北京市城郊结合部夜市摊点的管理改善
近年来，随着人工费用、材料费用等不断上涨，物业服务企业对物业服务费涨价的呼声越来越高。但在实际操作中，涨价却是困难重重。一边是业主对物业服务的要求日益提高，一边是物业服务成本的不断加大，如何在这种尴尬的困境中，寻求新的生存空间?这是物业服务企业必须要考虑的课题。
结合所管项目实际情况，笔者就物业服务企业如何开拓利用公共资源，进行简要探讨。
笔者所管辖的项目，坐落于北京市朝阳区与昌平区北五环外城乡结合部。地处地铁5号线与城铁13号线双轨换乘北侧50米，项目总建筑面积为13万平方米。城乡结合部本身就是“北漂人”聚居地，加之发达便利的轨道交通条件，双重叠加因素，造成每天从小区旁通过的人流量近万人次。小区属于办公式公寓物业，群租户和公司比较多。他们对物业的公共设备设施根本谈不上爱护。管理难度大，物业服务企业要投入大量的人力、物力、财力来维护。最终，导致项目的收益不是很高。
在发达交通和大量人流的吸引下，每天晚上都会有30多户游商自发在小区周边摆摊(俗称夜市)并造成环境污染，如产生白色塑料袋、烤串签子、果皮等大量垃圾。加之游商们无序经营，时常为争夺有利位置发生冲突，对小区公共秩序带来一定的安全隐患。
面对这种情况，物业服务企业不得不增加保洁人员清扫卫生，增加保安员(秩序维护员)维护秩序。增加劳动人员，直接加重企业负担。不仅如此，物业服务企业还面临管理尴尬。因为企业没有执法权，对游商的经营活动也只能进行劝阻。但个别游商心存抵触，很容易就与保安人员发生言语和肢体冲突。为此，我们也多次向当地城管求助。当朝阳区城管赶到现场，游商们就“逃窜”到昌平区(朝阳区与昌平区在这里的分界线只有一条马路)。由于不能跨区执法，他们对这种情况也“鞭长莫及”。当昌平区城管来执法时，游商们也采取同样的策略来应对并屡试不爽。由于游商的流动性比较高，经常“打游击”，颇让城管执法人员无奈。
上述情况，着实令社区居委会、城管、物业服务企业三方感到被动和无奈。面对游商如雷贯耳的叫卖声、烧烤的烟熏雾绕，业主们意见也很大。
当然，任何事物都要一分为二来看待。这个项目所处的整体大环境不占优势，我们就必须思考如何将劣势转化成优势。漠视和回避是无法解决问题的。既然这种现象能够存在，一定有其合理性。如果采用简单的“堵”，恐怕很难，且解决不了问题。从“疏导”上下工夫研究，或许可以寻找出解决思路。当时，笔者在脑海里有一种想法，就是通过某一企业组织或个人，对游商经常摆摊的小区公共场所进行承包管理，让他们对游商进行科学有序的管理。
有了这种思路之后，笔者很快与社区居委会进行了沟通。听了汇报，社区居委会认为这种方案具有可操作性，思路很好。其一，作为一种长效机制，对公共场地承包管理，不仅能够解决物业服务企业高维护成本问题，而且还将减轻城管职能部门的工作压力。其二，通过对小区公共资源的合理使用，还可以产生一定的经营收入。物业服务企业可以将公共资源产生的收益，反哺小区公共区域的改善管理。这样一来，不论是对小区业主而言，还是对物业服务企业、社区居委会、城管等部门来说，都是一件省心事。
取得共识后，我们在小区做了业主意见问卷调查，有75%的业主表示赞成。随后，社区居委会向辖区城管部门、当地乡政府进行了汇报，并得到认可。主管部门同意，前期由城管和辖区民警配合，通过专门的公司来承包管理，成立正规的夜市。
俗话说，“万事开头难”。夜市刚开始运作的时候，遭到小部分业主的不理解和反对，并投诉到物业服务中心、居委会。他们主要担心，一旦这个市场步入正轨之后，产生的环境卫生问题、噪音扰民问题以及影响底商经营活动问题、场地收益分配问题等如何解决。对此，我们组织业主召开了一次协调沟通会，就业主比较关心的问题进行了沟通交流。比如，环境卫生问题，我们会要求承包经营方对场地的垃圾做到日产日清，而且还要对代征代管绿地里面的白色垃圾进行及时清理。对于噪音问题，我们也同样会要求承包经营方派专人进行现场管理，不得使用高音喇叭叫卖，夏季晚上经营时间不得超过22：00。对于底商经营活动，我们也特别关心重视，坚决不能影响到底商业主(租户)的利益。我们要求承包经营方不得占用底商门前三包场地范围，不得与底商经营相同或相近的项目。
关于场地收益分配这个敏感问题，物业服务企业的宗旨是一定要公开透明，始终要维护业主利益。为了避嫌，我们将承包经营方的选择权交给政府相关部门，让他们进行指导和安排。这样，一则可以避嫌，二则一旦经营承包方在日常管理中有做不到位的地方，业主或物管就可以直接向政府反映。由于小区未成立业主大会并选举业主委员会，物业服务企业就代表业主将场地进行出租。关于场地能产生多少收益，与承包经营方收益挂钩。该收益，由物业服务企业与小区业主共同分成。无论最后返给物业服务企业多少，均通过公开的形式予以公布。由于户数较多，不可能平均分到每个业主手中，便用于小区共用设备的改造项目。
通过此次沟通交流会，业主在一定程度上消除了担心顾虑。也有一部分业主说，可以观察一段时间看看效果。
从今年3月初至今，两个月的正规夜市运作，取得了一定的成绩和效果。首先，由于有专人管理，统一的规划和合理布局使得游商无序经营的现象不再出现。其次，环境污染问题也得到了及时解决和治理，真正做到了“谁污染，谁治理”。再次，由于夜市经营的种类比较繁多，极大方便了小区业主，并赢得了他们进一步的支持。最后，小区外公共场地出租后，每月都会产生一定收入。物业服务企业将小区共有收益部分用来进一步提高共用设备设施管理质量，逐步改善了小区公共生活环境。
“实践是检验真理的惟一标准”。最后，业主们感受到实实在在的实惠，对该举措的赞赏远远大于指责。该案例使笔者有以下感受和启示：
一要善于并及时取得业主的理解和支持。尤其是比较敏感的公共资源(场地)收益问题，物业服务企业一定要做到“取之于民，用之于民”，相关费用收支一定要公开透明。因为物业服务企业对小区只拥有管理权而没有所有权。小区公共用地、绿化、道路都属于小区的共有部分，属于全体业主所有。物业服务企业作为小区物业管理服务的提供者，本身无权决定改变小区公共用地用途。修订后的《物业管理条列》明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
二要积极与主管部门沟通，取得理解和支持。面对管理困难，物业服务企业不能等、不能靠，一定要及时将所面临的问题和困难向社区居委会、城管、当地基层政府及时汇报。他们只有知道了，才会理解物业服务企业所面临的困境和尴尬;只有理解了，才会在行动上给予大力的支持和帮助。在成立夜市之前，游商摆摊所造成的脏、乱、差等问题很严重。当地乡长曾3次实地察看了解情况。也正是在乡政府的积极推动下，才成立了正规的夜市。
三要规避风险，签订相关协议。虽然夜市由政府批示经营，但在实际管理过程中，物业服务企业一定要将自己的角色定位好。比如，在夜市经营过程中，发生食物中毒、治安事件等安全问题，应该由承包夜市的公司来负责。物业服务企业只代表全体业主将相关公共场地进行出租，不负责在经营管理过程中的其他问题。对于相关条款细则，一定要落实在文字协议上，合理规避风险。
四要因地制宜，积极探索创新。在北京市3,674个实施专业化物业管理的住宅项目中，每一个项目所处的地理位置和属性都不一样。物业服务企业在日常管理服务过程中，面临的困难和挑战也不尽相同。每个项目应结合自身特点，灵活多变因地制宜，寻找符合项目实际的管理服务之路。本案例对公共资源(场地)的有效管理和利用，其实有一种创新思想在里面。以往只是一味地“堵”，不仅浪费精力，并且效果不佳。现在“疏导”治理，不仅解决了一系列顽疾，小区全体业主也获益。
夜市场地租赁协议书
出租方：(以下简称甲方)
承租方：(以下简称乙方)
为美化社区环境，解决居民日常购买水果、蔬菜难等问题，经社区与物业服务企业提议，经来广营地区办事处批准成立正规夜市。现经双方平等友好协商，约定有关夜市租赁事宜如下：
一、甲方现将位于奥北中心小区2#、3#-2单元商业门前至绿化带的场地出租给乙方使用，具体位置以划定的摊位为准。
二、自甲乙双方签订协议之日起，租赁期为 年，自 年 月 日至 年 月 日。合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权，续租须重新签订协议。
三、乙方经营时间为17:00-22:00;在此期间乙方不得大声喧哗，影响居民的生活;负责搞好经营场地及绿化带的环境卫生。
四、自甲方租给乙方的夜市摊位，甲方不承担管理服务风险。乙方在使用夜市摊位时，所产生的卫生、治安、消防、现场秩序维护等相关经营管理服务工作，均由乙方自行负责解决。
五、甲方原则上要求乙方不得招租食物直接进口的摊位，如在场地发生食物中毒等其他影响他人身体安全的事故，一切责任均由乙方自行承担，与甲方无关。
六、乙方须将每月收缴费用台帐建立成册通报给甲方，并于 日将摊位公共资源费用交给甲方。
七、在租赁期间，乙方不得擅自招揽影响居民生活的摊位，不得在承租区域内搞永久建筑。
八、违约责任。如乙方不听从甲方的指导与安排，甲方有权收回场地。
九、以上协议未尽事宜，可协商解决。本协议一式贰份，双方各执壹份。
甲方(签字或盖章) 乙方(签字或盖章)
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(本文共同作者：谢克伟，原载于《现代物业·新业主》2013年06期/总第260期)
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