业主委员会和居委会工作碰撞
案例：XX住宅区是某企业家属区，自1999年11月份起某企业后勤转制组建的物业公司对该区开始实施物业管理，并组织该区成立了XX业主委员会。物业公司与业主委员会签订的委托合同中规定，物业公司按5元每户每月的标准向业主收取物业管理费，该管理费内容包括：清洁卫生费、治安费和绿化费三项。2002年10月份有业主向物业公司反映该片区居委会在向业主收取公共区域清洁卫生费，要求物业公司对物业管理费中的卫生费给个说法。物业公司找居委会协商，双方各执一词。物业公司认为谁服务谁收费，居委会并没有向业主提供卫生方面的服务，不应向业主收取卫生费;居委会却认为收费与物业公司无关，在物业公司接管该区前居委会一直在收这项费用，尽管现在不再打扫区内卫生，但区外卫生还是居委会在负责，根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》有关规定，居委会有义务负责社区内公共卫生，所需费用可向居民筹集，何况市区内所有居委会也都是这样做的……
社区管理功能分为社会管理和社会事务管理两个方面。其中社会事务管理功能应该由专业化的企事业单位、中介组织、民间团体来承担。然而由于观念滞后、认识偏颇、传统体制的惯性以及经济利益的驱动，有时就出现以居委会(街道办)的管理代替其他部门管理的“全能管理”。随着经济体制改革的深入发展，物业管理作为一个新行业需要行使社区物业的管理维护职能，但有些居委会(街道办)却没有及时将物业的“管理权”完全移交给物业管理企业，以致出现了案例中“公说公有理，婆说婆有理”的现象。
这个案例表面看来是物业公司和居委会的关系，实质是业主委员会和居委会的关系，或者说是三者间的关系。物业公司和业主委员会之间是纯代理关系，根据代理的有关规定，在代理权限内，代理人要对代理行为负责，物业公司依合同约定从事的物业管理行为是在代业主委员会履行自治职责。
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。业主委员会和居委会之间不存在行政隶属关系，法律地位平等，二者有明显区别，主要区别有以下几点：
1、成立的基础不同。业主委员会是以受法律保护的物业财产团体自治权为基础成立的;居委会是以法律授予的社会事务自治权为基础成立的。
2、授权人不同。业主委员会管理权的授权人是业主;居委会的管理权除有居民外还有政府授权。
3、主要职能不同。业主委员会承担的主要是经济性任务，即使物业保值、增值和建立业主安居乐业的综合环境。居委会承担的主要是政治性任务，其任务具体有六项：
★宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动;
★办理本居住地区居民的公共事务和公益事业;
★调解民间纠纷;
★协助维护社会治安;
★协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作;
★向人民政府或者它的派出机关反映居民的意见、要求和提出建议。(1990年1月1日起施行的《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第三条)
4、服务对象范围不同。居民的范围要大于业主。
自从1994年以来，随着物业管理事业的发展，业主委员会在上海出现并遍及全国，业主委员会与居委员之间的矛盾关系也凸现出来，居民与业主身份的重叠、居民公约与业主公约的交叉、居委会任务和业主委员会自治任务的交叉等，都为业主委员会和居委会在工作上时常碰撞埋下了伏笔。正是由于重叠、交叉现象，业主委员会和居委会在履行各自职责时难免有冲突。为了各自利益双方又不互让，僵持的结果，一是业主委员会的经济性工作开展受阻，主要表现在业主拒交物业管理费和业主投诉;二是居委会难以安心搞好政治性本职工作，主要表现在居委会和业主委员会或其代理人物业公司因经济利益而扯皮。
透析本案例不难看出，由于重叠、交叉引起双方职责不明是造成这一局面的根本原因。针对业主委员会和居委会工作碰撞，笔者设想两种解决方案，望能起到抛砖引玉之作用。
方案一：一刀“切”。取消居委会，原居委会的工作全部由业主委员会执行，包括政治性任务和经济性任务等。业主委员会根据工作需要可以将辖区内大小事务委托给专业化企业代管，政府不再财政拨款给予补贴，其补贴由业主大会讨论决定。由于业主委员会所辖一般要小于居委会所辖，且业主委员会“一人专政”，这样做既可使业主(居民)接受的服务更为便捷，又可避免“两虎相争”。
方案二：“一刀切”。居委会适当作出让步，将居委会有关法律、法规中社区服务事务和业主委员会有关规章、制度中的物业管理事务职责交叉部分进行修改或删除，只让居委会承担政治性任务和公益事业工作，业主委员会承担经济性任务。如居委会《组织法》中居委会任务的第5款中的“公共卫生 ”删除，这就可以避免类似案例中的问题了。居委会只承担政治性任务和公益事业工作，其经济利益可能会受到损害，但国家完全可以通过调节物业管理服务行业税率的方式来处理。
物业管理在我国还是一个新生事物，成长过程中磕磕碰碰在所难免，这是任何事物发展变化过程中不可逾越的一个阶段。我们应该究其因，对症下药，大胆探索，大胆尝试，为开创物业管理行业新局面努力奋斗!
(原载于《现代物业·新业主》2003年第3期)
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