业主如何最有效地维权
今天给大家介绍的一个案例颇有典型性和普遍性，你没经历过也一定听说过，简而言之，就是业主认为物业公司不履行其应尽的义务，于是业主就拒绝缴费。一般人都怀着对物业公司不满的情绪，认为不缴得对，不缴得有理，就该治治物业公司，法院就该主持公道，保护我们业主这样的“弱势”群体，打击一下物业公司的“不法”行为。但是，法律不光是为业主制定的，也是为包括物业公司在内的所有人制定的，大家都既有权利也有义务，谁也别存只被保护不受“打击”的幻想。
大家可能猜到了，我介绍的这个案件业主一定败诉了，没错，一审、二审都败了。败了就败了，知道为什么败显然也是一种收获。在本文的最后一部分，我要给大家分析分析业主败诉的原因，还要给大家支两招，让你以后维权时再添新的“利器”。
纠纷与起诉
2001年下半年，张女士购买了江苏省徐州市金达花园小区住房一套，同年10月，张女士入住，并与该小区的物业管理公司签订了《入住合约》，即物业管理合同。2003年3月，物业公司向张女士等住户发出催缴拖欠的上一个采暖季(2002年12月至2003年2月)暖气费的通知，这一年的11月，物业公司又向张女士等住户发出交纳下一个采暖季(2003年12月至2004年2月)暖气费的通知，而张女士于12月23日以特快专递的方式向物业公司发函，要求物业公司不要向她的住房供暖，并强烈要求开发公司和物业公司兑现他们当初承诺的暖气计费实行一户一表、分户计量的诺言。2004年1月2日，物业公司再次发出催缴欠费的通知。7月16日，物业公司将张女士告上法院，要求她支付两个采暖季的采暖费及2004年的物业管理费，共计2360元。
审理与判决
开庭时，被告首先提出她实际上并没有欠原告两个采暖季的采暖费，上一个采暖季的费用她已经缴了，并有缴款票据为证。法庭经调查，被告所说属实，后在判决中采纳了被告的意见。至于后一个采暖季的采暖费及2004年的物业管理费为什么不缴，被告的主要理由有:一，我在购买房屋的时候开发公司就承诺暖气计费实行一户一表、分户计量，我入住后，物业公司也作出了这样的许诺，但他们始终没有履行自己的诺言，他们已经构成了违约;二，按照《消费者权益保护法》第九条的规定，我作为消费者，有权自主决定服务的方式，自主决定接受或者不接受任何一项服务项目。基于这一自主权，我有权选择是按整栋楼集中供暖分摊费用还是按一户一表分户计量的消费方式，而且我自始至终表示选择后一种消费方式，但他们并没有尊重消费者的自主选择权，也不与我协商解决问题的办法，他们的行为侵犯了我的合法权益;三，同样基于《消费者权益保护法》第九条，我已经向原告发出了不要供暖的信函，表明了我不接受供暖服务的意愿，但原告仍然强行供暖，这属于典型的强迫消费，严重侵害了我所享有的自主选择权和公平交易权，由此产生的费用也只能由原告自己负担;四，关于物业管理费未缴的问题，由于原告未能履行其应尽的管理职责，给我造成了重大损失，所以我有不缴管理费的充足理由，为此我已经向法院起诉他们了，法院正在审理之中。(顺便说一句，张女士所说的这一案件即她告物业公司不履行职责案，后来她败诉了。)
原告物业公司认为被告的答辩理由不成立，他们认为，一是双方在物业管理合同中根本就没提及为业主安装一户一表，售房时以及业主入住后我们也从来没有承诺过此事;二是业主包括被告提出的一户一表的要求根本无法满足，整栋楼设计及施工时实行的就是串联式集中供暖，现在对管网进行改造，技术难度高，施工难度大，成本也高，不说别的，只说成本由谁承担。我们是物业管理公司，只负责物业管理，我们当然没有承担的义务，让业主承担，业主愿意承担以及能承受得了吗?三是我们确实接到了被告要求我们不再给她供暖的信函，但我们做不到，整栋楼只有一个控制阀，不给她供暖只能关闭这个控制阀，关了以后全楼都停止供暖了，这对缴过费的业主不公平，缴过费的业主也不会答应;四是我们认为我们按照合同的约定已经履行了自己的管理职责，没有什么过错，被告应当交纳物业管理费。
2004年9月8日，江苏省徐州市泉山区人民法院向原被告双方送达一审判决书。法院认为，被告在购买开发公司所售的商品房时，通常是在全面了解所售房产的情况下才决定购买的，被告既已购买了该房产，可以推定其对该房产的供暖方式是知晓的，且其通过购买行为对这种供暖方式予以了认可。同时，被告交纳了一个采暖季的采暖费之行为，表明双方之间已形成了事实上的供暖合同关系。按照双方签订的物业管理合同的有关规定，原告提供了相应服务，即有权依据规定收取物业管理费和暖气使用费，被告应当按照合同的约定支付相关费用。对被告主张的开发公司在售房时承诺的“一户一表、分户供暖”的供暖方式，被告应另行举证并向开发公司提起诉讼。综上，扣除被告已缴的暖气费，判决被告支付原告2004年度暖气费和物业管理费共计1049元。
原告不服，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，市中院经审理，于2004年年底作出二审判决，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，遂驳回上诉，维持原判。
评析与提示
被告这个案件败就败在证据上。我们给大家的第一个提示是，打官司打的是证据，大家切记“证据为王”这一重要的法律原则。
被告说开发公司在售房时承诺“一户一表、分户供暖”，但在双方签订的售房合同中并没有这样的约定。被告又说物业公司后来也这样承诺了，但在物管合同中同样找不到这一条款。合同中找不到不要紧，哪怕他们在一张便签纸上写下这么一句话也行，很可惜，也没有。事情到了这一步，被告唯一的胜算只能是原告当庭承认他们承诺过这件事，但我们看到，被告的希望也落空了。所以说，真正到打官司的时候，你说一千道一万，不如白纸黑字最值钱。
第二，怎么样收集证据。有人说开发公司、物业公司狡猾得很，光口头答应，你要让他落到纸面上门儿都没有。这种情况确实是太普遍了，不过咱也有招治他。按照证据效力的大小，我介绍的这几招越是后面的效力越高:交涉时做谈话录音或电话录音;交涉时邀请居委会的干部等第三人在场，事后由第三人出具证人证言;电话录音时、当场交涉时请公证处的公证员到场公证。
第三，义务是义务，权利是权利。物业公司提供了供暖服务，业主就应当交纳费用，这是你的义务。你说开发公司和物业公司没有履行变更供暖方式的诺言，你可以起诉他们，这是你的权利。一般人都会认为，他不履行诺言我就有不缴费的权利，除非你们有特殊的约定，你实际上没有这个权利，法院通常也不会支持你，法院审理时会这样处理:判你支付有关费用，如果你起诉了物业公司，根据你提供的证据，判物业公司承担或不承担变更供暖方式的责任，两者互不相抵。大家切记，一定要区分清楚哪些是你的权利哪些是你的义务，两者不是随意就能转换的，切不要把自己的义务当成了权利。
第四，怎样把义务转变成权利。这一招比较“毒”，其实也很简单。以物业管理合同为例，在签订合同时你要争取写上这么一项条款:“物业公司如不履行管理、维护、维修(类似物业公司应当履行的义务写得越多越好)等义务，业主有权拒绝交纳管理费。”有了这句话，你就把你应当履行的“交纳管理费的义务”，通过“物业公司不履行管理义务”这一条件，转化成了你“不缴管理费的权利”，只要中间的条件具备，物业公司起诉你时，法院就会驳回他的诉讼请求。其他合同你也不妨加上类似的条款，保管你维权时用起来如同锐利的“矛”。
法律链接
《物业管理条例》
第三十六条:物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十二条:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
第六十七条:违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国合同法》
第八条:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条:当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国消费者权益保护法》
第九条:消费者享有自主选择商品或者服务的权利。
消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。
第十条:消费者享有公平交易的权利。
(本文共同作者：任经华，原载于《现代物业·新业主》2005年第6期)
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