的物业管理商业用房，由市物业管理行政主管部门代为接收。”第二十七条：“因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理商业用房的，建设单位应向物业管理单位支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理商业用房。经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。”以及第三十一条(见前文)。这些对物业管理和经营用房的规定使业主组织具备了资金来源，很好地解决了业主组织生存难、持续难的问题。
规定新建商品房小区中预留一定比例的共有商业用房能够为业委会的可持续性提供物质保障，图片来源：搜狐焦点
个案的意义所在
星都嘉苑个案的特殊性在于业委会到期未能够正常换届。这样一种特殊的状态，使得原本属于物业管理区域内的业主私权利方面的事务，因为业委会缺位、失能产生权力的外溢，导致公权力的合法介入。假设业委会能正常如期换届的话，公共收益分配完全是业主们的私人事务，经由业主委员会组织召开业主大会临时会议决定如何分配或者使用，那么这笔钱的去向就会因为这一个区域内的业主偏好而有所不同，但只要自由、自主决定，都是合法的。对于这样一个纯私人的经济事务，无论做何决定都是合理的，原本外人无权评说。
这个案例最大的启示其实应当是业委会如期换届、正常持续的重要性。当然，还有经媒体曝光之后，激发大家对公共收益的关注和思考，进而引发对业主组织建设重要性的启迪和激励，作用也不容小觑。
在遵守现行法律法规的前提下，充分考虑到当前业主组织建设的现实情况，分析现在业主组织的成熟度、持续性，基于社区稳定，稳妥、积极而做出的“叫停”，是一种主动履行居委会监督业委会的正确行为，应当予以肯定。“叫停”只是叫停，并不是否决，也不是结束，而只是居委会履职的开始。接下来，应当按照法律赋予的职责，组织业委会换届选举，进而把决定权通过合适的时间、合理的方式还给全体业主，这个事情才算是有了圆满的解决。
(原载于《现代物业·新业主》2016年第11期/总第374期)
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