作者: 周素红 | 2016-11-17 09:33

文冲城中村改造的方案推荐

城中村改造是一个复杂的工程，涉及到城市政府、村民和社会投资者等群体的利益，如何协调多方利益，顺利推进项目，是改造的重点和难点。

文冲社区位于广州市黄埔区大沙地中心城区东部，是广州市政府城中村改造七个试点村之一。待改造的片区——东西坊片区是文冲社区的核心区，面积约34公顷，现状以居住用地为主，沿路有部分商业用地;片区内部建筑密集且布局凌乱，新旧建筑相互穿插，道路狭小，存在较严重的消防隐患;此外，该片区的生活配套缺乏，卫生环境较差，急需改善。

在设计改造方案之前，作者对文冲社区居民的改造意愿进行了调查分析，结果发现绝大部分居民希望就地安置，拿回面积相当的住宅。因此，本项目策划中的经济技术可行性分析均以此为主要依据，在进行多方案比较的基础上，提出了可实施性较强的首选方案，目前该方案思路已经得到政府的基本认可。

首选方案：

先拆迁后安置，一次拍卖的改造模式

1、项目思路和改造步骤

该方案的主要思路是将改造范围划分成6个地块，从中选取两个地块直接用于拍卖，拍卖地块转为国有用地，其他地块的产权不变，用于建设回迁安置房和集体物业，拍卖所得资金必须专款用于城中村的改造建设。在项目建设期间由城中村改造公司支付过渡租金，让居民到其他地方租房，待项目完成后再回迁安置。

该方案具体的步骤有以下几点：

(1)前期准备阶段：

该阶段首先计算出拆迁安置成本(包括回迁安置房、集体物业、基础设施的建设成本、建设期间原住居民的过渡租金和相关税费等)，然后对地价进行评估，决定用于拍卖的土地面积。拍卖前可成立城中村改造公司，引入社会资金协助搬迁原住居民和平整土地，待拍卖后可提成部分收益。

(2)改造启动阶段：

该阶段由文冲社区负责回迁安置地块的规划设计和改造，中标者负责拍买地块的开发建设，双方可在设计时协调基础设施和生活配套设施的建设。

(3)开发改造阶段：

该阶段由开发商对拍卖地块进行开发建设，建设后的商品房可直接上市销售。文冲社区则对回迁安置和集体物业地块进行建设，建设后的物业只能用于安置回迁居民和集体物业出租。

(4)后续改造阶段：

该阶段开发商以销售商品房为主要任务，并不介入城中村的改造和居民回迁。文冲社区的主要任务是合理分配物业，满足原住居民的回迁安置要求，并经营好集体物业，为文冲原住居民提供股份分红和后续物业管理相关费用。

2、经济技术可行性分析

该方案的拍卖地块面积和设计容积率有直接的联系，在改造成本确定的情况下，容积率主要受拍卖地价和拍卖地块面积的影响。经过详细的经济技术分析，确定合理的拍卖地块、回迁安置和集体物业地块容积率，为保证项目的顺利进行，还需要预留一定比例的资金作为风险保证金。

3、改造难点及效益评价

该方案只有拍卖地块需要将集体用地转为国有，而且直接拍卖土地进行融资的做法符合法律规定，在行政审批上容易通过。这种一次拍卖的方式能有效缩短改造周期，避免市场变化所带来的风险，而且广州市已有这种一次拍卖获取改造资金的案例，有利于文冲借鉴和学习，提高成功的几率。当然，该方案也存在一些难点：如前期的土地平整、原住居民的过渡安置和拍卖所得资金的管理等。

从改造效益上看：村民在过渡期需要到其他地方租房子，生活上存在一定的不便，但改造周期的缩短能使他们尽快住上新建的小区。文冲社区集体股份公司能够通过土地拍卖获得充裕的改造资金，避免了融资的困难，使得改造能够顺利进行。由于改造项目的资金都来自土地拍卖，政府真正达到了不花一分钱就能改造城中村的目的。但是，该方案的资金管理存在一定风险，政府参与资金监管是很有必要的，因此建议政府与村集体共同成立资金帐户，让村集体在政府的监控下合理使用土地拍卖所得。开发商按照市场规律参加拍卖，并不直接参与城中村的改造，避免了繁杂的拆迁安置手续，因此，在有利可图的前提下，也愿意参加拍卖，从资金上支持城中村的改造。由此可见，该方案能较好地满足村民、集体股份公司、政府和开发商等相关利益群体的需求，具有较强的可行性。

其他相关方案的简介与对比

在确定上述首选方案之前，本项目进行了多方案的比较分析，这些方案各有优缺点，相关思路对其他实际情况也有一定的借鉴意义。

1、方案二：社区自筹资金，改造后出租物业的模式

该方案的主要思路是：由社区出资或引进社会资金进行改造，改造后的物业除部分用于安置原社区居民外，全部用于出租。社区拥有改造物业的所有权，社会投资者可根据投资比例获取一定期限的物业收益权。

该改造方案没有涉及集体用地改变性质的问题，也不用考虑流通房屋的产权问题，因此在政策上较为可行。但在资金筹集上有较大困难，尤其是通过出租物业获取回报的这种方式，不仅周期长(约22年)、风险大，而且要求投资者有很强的经济实力，因此，对社会资金的吸引力较弱。

2、方案三：土地捆绑物业，拍卖改造项目的模式

该方案的主要思路是：将城中村改造的拆迁安置和重建集体物业作为拍卖条件，将这些条件捆绑到每个地块上，中标者需要安置本地块的所有原住居民和补偿一定面积的物业给集体股份公司。根据待改造地块的实际情况和人口分布状况，计划分多个项目分别拍卖，拍卖所得专款用于基础设施建设和发展集体经济。

3、方案四：先安置再拆迁，多次拍卖地块的模式

该方案的主要思路是：社区主导开发商介入改造，由社区和开发商组建城中村改造公司，作为整个项目的投资主体。运作上，首先将改造范围划分为6个地块，同时选择容积率最低的地块1作为启动地块，建设第一批回迁安置房，建设后的物业用于安置地块2和3的居民。然后，拍卖地块3，所得资金用于建设地块2，完工后将地块4和地块5的居民迁入地块2;接着再拍卖地块4，所得资金建设地块5，完工后将地块6的居民安置到地块5;最后开发地块6，建设集体物业。整个过程都是先安置后拆迁，居民先有新的住房才可以拆除以前的住房。

但先安置后拆迁的做法，要求先建设好安置区，实现居民安置后再平整土地、拍卖和下一安置区的建设，因此，如何筹集启动地块的建设资金是最大的难题。此外，这种多次拍卖的方式无疑将延长改造周期，如何保证各期的进度和各期之间的衔接，也是一大难点。

城中村改造有一个最佳时机和最低成本的选择问题。因此,我们在实施改造时要具体分析，区别对待，即所谓的“一村一策”。以上方案是针对不同改造环境和改造要求而提出的几种改造模式，虽然各有优劣，但都体现了对参与者利益的协调。其最终目的都是为了让原住居民拥有更好的居住环境，让社区经济可持续发展，让社会投资者有利可图，让城市更加健康和谐。

改造方案比较

(本文共同作者：吴志东，原载于《现代物业》2009年第6期/总第118期)