业主安装热水器破坏外墙败诉
原告：皮尔共管公寓法人108号
原告律师：波拉·纳姆
被告：唐娜•杨
被告律师：伊凡·摩尔
审判法官：盖伊法官(本文第一叙述人)
诉讼原因
在本诉讼中，原告要求法院针对被告——共管公寓其中一住宅单位业主，强制执行其共管公寓《章程》。原告详细地说明了被告在其单位内安装一个即热型燃气热水器的过程，被告在其单位中打通了一道贯通外墙的通风口。外墙毫无疑问属于共有部位的一种。原告方在陈述中照章要求被告方移除该通风口，同时照章要求被告方赔偿、支付原告在将外墙修葺至原有状态的过程中产生的一切费用以及相应损失。
被告方的主要论点是，原告方已有选择性、有针对性地实施其共管公寓《章程》，只针对她执行该《章程》是不公平的。
由于如下简要原因，批准诉讼。
事件背景
在2009年4月，原告方已发现被告方安装了一个即热型热水器，其通风口贯穿单位外墙。按照共管公寓《章程》规定，外墙属共有部位。被告方没有提前向业主董事会申请，更没有得到批准。
原告随后的陈述中，包含了要求被告方对该问题进行赔偿的要求。最后，诉讼程序就开始了。
还有其他的已经违反共管公寓《章程》的行为没有最后导致原告采取强制实施策略。其中有些违规行为比另外一些的情节较轻。例如，一个单位的业主完全毁掉了他/她的院子里的草坪并将其改建成一个花园——这与其他的院子极不相称。院子也是共有部位。但是原告方似乎对此并没有采取任何的措施。
另一位单位业主在其单位后墙栅栏线以下建造了一个火炉通风口。原告却认可了此次违反该共管公寓《章程》的行为。这里所采取的立场显然是，即使当时提出了要求，被批准也是理所当然的。
至少有三处厨房排气孔在不同的单位外墙上被打通。尽管墙上是否仍留有孔洞并不容易分辨，但其中一个已经被移除，另外两个仍然未经任何处理。但是原告方的律师告知法庭，原告方将以此案的结果为依据，拟将对其采取类似的强制措施。
在至少一种额外情况中，相关业主对自己的院子进行了改建，并据此得到追溯性、逆向性的批准。
双方报告
原告方申明，为维护所有单位业主的共同利益，其有权利、有义务要求强制执行共管公寓《章程》相关条文。任何与共管公寓《章程》相矛盾的行为，只有在受到业主董事会授权之后，方可施行。但是在该案件中，业主董事会并没有进行任何的批准和授权。
原告方申明，其并未有选择性、有针对性地实施共管公寓《章程》。没有得到业主董事会批准而发生的相关违章行为是次要的，更严重的是有关私自建造通风管道击穿外墙的违章行为，业主董事会将按照相关政策处理或待此案产生结果并按照判决照章强制执行。
同时，原告方的律师在庭审中也依赖于共管公寓《章程》其中一条款的明文规定：实际上，即使某些和共管公寓《章程》相冲突的行为被业主董事会批准，也不会影响类似的违章现象发生时，业主董事会照章采取相关措施。
被告方律师辩称，“允诺禁反言原则”(编者注：即许诺后不得反悔或翻供的原则，常用于英美的合同法领域)不允许原告方在该种情况下强行实施共管公寓《章程》。被告辩称其被业主董事会的不作为所引导，以至于相信其击穿外墙的改建行为会得到许可，并且，现在让原告方胜诉是非常不公平的。
被告方以交替形式述明，原告已经有选择性、有针对性地实施了共管公寓《章程》，则在该种情况下，允许原告方实施《章程》规定是极其不公平的。
原告、被告双方均依靠已有判例来支持其相应立场。
案件分析
我并不要求原告回应被告关于“允诺禁反言原则”的立场。在我看来，证据远远不足以证明原告的任何陈述或做法侵害了被告的相关利益。
在我看来，更重要的问题是共管公寓《章程》的选择性实施。已有一些违反共管公寓《章程》的例子，包括那些和此案类似的行为发生时，原告方和其业主董事会居然置之不理。
安大略省《共管物业法1998》(以下简称“法案”)中的一些具体条款和此案密切相关：
宗旨：
17.(1)共管物业公司/法人的宗旨是管理公司或代表业主(若有)管理其设施与财产。
职责：
(2)共管物业公司/法人有责任控制、经营和管理共有设施和公司的设施及财产。
确保及承诺：
(3)共管物业公司/法人有责任、有义务采取必要而合理的措施以确保业主、单位居住人、共有设施承租人、代理商以及雇员遵守该法案、章程、条例和细则。
业主改建：
98.(1)在如下不违反本法案以及《章程》的情况下，业主可以增加、改建或完善共有设施：
(a)业主董事会经商议，批准提议的公共设施增加、改建以及完善的;
(b)业主同共管物业公司/法人达成一致共识的，
(i)业主和共管物业公司/法人之间分配提议的共有设施增加、改建以及完善所产生的费用，
(ii)制订、分配业主以及共管物业公司/法人各自所承担的义务和责任，包括损毁修葺费用，维护以及保险。
(iii)制订在该法案要求下的其他条例;
(c)从属于第(2)款，第97条已应用于相应案例中——提议的共有设施附属物，改建以及完善均由共管物业公司/法人完成。
(d)共管物业公司/法人须持有本款(b)项中相应共识的协议副本，并发送相应通知给业主。
法令承诺：
119.(1)共管物业公司/法人、董事、秘书以及员工、申报人、租赁公司出租人、业主、单位居住人、单位产权负担人以及附属的共有财产均需遵守本法案、章程、条例和细则。
守法令：
134.(1)从属于第(2)款，业主、相关单位居住人、共管物业公司/法人、申报者、租赁公司出租人或抵押权人可以向高级法院提出申请，要求依法强制执行本法案、章程、条例以及细则的任何条款;与一家或多家共管物业公司/法人达成设施共有书面协议，包含设施维护、设施费用均摊以及和此协议有关的服务活动。
申请的前提条件：
(2)如果如同本法案第132条所描述的调解和仲裁程序可实现，除非该人无法通过上述途径获得合规，则不能申请如本条第(1)款的判令。
判令内容：
(3)对于诉讼，法院可以，从属于本条第(4)款，
(a)批准所申请的判令或仲裁;
(b)要求判令或仲裁中的相关人员进行赔偿，
(i)由于原告的不顺从性而招致的损失，和
(ii)在原告获得相关仲裁结果过程中产生的费用以及损耗;
(c)批准、给予在当前情况下公平、公正的免责。
法令终止租赁：
(4)法院不能，在本条第(3)款的情况下，发表仲裁判决终止居住用房屋的租赁，除非法院明确，
(a)承租人已经违反在本条第(3)款下发出的仲裁或判决
(b)承租人已收到如第87条第(1)款所描述的通知并且没有完全偿还
共同开销补充：
(5)如果共管物业公司/法人收到了针对于业主或者居住人的损失、花销的判决，则该损失、费用应同共管物业公司/法人在获得该判决的过程中所产生的一切实际开销一起加入到共同开销(注：即我国通常所说的“物管费”)中。并且，共管物业公司/法人可以对业主指定支付、赔偿的时间。
相关的该共管公寓《章程》中明确的内容有：
第(a)条第4款第(1)项第(d)小项：
未经业主董事会同意，业主不能对其单位进行任何形式的结构更改或内外改建，不能对安装于共有设施上的任何部件进行整改、维护、装饰。不能对除对其有义务或责任修葺、维护的共有设施以外的任何设施进行维护和修理。
第(b)条第10款：
每一个业主都有义务使共管物业公司/法人免于受罚以及损失，并防备可能的损失、成本、损害、伤害或任何由于其行为或疏忽而导致共管物业公司/法人蒙受损失和侵害的业主、家庭成员、单位内其他居住者、客人、受邀者或授权商。受保人或者共管物业公司/法人对其投保的人员造成的损失、成本、损害、伤害或责任除外。
第(c)条第12款第(2)项：
所有现在以及未来的业主、房客、住宅居民、家人、宾客、受邀者以及授权商都需服从并遵守本章程以及任何其他共管物业公司/法人条例中的相应条款。
立契转让以及过户的接受、租赁协议的达成、居住过程的开始，都需要建立遵守本章程以及相关条例中条款的协议。由于上述章程条款将随时可能被修订，并且被这样的业主、房客或居民接受或批准，所有章程内容应被视为并当成契约运行，通用于任何此形式的立契转让、过户、租赁以及居住协议。
本案纠纷中，原告与被告两方都对于选择性执法的公平性提出了问题。一方面，单位业主作为一个团体，和其代表——业主董事会，有意愿，确切地说，有责任来执行共管公寓《章程》。另一方面，个别违反共管公寓《章程》的业主在业主董事会处罚自己但是对其他违反行为不闻不问的做法存在合理的抱怨。法院的任务就是在这种特定的情况下平衡这些冲突以及利益。
在我看来，在本案中，原告方存在一定程度的选择性执法现象，并足以引起关注。但是这种程度的选择性执法并没有猖獗到像在其他案例中的那种完全不作为。例如在那些涉及饲养宠物的案件中。
在某种程度上，该案类似于这样一种情况的发生，当地市政机构试图施行其中一个条例，然后就会有人宣称其中存在选择性执法。
该方面的主要判例是1970年“多伦多市 诉 宝来案”(City of Toronto v. Polai, [1970] 1 O.R. 483 (C.A.); affirmed [1973] S.C.R. 38)。在该案例中，多伦多市政府根据《自治市法令》申请禁止被告按照不允许的使用方式将特定的建筑当作多家庭集合式住宅。从1949年开始，多伦多市政府就开始着手建立了一个知名罪犯的“延迟列表”以应对那些无法起诉或者无法申请强制执行的人。一审判决驳回了原告的起诉，依据为横平法院的“净手”学说。上诉法院撤销了一审判决，认为多伦多市政府有权寻求判决。加拿大最高法院支持了上诉法院。
参与听证的陪审团和三名法官给出了不同的理由。杰赛普和布鲁克法官都认为案件的详细情节披露了市政当局的章程部分存在片面执法现象，但是也认为，尽管存在着一定的歧视嫌疑，章程中所申明的公众利益应该胜诉。
杰赛普法官在该案件记录的第497页中陈述如下：
我毫不怀疑，这个案件的结果是歧视性的，因此对被告方是不公平的。但是基于一点，我确定支持原告胜诉。这样的顾虑是，公众对条例执法有直接和实质性的利益，大众利益必须高于个人利益。所以这样一个众所周知的条例违反者必须败诉。
布鲁克法官在第502页中陈述如下：
因此我同意博学的法官的看法。今天施行的这种做法，是对被告带有歧视色彩的。然而，在我看来，并没有足够的依据来否定原告所寻求的判决。公众在了解条例执法的情况中存在直接且巨大的利益，在这个条例已受到个人利益长期藐视的时代，公众利益必须胜诉。出于此点考虑我认为一审法官否定原告诉求的判决是错误的。
在我看来，类似的推理在本案中也同样适用。一旦注册成功，共管公寓《章程》就一定具有法律效力。是一系列的法律条文将它们捆绑在了一起，所以即使违规者得到了相关许可，业主董事会仍然有合法的权力去执行相关条例条款。在这种情况下，大众在共管公寓《章程》中被申明的利益必须胜诉于被告的个人利益。在本案件中，如果在涉及饲养宠物方面存在职能部门大规模的、猖獗的不作为现象，情况毫无疑问将完全不同。
基于以上原因，原告诉讼成功。
判决
由于之前所陈述的原因，根据诉讼申请通知书的第一段(b)和(c)项内容判决原告胜诉。
原告已寻求支出上的大量赔偿。我将考虑各方面对此给出的意见。虽然原告的选择性执法并未明确地阻止被告的行为，但是在这种情况下，通过我给出的最后判决，我认为选择性执法和支出问题密切相关。
我将接受关于支出的书面意见，内容不超过3页纸并连同本人的支出情况概要。原告律师需在10天以内提交文件说明到我的办公室，被告方律师有10天时间作出回应。原告律师有5天时间进行回复。
盖伊法官
发布日：2011年3月21日
(案例提供/王成，翻译/李楠)
(原载于《现代物业•新业主》2012年6期/总第225期)
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