作者: 周宗俊 | 2016-12-07 14:23

业主委员会工作漫谈(下)

(续上期)

第四、坚持社区居民委员会、业主委员会、物业公司三位一体的服务模式。

当我们三者为了同样的理想共同的目标紧紧地团结起来的时候，我们一定能荡涤污泥浊水，把自身锻造得更加纯净，从而成为建设和谐社区的中流砥柱。我们的目标是一致的，那就是建设和谐社区，我们有什么理由不紧紧地团结起来呢?

社区居委会一进入小区，我们就召开了三方联席会议，确立了三方必须团结一致的总原则。有事商量，不同意见可以争论，但一旦形成共同决议，三方必须严格遵守，发出的声音必须是统一的，谁搞小动作都将受到批评。业主委员会每季召开例会，居委会主任和物业管理处主任一起与会，对有关事务进行充分慎重的讨论。一切决定都是联合署名发布。物业公司在实施过程中不能有丝毫走样。有关业主共同利益的重大事务，共同处理。小区内偶尔发生入室盗窃，社区居委会、业主委员会、物业管理一起上门了解情况，并由物业公司按照合同送上责任补偿金。

业主委员会必须自觉地接受社区居委会的指导监督。唯有这样，才能少犯错误或不犯错误。

业主委员会和物业公司是特殊的伙伴关系。不负责任，不计后果地随便炒物业公司的鱿鱼，受损害的必然是全体业主，在极大多数情况下是不可取的。这好比董事长和总经理，如果董事长老是炒总经理的鱿鱼，这家公司一定不会兴旺发达。过去富人家的管家要管几代人，也是这个道理。但是，对物业公司的管理人员业主委员会可以建议公司作适当调整，留下服务好的，换掉不负责任的。2004年初，我们曾建议换掉了一家保安公司的所有保安，由物业公司自行选聘护卫队员，并不断调整，不断完善。一个物业公司服务的时间越长，对业主及小区的设施越熟悉，就越利于管好小区。

对物业公司的工作要监督和帮助，对物业公司的员工要教育和关心，一切监督都是严格按照合同进行的，合同上没有规定的内容决不能横加干涉和指责。合同上规定的内容则要经常检查，如道路的维修，栏杆的油漆，树木的补栽，水面的清洁，车辆的管理，下水道的疏通，工作人员的态度等等，发现不足及时提醒。当物业公司有困难的时候，则应尽可能地给予帮助。雪梅居有18棵香樟树栽种的时候比较小，慢慢长大了，影响二楼人家的采光和安全，二楼的住户要求移走，物业公司把这些树从琴枫苑移到了花溪苑。三楼的住户不干了，写人民来信，说物业公司破坏绿化。房改办主任找了物业公司经理，后来又找了业主委员会，听取了各自的陈述。我想，把树挪一个位置本身没有错，但程序不对，没有向业主委员会汇报，而且还移到了其他小区，这显然是错误的。这一事件说明物业公司对业主委员会的地位和作用还缺乏正确的认识，可利用这一机会进行教育。我先让物业公司补打了一份报告：由于香樟树影响二楼业主的采光和安全，拟把树移至琴枫苑西入口道路两侧。在这份报告上我批了同意。然后再让他们打第二份报告：由于道路两侧均为建筑垃圾，无法移栽，拟把树暂寄在花溪苑，等选好移栽地点后马上搬回。我又在第二份报告上批了同意，并要求他们在一周内实施。接着我们马上去选址，第二天就把树全移了回来。看上去这件事有弄虚作假的成分，但取得了较好的效果。一是树移回来了，二是让物业公司觉得业主委员会实实在在地帮助了他们，三是物业公司认识到小区内的一些重大问题必须先向业主委员会汇报。这件事的处理，对物业公司是帮助，是关心，也是教育，可谓“一石三鸟”。同时我们又增添了一条规定，某个业主需要移树，必须由该幢楼宇所有业主签字同意，经业主委员会批准，方可实施。有一次，护卫队员遭不明身份的人袭击，业主委员会主动上门慰问，并送去了慰问金。这是实实在在的关心。

让物业公司全心全意、高高兴兴地为全体业主服务是我们工作的主要目标，这个目标，我们正在逐步实现。

第五、关于物业管理费的交纳。

物业管理费是一定要交的，这是义务。不交物业管理费和吃白食毫无二致。请你千万注意，当你不小心拒交物业管理费而迷失在维权误区的时候，你是否意识到，你已经跌穿了道德底线，正在为自身信誉的缺失，付出着沉重的代价。

有人往往强调物业服务合同，而且振振有辞地说，因为物业公司的服务没有达到合同的要求，所以不交物业管理费。殊不知，不交物业管理费是根本的违约。业主不缴物业管理费，物业公司如何生存，又怎能奢谈服务。

不交物业管理费是一支利箭，它好像是射向物业公司，实际上却射向了全体业主，也包括他自己。最后的结果必然是物业贬值，愉悦的环境被破坏，和谐的美梦被粉碎，这是对和谐小区的自我颠覆。据说北京某高档住宅小区，开盘是每平方米2,500美元，而现在却只有7,000人民币了，贬值三分之二，不由人唏嘘不已。

因此，不交物业管理费，我们业主委员会是绝不支持的。否则就像鼓励驾驶员闯红灯一样可笑，这将使他掉入不守信用的陷阱，使他沦为吃白食一族。

第六、严格按物业服务合同办事。

在业主委员会成立之前，楼宇开盘之时，主要业主是开发商，开发商以招标的方式选聘物业管理企业并与之签订物业管理合同，这是十分必要的。所有买房的业主必须承认这一合同，并根据这一合同规范自己行为，决不能以“合同并不是与我订的”为借口，拒不履行合同，当然这需要购房时约定。同样物业公司也必须认真按照合同办事。其中服务标准、物业管理费价格都是物业公司在招投标中自己定下的，决不能任意更改。业主委员会成立以后与物业公司续签合同时，必须充分注意，防止物业公司或者降低服务标准，或者列出一大笔开支，说亏本了，要提价，必须严守原标准、原价格这一条底线。开发商为了售房方便，物业公司为了进驻小区，在招投标时，把标书做得漂漂亮亮，服务周到，价格优惠，一旦中标，将来再和业主委员会讨价还价，任意提价，这完全是一厢情愿。常熟有一小区前期物业管理费总收入为120万，业主委员会成立以后，他们报出了180万的总支出，拟提价50%。业主委员会主任找到了我，问我怎么办。我说，他们罗列的开支，你可以全然不顾，你只要求他们按照前期物业管理合同的规定，不降低也不提高服务标准，不降低也不提高物业管理费。提价是绝对不可能的，自己种的苦果，要让他自己去尝，自己挖的陷阱要让他自己去跳，这叫自作自受。

江苏省的物业管理费办法中特别规定了物业服务费的标准应由业主大会决定，而《物业管理条例》中则无此规定。我们从其严，执行了江苏省的规定，由业主代表大会通过，2006年开始物业管理费调整提高了12%。物业服务合同应尽量把服务内容、服务标准、违约责任规定得清楚明白一点。比如绿化，我们约定了发现枯死必须补上;入室盗窃，我们根据业主门窗是否关闭约定了物业公司的补偿责任;还约定了业主迟缴物业管理费，需支付违约金等。

第七、明确物业管理的职责。

从业主的角度看，物业管理企业不是百事管。它管理的范围和管理内容《物业管理条例》上有明确规定，一般包括建筑物配套设施设备，相关场地维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等，侧重于公共部位，不要无限扩大。而保修期内的房屋质量问题，水、电、通讯、有线电视、邻里关系都各有管辖部门，不该一古脑儿往物业管理这只箱子里装。

从物业公司的角度看，物业管理企业又是百事管。即使不是分内事，也应该帮助业主联系有关部门，提供必要信息，让业主的困难能及时解决。当这些分外事解决好以后，就能更贴近业主，和业主的关系更融洽，从而确保及时地收取物业管理费，这是物业公司得以生存发展的必需。这就是辩证法。

管理物业，业主也有责任，所有业主必须遵守业主公约，维护好自己的家园。物业公司违约责任的追究是比较容易的，而业主行为的规范却是比较困难的。物业公司服务不到位，谁都可以责备，而且还能以不缴物业管理费来要挟。但业主违约，不遵守业主公约，却无人制约，即使有人劝阻，他也可以不理不睬。有人穿过草坪，提醒他不要这样做，他却头也不回一路踩过去，于是踩出了一条条羊肠小道;有人攀折花木，还振振有辞地说花怎么不可以采;有人乱扔垃圾，还理直气壮地说，清洁工干什么的;有人违规装修，怎么劝阻也不予理睬;汽车撞坏了门口的起落横杆，硬说没看见横杆;有人撞坏了栏杆，因为没人看见而逃之夭夭。这一切，违约方均为业主，而负责买单的却是物业公司。这就是物业管理的无奈!从某种意义上说，物业管理企业是弱势群体。为此我们提出了“善待生命，乐于奉献，享受人生”的琴枫苑文化，意在让爱护物业、和谐相处成为每一个业主的自觉行动，成为每一个业主的可贵品质。

2005年，琴枫苑业主委员会被评为常熟市唯一的一家优秀业主委员会，我更感责任重大，为了和谐社区的建设，我愿奉献永远，享受永远。(全文完)

(原载于《现代物业·新业主》2006年第7期/总第49期)