作者: 刘守熙 | 2016-12-13 14:09

业主应学会管理小区共有财产

小区业主联合起来购买了一笔巨大的共有财产

“我花了一百多万元，在某小区购买了一套住房。”许多人都这么说。言下之意，他已经有了属于自己的住房，已经有了属于自己的私有财产。其实，这种说法和认识，是非常表面的和肤浅的，甚至可以说是陷入了一种错觉和误区。我们仔细分析一下就不难发现，我们花一百多万元购买的真正属于自己私有财产的是极其有限的。如果买的是毛坯房，除了门窗以及单元内的隔断墙是属于自己的私有财产，可以由个人支配以外，其余的都是属于小区业主的共有财产。你与邻居之间的隔断墙是你与左右邻居的共有财产;你的上下楼板是你与上下楼邻居的共有财产;你的承重墙、承重框架以及电梯、大厅、走廊、房顶、水箱、各种管线等是你与这栋楼的所有业主的共有财产;除主建筑物以外的小区的各种配套附属设施，包括红线以内的土地使用权以及与土地不能分割的按规划设计建造的地上和地下的各种附属设施，都属小区全体业主共有，即所谓建筑物区分所有权。这样看来，你花一百多万元房款购买的这套住房，其中有百分九十以上的房款是用于购买小区内的共有财产，你所享有的是小区建筑物区分所有权，只有不到百分之十的是属于你个人的私有财产，你所购买的真正属于你自己的只是你这个单元内的这部分空间。

民法专家魏耀荣先生在一篇文章中指出：“如何设计和创立一种合身得体的区分所有权制度，以调和规范这种多边复杂的财产关系，就成为我国民法的重要课题和难题”。“应当明确无误和毫不含糊地说明在一宗土地上建成并售予业主的住宅区是一个共有物，除业主的专有部分以外，其余部分一概为全体共有人即全体业主共有，除业主以外，任何组织和个人均不对住宅区享有所有权。”(见《现代物业·新业主》2007年第1期第35页)中国民主建国会北京市民建西城法制委员会委员李云亮先生对此也作过透彻的阐释，他把这种新建小区比作就像许多业主联合起来购买了一个大“四合院”，他说：“什么是一宗房地产数人购买的外部效应?在传统共有制度下，数人购买一宗房地产就是数人合伙共同把一宗土地上的房屋连同该宗地全部买断，外部世界看那个四合院属于该数人共有如同一个人所有一样。”(见《现代物业·新业主》2007年第8期第42—43页)这个“四合院”的共有财产是空前巨大的，其价值可以达到几亿、十几亿甚至数十亿。

共有财产的形成和发展是一种新的所有制形式

应当看到，在生活领域以小区业主个人所有为基本特征的建筑物区分所有权所确立的共有财产的出现、存在和发展，是我国在建设中国特色社会主义过程中出现的一种新的所有制形式，即业主共有制或“联合起来的个人所有制”。这种新的所有制形式，这种以业主个人所有为基础的共有财产与以国家所有为基础的公有财产有着本质的区别，是国家权力和其他利益集团不能随意支配和侵犯的。这种以个人所有为基本特征的共有经济，比以国家所有为基本特征的公有经济更具社会主义性质。马克思主义科学社会主义揭示的人类社会发展规律就是随着社会的发展，将形成越来越多的属联合起来的个人所有的共有财产。

马克思主义科学社会主义揭示的人类社会发展规律就是共有制即联合起来的个人所有制将替代私有制，无论是资本主义私有制还是以国家所有为特征的公有制都是人类发展史上暂时的所有制形式。《共产党宣言》早就指出，在社会主义国家，把全部资本，把一切生产工具都集中在国家手里，这在经济上似乎是不够充分的和没有力量的，但是在运动进程中它们会超出本身，而且作为变革全部生产方式的手段是必不可少的。笔者认为，人类社会的发展将按照辩证规律最终建立以个人所有为特征的共有制。正如马克思在《资本论》中所指出的：“资本主义生产由于自然过程的必然性，造成了对自身的否定。这是否定的否定。这种否定不是重新建立私有制，而是在资本主义时代的成就的基础上，也就是说，在协作和对土地及靠劳动本身生产的生产资料的共同占有的基础上，重新建立个人所有制。”

学会管理共有财产是住宅区全体业主实行民主的必由之路

就目前中国新建小区的情况而言，一方面由于广大业主还缺乏共有财产的观念，另一方面现行法律对小区共有财产缺乏清晰的界定，对小区共有物权还缺乏应有的保护，加上法律界有些人极力主张在小区削弱共有财产而尽可能将公共资源私有化。在这种情况下，小区业主专有部分以外的共有财产被各种利益集团侵占和掠夺。目前的法律制度设计上也不利于业主通过联合实现其对小区共有财产和共有物权的自主管理。

其实，共产主义可以通俗地理解为“共有财产主义”。马克思并不赞成把共产主义说成是工人阶级的远大理想，而是工人阶级的历史使命。实际上，今天在世界上包括中国出现和存在的共有财产就具有明显的共产主义性质。今天中国新建住宅区形成的业主共有财产，已经为业主的个人联合创造了物质条件。小区业主应该联合起来，直接行使民主权利，依法管理自己的私有财产以及与私有财产不可分割的共有财产，实行业主自治。

民主自治是社区建设的两大主题，民主是方法，自治是目的。为此，一是要建立代表制业主大会制度以实现民主;二是要建立以业主为主体的社区服务合作社以实现自治。第一项任务是建立代表制业主大会制度。由于现行的业主大会制度存在明显的不可操作性，因此，根据《民法通则》、《物业管理条例》、《业主大会规程》之规定，按幢、楼层、单元，以委托代理的方式推选业主代表参加业主大会，同时在《业主大会议事规则》中增加有关代表制业主大会制度的规定，从小区物业管理入手，引导业主有序参与，使业主在基层民主政治的实践中提高自我管理水平。第二项任务是成立小区业主社区服务合作社，健全和完善社区自治组织。合作社作为业主自治组织，应该是不以营利为目的非企业法人组织，由民政部门登记注册，因为它只对本小区的建筑物及其附属设施等业主的共有财产和社区居民提供自我管理、自我服务、自我教育、自我监督，而不进入物业管理市场和城市服务业市场。第一项任务是要理顺小区内部关系，发展民主政治;第二项任务是要理顺小区的外部关系，健全新型社区管理和服务体制并确立其法人地位。两项任务都是为了同一个目的，扩大基层民主，保证业主直接行使民主权利，依法管理自己的共有财产和小区居民的共同事务。

(原载于《现代物业·新业主》2007年第11期)