作者: 张林龙 | 2012-12-01 11:57

应该尽快成立上海市业主委员会协会

城市住宅小区的大量涌现，新的问题与纠纷层出不穷，业主与开发商、物业服务企业等主体之间以及业主之间关系亦变得更加纷繁复杂。同时，业主、业主委员会、物业服务企业之间的纠纷也日益增多，成为社区管理、城市管理的矛盾焦点。

上海的物业管理工作一直处于全国领先地位，但与其他地方一样，物业管理方面特别是业主大会、业主委员会规范运作上还存在不少问题。根据2011年3月举行的上海市物业管理工作会议上透露的数据，上海市住宅小区总数10,870个，建筑面积约4.83亿平方米，实施物业管理的小区占住宅小区总量的72%。截至2009年底，全市符合成立业主大会条件的8,557个住宅小区中，有7,155个组建了业主大会，占全市符合成立业主大会条件小区的83.62%。

由于业主大会和业委会是一个新生事物，各方对其地位、作用及运作规律的认识不够充分，对其组建和运作的指导、服务和监管还在不断探索之中。因此，目前政府有关部门对业主大会和业委会的指导、监督情况与《上海市住宅物业管理规定》和广大人民群众的要求尚有一定差距。

如何提高业主、业主大会、业主委员会的自治管理能力，是摆在有关部门面前的重大难题。

本市房地产开发经营企事业单位早已于1986年成立了自己的行业协会，代表物业管理公司的物业管理行业协会也于1994年成立。而从1994年已经产生的业主委员会至今尚未成立自己的协会。作为物业管理的主体，业主大会、业主委员会的空缺或不规范运作，已经严重影响了物业管理行业的发展，甚至影响和谐社区的建设。

2006年10月11日中国共产党第十六届中央委员会第六次全体会议通过的《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》明确要求，发挥行业协会、学会、商会等社会团体的社会功能，为经济社会发展服务。引导各类社会组织加强自身建设，提高自律性和诚信度。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛2011年2月19日上午在中央党校举行的省部级主要领导干部社会管理及其创新专题研讨班开班仪式上发表重要讲话，深刻阐述了加强和创新社会管理的重要性和紧迫性，明确提出了新形势下加强和创新社会管理、做好群众工作的总体思路和重点任务。

上海是中国的经济中心，胡锦涛总书记对上海的发展寄予厚望。胡锦涛总书记对上海提出了“率先转变经济增长方式、率先提高自主创新能力、率先推进改革开放、率先构建社会主义和谐社会”的要求。上海市人大常委会执法检查组工作报告已经指出，要不断加强对业主大会(业委会)组建和运作的管理，将工作重点放在预防矛盾、引导业主实现自主管理上。

为此，笔者建议，尽快成立上海市业主委员会协会，以促进上海市和谐社区的建设。上海在全国率先成立业主委员会协会，创新性加强社会管理，对于加强和改善党和政府对社区工作的领导，推进依法治国，实践“执政为民”和“三个代表”重要思想，落实科学发展观，推进和谐社会建设均具有特别重要的意义，将会在全国产生积极的影响。

业主委员会协会定位于实行各小区业主委员会服务和自律管理的社会组织，依法制订和组织实施自律性规范，组织业务培训，对业主与业委会之间、各小区业委会之间以及与物业服务企业、其他管理人之间的纠纷进行调解，维护社区和谐稳定。

业委会协会还可以组建党组织，在业委会建立党支部，使业委会自觉接受党的领导，并在社区贯彻落实党的方针、政策，保证《物权法》和《物业管理条例》等法律法规在社区实施。

成立业主委员会协会的意义和作用在于：

1、组建业委会协会有利于维护业主权利。协会成立后，可以有效地配合政府相关部门，加强对各小区成立业主大会、选举业主委员会筹备工作的指导，使更多的小区尽早依法成立业主大会、选举业主委员会，走上依法管理、民主自治的正常轨道。对于业主日常生活中发生的物业管理纠纷，协会可以利用资源共享和机构常设的优势，为业主维权提供及时必要的帮助。

物业专项维修资金管理是一项专业性很强的工作，对维修资金的指导监管和业务培训工作有待加强。业主委员会协会成立后，可以集中全市业主委员会管理的经验，发挥群众智慧，协助有关部门加强维修资金的使用管理，增强对维修资金使用的管理力度，防范维修资金难使用、滥使用、难续筹等难题。

2、组建业主委员会协会，有利于加强业主委员会的自律和提高业主委员会的工作水平。业主委员会协会成立后，将依据法律法规和“业主委员会协会章程”，对各会员单位进行规范，指导各业主委员会建立健全财务、决策、会议等各项制度，并将组织法律培训和经验交流，提高业主委员会成员依法办事的水平和为业主服务的能力，改变目前不少业主委员会管理混乱、素质不高的落后状况。对于业主委员会的投诉，协会可以依据章程进行处理，避免了政府不便于直接插手管理业主大会、业主委员会具体事务的窘境。

3、组建业主委员会协会，有利于业主委员会与物管公司、建设单位以及业主之间、业主与业主委员会之间、相邻业主委员会之间的协调，统筹协调各方面的利益关系，减轻行政信访部门和法院的压力，维护社区和谐。协会作为一个统一协调机构，可以就重大问题与物管公司、建设单位以及它们的协会之间进行沟通，能够有效地避免矛盾进一步扩大，可以使矛盾化解在萌芽之中，引导和支持业主委员会和业主通过法律渠道和平理性地解决纠纷，有利于维护社会稳定。

业主与业主之间、业主与业主委员会之间以及相邻业主委员会之间的纠纷也越来越多，业主委员会协会也将在他们之间发挥协调、调解功能，有利于社区纠纷的调解，减轻行政信访部门和法院的压力。

4、组建业主委员会协会，发挥协会桥梁纽带作用，有利于加强党和政府与人民群众之间的联系，填补当前业主委员会领域尚欠缺的利益协调机制、诉求表达机制、矛盾调处机制、权益保障机制。协会接受政府相关部门的指导。对于带有普遍性的重大问题和突发性的严重事项，协会将向相关行政及立法部门报告，提出自己的建议，起到广大业主、业主委员会与党和政府之间的桥梁和纽带作用。

宪法明确规定，公民有结社的自由，由业主大会的执行机构——业主委员会组建协会符合法律、法规的相关规定。引导业主委员会实行自律管理，提高自治管理能力，维护业主的合法权益，是实践“三个代表”、构建和谐社会的实际举措。协会将把党和政府的方针政策通过多种形式如专业培训、学术交流活动等传达给广大业主，加强党和政府与人民群众之间的联系。

5、上海市业委会协会成立后将规范业主大会、业主委员会的依法运作和社区治理，有力地推进上海市城市管理、社区管理和物业管理行业的进一步发展，为上海市社会创新管理写下精彩的篇章。

笔者相信，上海市业主委员会协会的成立将有力地推进上海市和谐社区建设和物业管理行业的进一步发展。

(编者注：作者随文建议，倪正茂教授出任首届上海市业主委员会协会会长或者名誉会长或者顾问。秘书长由刘生敏担任。顾问包括周瑞金、邓伟志、马学理、倪正茂、张文贤、黄志华。因篇幅限制，发表时对人物介绍予以省略)

(原载于《现代物业·新业主》2012年8期/总第231期)