作者: 沈丰国 | 2016-12-07 14:56

业主自管不如创新物业管理模式

随着《物权法》的实施和据其修改的《物业管理条例》的公布，关于“业主自管物业”的声音再次不绝于耳，前段时间也有不少的专业人士对此进行专门探讨，大都对“业主自管物业”表示赞许，甚至弹冠相庆，只有个别人表示了自己的担忧，这里笔者也发表一下自己的看法。

一、“业主自管物业”存在的法律基础

在民间，“业主自管物业”的声音由来已久，全国瞩目的北京“美丽园”事件更是被一些学者抓住不放，甚至发出了“如果不抓紧对现行物业模式进行变革，物业管理将成为诱发基层社会冲突、破坏社会稳定的导火索，对和谐社会的建设构成致命的掣肘”的呼吁。“业主自管物业”存在的法律基础是《物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人员管理”的条文规定，它被业主和物业公司存在矛盾的物业区域内部分业主奉为神明，成为他们炒掉物业公司的尚方宝剑，让物业公司、物业行政主管部门无从招架。那事实上“业主自管物业”模式真的好到可以“革掉物业公司命”的地步了么?笔者不以为然，笔者认为：细化法规、因地制宜、规范物业行为、落实人才培养才是正道。

二、“业主自管物业”的模式表现

“业主自管物业”模式主要有三种：NAGA上院模式、业主自行管理模式和业委会管理模式。NAGA上院模式，其实就是有限责任公司模式，在上述三种模式中笔者个人对这种模式还是比较认同的，它最靠近现行的物业模式，但它强化了业主的地位和权力，加强了业主的参与意识，业主作为股东在享受物业公司提供服务的同时还可以享有一定的额外股份收益，因为物业公司的利润最终归还于业主，所以物业公司和业主在根本利益上是一致的。但它的缺陷也很明显，那就是必须保证物业公司的赢利能力，如果物业公司不能够赢利，则业主间的和谐被打破，这种模式也将不复存在;业主自行管理模式，从目前看有成功的个案，但是它是一个混沌模式，有许多不完善的地方，在一些对物业服务要求不高的小区或许能够成功，它也就是仅仅完成一些打扫环境卫生、清掏化粪池等技术含量不高的工作，对于专业技术要求较高的工作(像高低压配电管理等)无法完成，同时它也需要一些小区责任心强的义务或专职人员，这种模式的走向一般是在地方政府的帮助下变为业委会模式;业委会模式，目前一般构想是由业委会招聘专业的管理人员对小区进行管理，也就是有部分人士看好的“职业化的业主委员会”，诚然，它突破了业主自行管理模式中无法管理高档物业的弊病，看似走上了一条坦途，但业主自行管理的症结依然存在，那就是——在利益共享后，责任由谁承担的问题。首先业委会不能够作为诉讼主体，根据我国《民事诉讼法》第四十九条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条对其他组织作了司法解释：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”。由此可见，业委会虽然是合法成立的有一定组织机构的社会组织，但是它没有自己独立的经费和财产，因此，它不具备诉讼主体的资格，那么在其履行管理职责时会产生一系列的问题，譬如：业主的车辆因为保安的原因在小区内丢失时，业委会能够去承担巨额的赔偿么?因警示标识不完善导致在小区景观水池发生人员溺水事件后，业委会有能力去履行赔偿责任么?发生这些问题后，当事业主找谁赔偿，业委会拿什么赔偿?这些都是法律的空白。或许有人会说，这些问题，业委会可以通过招聘专业的管理公司来转嫁风险，那在转嫁风险后由谁向这些公司来统一支付费用?再者，业委会自管模式会不会成为个别人偷税、漏税的一种方式，因为如果有物业公司存在，它需要交纳营业税和所得税，如果业委会自行管理，它不是企业法人，没有财务制度约束，岂不是不用纳税，这肯定是国家所不允许的。

三、物业管理模式创新的前提

我国的物业管理模式需不需要创新?需要，但还没到破茧重生的时候。目前行业存在的问题，有很多是旧有的体制转嫁给物业公司的!例如：自来水收费问题，在北方有些地区，因为行业垄断的存在，开发商在开发项目时如果不高价(一般高出市场价150%～300%)聘用水务局的施工队进行物业区域内上下水管道的安装、铺设，自来水公司就不会接收小区的抄表到户工作，那只能由物业公司去代收代缴，总表与分表的差额也肯定由业主去分担，使业主和物业公司之间产生原本不必要的矛盾。再如，电费代缴产生的原因也和自来水类似，如果电力公司所属的工程队没有承揽小区的配电工程，那么开发商即便是免费将由其他施工队施工的小区高压配电设备转让给电力公司，电力公司也是不会抄表到户的，这样在一些盘子很大，住户数量很少的小区，代收代缴的物业公司一定会把变压器损耗公摊给业主的。许多小区业主因此而拒交公摊电费、水费，导致停水、停电，随之演变成拒交物业费，最后炒掉物业公司，小区陷于”无政府“状态，业主和物业公司两败俱伤。

物业管理服务，管理的是设备、设施，服务的是人，因此牵涉到水、电、暖、煤气、有线电视、网络通讯、环卫、消防、公安、居委会等各个部门，一纸《物业管理条例》还不足以统筹协调各个部门，在目前出台《物业管理法》尚不成熟的条件下本着创建和谐社区、和谐社会的目的，首先就需要有一个政府部门牵头和其他相关部门去打破旧有的垄断市场，创建竞争、自由的市场机制，真正落实《物业管理条例》的规定，让物业公司摆脱目前无利无为的状态。同时，行政主管部门应当建立统一、严格的物业管理企业信用档案体系，建立监管机制，保证信用档案的客观性、真实性、权威性，使没有职业操守、技能低下的从业人员上不了岗，使违法违规、声誉低下的物业公司进驻不了项目，从而被市场淘汰。再者，从法律意义上给业主和物业公司一个得体的行为准则，让物业公司在物业交接、日常运作时注重细节，明白自身在这个社会所扮演的角色;让大众百姓在购置房屋、居家过日子时有个既能丈量自己小区物业公司“高低”的标尺和看清自己的“镜子”。

安居方能乐业，只有物业管理真正实现社会化、专业化、规范化的目标，政府职能部门、物业公司、开发商和业主多方通力合作，减少多头管理、互相扯皮、推诿的弊端，才能促进物业服务企业的发展、提高人们的生活质量，保持社会的稳定，才能实现小区的和谐、社会的和谐。

(原载于《现代物业·新业主》2007年第11期)