车库管理遭遇的法制困境
小区车库管理是物业管理服务的重要组成部分，随着现代高端物业的不断涌现，车库也逐步向智能化发展;车库的空间形式趋向多样化。立体式机械车库在目前我国车多地少的严峻形势下，对缓和车位紧张和有序停车起到了很好的润和作用。作为有车族的业主是这一产物的直接收益者，从有序停车这一角度来说，物业管理企业在小区日常管理中也不失为“间接受益者”的角色。
有受益就要进行良性的合法管理。笔者认为，目前小区车库立法中有几个问题应予明确：一、利用小区共用部位进行停车收费;二、小区车库的平面车位(即普通停车车库)停车收费;三、小区车库的立体车位(即机械车库)的停车收费;四、车库的维护费;五、车辆泊位费与车辆保管费的概念区分。
利用小区共用部位进行停车收费
《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
因此，如果物业管理企业欲对小区共用部位开展停车收费的，必须事先征得小区相关业主及业主大会同意，并按规办理手续后方可实施。但五十五条的规定还存在一定的模糊，即何为“相关业主”的概念，“相关业主”是否指利用物业共用部位进行经营的特定的共用部位周边业主，还是其他。如果从共有权角度出发，整个小区的业主均是五十五条所指的“相关业主”。
同时，从各省、市的物业管理条例实施细则来讲，也均未涉及到“相关业主”的正确定位。因此，笔者认为相关立法部门有必要对此作进一步的明析。
不过，对于利用物业共用部位开展非经营性收入的情况，在《物业管理条例》第五十条第二款，已经予以规定，仅需提请业主大会讨论同意，并办理相关手续后即可开展，而无需“相关业主”同意。
平面车位(普通车库)的停车收费
目前各省市对于小区车库平面车位的停车收费及收费标准较为明确，在笔者所在的浙江省于2005年出台的《浙江省物业服务收费管理实施办法》第二十三条予以了明确规定，“对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停泊服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费,按政府价格主管部门相关规定执行，政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定。”这对物业服务过程中的车辆停泊进行了明确规定。
立体车位(机械车库)的停车收费
机械车库作为新型的停车方式，大大节约了停车空间，实现了“向空中要车位”的理念。但目前我国关于机械车库车位所有权、使用权、收益权的规定相对滞后，由此引发了不少问题和纠纷。
机械车库车位基于其特定的机械性，就单个车位来讲其始终处于活动的状态。我们知道，所有权是一种对世权且是种完全物权，不容任何非法侵犯。而机械车库车位的活动状态影响了该车位的完全物权。因此，从完整的角度来讲，即使能在机械车库车位上赋予所有权，其也不是完整意义上的所有权。基于所有权的不完整性，车位的使用权也必将大打折扣。而现实生活中，部分开发商将机械车库车位向业主出售，该行为必为买受车位业主的利益埋下风险隐患。
同时，机械车库本身的维护费用也是笔不小的数额，再加上由此增加的人力费用，其运营成本要大大高于普通的停车车库。因此，机械车库车位的停车收费如何定义、收费标准如何确定及停车收益如何明确等问题，都迫切需要相关部门予以明确。
车库维护费
一、普通车库的维护费。目前在笔者所在的温州市，对于普通车库的维护费存在较大分歧，即该维护费由谁承担?是否该从物业维护资金中予以列支?开发单位在出售车位时是否应将部分收益充入专项维修资金?由于上述系列问题的不明确性，直接导致车库怠于维护的现状，车库使用折旧加速，车位所有人的利益不能得到及时有效的维护。
二、机械车库的维护费问题。机械车库除了存在普通车库维护费同样的问题，还延伸出不可忽视的安全问题，即机械车库如果在维护运行上出现问题，将直接影响整个车库的正常运行。更深一层，如果机械车库维护费不到位，车库运营时所产生的事故责任该由谁承担?所以，机械车库的维护费更期待明确。
车辆泊位费与车辆保管费的概念区分
从字面上理解车辆泊位费是基于车位所有权上所产生的车辆停泊费用，是物的费用;而车辆保管费则是基于人对车辆的管理而产生的费用，是人的费用。
目前一些地方规范文件常常会出现“泊位费”与“保管费”的概念，但对于两个概念的区别都未作出较为权威的官方解释，同时两种费用的收费依据也不明确，即一些地方在停车管理办理中明确了“泊位费”与“保管费”，但对于收费标准大多仅规定了“保管费”，“泊位费”师出无门，因此在物业服务企业的日常解释中常常出现较为被动的局面。
随着我国私家车保有量的快速提升，物业小区车库管理事关业主的切身利益和小区建设的长远利益，车库管理立法急切需要进一步加强。业主利益无小事，维护业主合法利益，功在千秋!
(原载于《现代物业·新业主》2011年第02-03期/总第179期)
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