作者: 杨丽芬 | 2011-12-01 17:21

“英国奶酪”博弈中的精英治理

2007年《物权法》的颁布，对于昆明“创意英国”小区来说，是一石激起千层浪。当时部分小区业主已经在思量着要找物管云南铭鼎(集团)物业管理有限公司要回法律规定属于业主的那份公共收益，但苦于小区内还没有成立业主大会,缺少权利的主体来据理力争。

2008年初，昆明城市道路微循环改造工程立项，按此项目规划，“创意英国”小区内的部分道路将被改造成公共通道。为了避免原本属于小区业主私有财产的道路变成公用，2008年5月，小区在铭鼎物业的支持与配合下依法成立了业主大会并顺利选举产生了业主委员会。

然而，事情的演变有些突然。在“创意英国”小区道路改造事件解决后，业委会与铭鼎物业之间因为小区停车费和广告费等公共收益分配协商不成，矛盾升级，导致业委会重新招标选择物管公司，铭鼎物业最终于2009年10月31日退出了“创意英国”小区。2010年5月，创意英国小区业委会为追讨2005年9月1日至2008年12月31日间小区停车费和广告费等公共收益部分的收入共296万元，把铭鼎物业告上法庭。

2010年12月初，昆明市五华区法院经过审理认为，收入与收益是两个不同的概念，《物业管理条例》规定，业主有权支配的是利用物业共用部位经营所得收益而非收入，而业委会举证仅能证明在那段期间内小区共用部位获得的收入;在本案中原告应证明被告利用小区共用部位经营所得的收益及其具体数额。因此驳回了“创意英国”业委会的诉讼请求。(昆明《都市时报》)

分“奶酪”不成矛盾升级

在过去差不多两年的时间里，“创意英国”小区给昆明市民的印象恐怕只有“喧嚣”两个字才能形容，关于小区业委会与物管公司的纷争以及相关事态的发展一直都是当地大众媒体追逐的对象。在政府监管部门和物业管理同行眼里，“创意英国”小区几乎就是“麻烦”的代名词。2007年《物权法》颁布后，在昆明，业主依法成立业主组织及运用法律武器维护自己权益的，“创意英国”小区不是第一家，但绝对是具有影响力的一家。

小区的开发商为云南铭鼎集团下属的云南杰昌房地产开发有限公司，小区总建筑面积33万平方米，住房建筑面积29万平方米，住户约3,000户，于2005年9月交付使用，是以中产阶级聚居为主的高尚住宅小区。小区交付使用后，铭鼎物业便开始了小区的物业管理。

2008年，创意英国小区业委会选举产生后不久，就对小区共有部分停车及广告收益提出质疑，要求铭鼎物业公示公共收益部分的账务收支明细。按业委会的设想，在铭鼎物业同意将小区公共收益与业主进行分成，并缴纳60万元物业服务质量保证金的前提下，将与之签订物业服务合同，但铭鼎物业认为业委会要求不合法而回绝。

双方经过一段时间的磋商，结果也不能令业委会满意。于是，2009年6月，业委会聘请云南玺正会计师事务所对铭鼎物业2005年9月1日至2008年12月31日的财务收支进行审计。这份载明了“在审计受限的情况下”完成的审计结果显示：在这段时间内，创意英国小区有关停车费、广告费等共用部位收入有296万元;小区近2,000万元物业专项维修资金没有按规定划入政府物业管理部门指定的账户。由此，业委会与铭鼎物业的矛盾升级。

2009年8月22日，创意英国召开了业主大会会议，对公开选聘新的物管公司的提议进行表决并获得通过。9月25日，创意英国小区业委会召开物业管理邀标新闻发布会，公开选聘小区下一年度的物业服务企业。前后进行的两次招标，铭鼎物业都在邀标之列。10月15日是第二次招标截止时间，铭鼎物业当天的投标被业委会以过了投标期限而拒之门外。之后，铭鼎物业在小区内发起业主投票，希望达到“业主共同决定”的效果，但因业主投票数没有达到《物权法》规定的法定人数和面积数而宣告失败。10月31日，物业管理服务合同期满，铭鼎物业没有进行物管交接即撤出了小区。12月2日，经小区业主投票选举出来的昆明春彤物业管理有限公司正式入驻，但因为铭鼎物业没有交出物管用房，春彤物业只能在小区公共区域“搭起帐篷办公”(《现代物业》2010年02期)。毫无意外，在春彤物业贴出的通知和公告中，明确表态小区公共收益归全体业主所有。

在铭鼎物业撤出、春彤物业进驻前一个多月的时间里，创意英国小区由业委会组织自行管理。那段时间，虽然业委会在保洁、保安等方面都采取了应急措施，但还是招来很多业主的不满。11月26日，小区内有人发起了改选业委会的倡议，现场的“业主签到表”上有400多个业主签名表示同意改选业主委员会的提议并留下了各自的电话和房号。12月1日，在业委会与春彤物业的签约仪式上，支持派与反对派业主之间还上演了全武行，双方争吵不休并拳脚相向，大量保安在签字台前排筑起人墙才让签字仪式顺利完成。“创意英国”小区业主内部各利益团体之间的矛盾激化达到了顶峰。

利益当前，相互揭短、武力冲突等诸多场景在小区轮番上演。姑且不论发起改选业委会倡议和挑起诸多事端的，是真正代表自己意志的业主还是受到铭鼎物业的影响，但有一点是可以肯定——“创意英国”小区业委会在此次危机中最终代表了广大业主获得胜利。有了每年至少100万元的公共收益支配权，业委会要解决因前后物管交替而产生的遗留问题，总有办法。

业委会主导 “奶酪”到手却不足以充饥

时至今日，春彤物业接管创意英国小区已经一年多了，小区的“热闹”从没有停止过，业主阵营分派很明显。当地主流媒体大多数对业委会的维权行为击节叫好，而活跃在天涯、云南信息港等各大论坛里的草根一族，对业委会、春彤物业的质疑居多，论坛里时常都有小区内大小事件的爆料。

那么，“创意英国”业委会的实际工作开展情况怎么样呢?时隔一年，《现代物业》针对小区公共收益收支、小区共有部分维修以及论坛里谈论较多的话题等再次采访了小区业委会主任范甦和副主任赵红、曹永林。

记者恰巧遇到春彤物业的总经理李春敏，她来找业委会磋商的目的是提前支取当初缴纳的服务质量保证金中的10万元，作为物管公司的周转资金。赵红解释，春彤物业接管小区一年，在小区公共收益全部剔除的条件下，总体盈利也达到了10%，但因为物管费催收不理想，公司出现了暂时的资金困难。赵红说，当初与春彤物业有过口头协议，如果年终核算下来，春彤物业的年盈利不足10%，业委会将从公共收益中列支给春彤物业补足10%，“现在看来不必再用小区公共收益弥补。”

“创意英国”小区近一年来公共收益收支情况怎么样呢?虽然没有经过年终决算，范甦还是列举了大致的收支范围。

2010年，小区的停车费、广告费等共有部分收入在100万元至150万元之间，由业委会指派专人收取后存入指定公共账户，春彤物业代开发票，相关税费从公共收益中列支。

公共收益支出主要有几笔：小区门禁系统和道闸更新支出100多万元，增加小区摄像头、防盗设施等约20万元，建盖保安宿舍约6万元，小区共有部位维修约4万元，收支基本能够平衡。但其中最大的一笔——门禁系统和道闸更新是解决前物管公司遗留下来的问题，属于非正常支出。“等一切步上正轨后，小区公共收益部分的结余，每年应不会低于80万元，到时候这部分将主要用来补贴小区业主的物管费”，范甦对此非常乐观。

近一年来，让业委会引以为豪的还有：解决了小区供电一户一表改造问题，改造费用由昆明供电局出，供水的一户一表改造也很快就会有眉目，费用主要由自来水公司出(小区内水费、电费计数都是共用的大表，在物管公司更替后，由于春彤物业没有掌握业主资料，水费电费无法按期催收，曾让小区面临被水电部门断水断电的困境)。

为了保证日常工作正常开展，业委会聘用了三名专职人员，解决小区业主投诉、共有部位收入收取、与相关部门沟通协调等问题。

尽管解决了很多实际的问题，但业委会对于“创意英国”小区的前景依然充满忧虑，他们最大的担忧在于消防管网有70多处漏水，消防栓里根本不能打出水来，小区的消防系统实际上全面瘫痪，一旦发生火灾后果不堪设想，刚过去不久的上海静安区高层住宅特大火宅让业委会成员们都感到了胆寒。事实上，2009年，五华区消防大队曾给铭鼎物业下过消防不合格整改通知书，但结果不了了之，初略估计，消防系统整改费用在200万至2,000万元之间，具体要在实际检查管网破损情况后才能确定。

此外，小区报规划时有15,000平方米共有用房，目前一个平方米都没有，原先的物管用房已经被铭鼎物业领了产权证，春彤物业的办公用房是临时租的，租金从小区公共收益中列支，这绝非长久之计;小区内很大一部分生活供水管用的是国家禁止使用的镀锌管，很容易爆裂，铭鼎物业服务的时候免费换了400多户，现在没人管了……。

协商不给力司法途径是不得已而为之

范甦说，这一切想与铭鼎集团下属的房地产公司和物管公司协商解决已经完全没有可能，政府监管部门对此几乎是听之任之的态度，很多问题都只能逐步通过法律诉讼来解决，目前已经发现问题且法律主体比较明确的有：

一、就被铭鼎物业侵占的2005年9月1日至2008年12月31日期间小区公共收益业委会提起诉讼，一审驳回后，业委会已经继续上诉至昆明市中院请求重新审判;

二、2,000万元的专项维修资金，如果最终与杰昌地产协商不成，也只能向法院提起诉讼解决;

三、小区消防管网不合格，责任人在开发商，其200万至2,000万元的整改维修金，将通过诉讼提请由杰昌地产负责。

四、报规中含物管用房在内的15,000平方米的公共用房，按当前市场价格计算，价值已超过一亿元，得通过法律手段向房地产公司追讨回来;

五、供水管使用国家禁止的镀锌管，所有更换费用将上诉至法院，诉请由杰昌地产负责;

六、电梯使用减免费的追讨。开发商在销售房屋时，承诺提前购买房屋的前600位住户，在10年内免去每月每平方米0.4元的电梯使用费，铭鼎物业撤出小区后，剩下还有6年减免费用约200万元，也要通过法律手段向杰昌地产追讨回来。

范甦解释，上述列示的只是当前已经发现的，不排除还有其他问题出现的可能性。

如此看来，“创意英国”小区业主与开发公司的诉讼之路将会很漫长。在场业委会成员均表示，对结果很悲观。曹永林说，从昆明目前业主维权的官司来看，输多赢少，但权利都是只有争取才能够获得的，官司还是要打。

目前“创意英国”小区还存在一个问题，很多业主对业委会的做法并不理解，业委会组织什么活动，业主都不愿参加。到2011年4月份，业委会任期就届满了，很多业委会成员都表示不愿意再连任。“创意英国”小区业主维权最终的结局如何，还真难以预料。

昆明“福康花园”小区，也曾遇到类似“创意英国”的诉讼问题。

2010年11月26日，昆明市中级人民法院二审判定，撤销“福康花园”北区原物管用房产权证书，“福康花园”业主告赢昆明市住建局。该案件于2009年7月18日一审败诉，业委会随之上诉至中院，二审判决结果有喜有忧：业委会主张撤销原小区物管办公室产权证的诉求得到了支持，但撤销小区会所所在建筑产权的诉求被驳回了。相对于“福康花园”北区业委会长达近3年时间的维权来说，业委会认为这个结果不算太好。

按规划图纸，“福康花园”北区内占地1,498.36平方米、总共6层的独栋小楼为小区会所和管理用房，属于小区共有部分。但早在2006年，这个独立的楼房就被开发商以295万元的价格卖出去了。买卖成交以后，房管部门还给购买6层建筑的3个人办理了产权证书。为了争回这栋6层建筑的使用权，“福康花园”业委会主任周先生组织业主把昆明市住建局等行政部门告上法庭，请求法院判令撤销这栋建筑的产权证书。

但这并不是“福康花园”业主维权的第一个官司，周先生给《现代物业》解释，“福康花园”业主此前还因为土地证问题与相关部门打过官司，目前已经打了八场官司，很多都是输了再继续上诉，直到胜诉为止，现在小区所有住户的土地证都拿到了。当前进行中的诉讼，主要针对包括会所在内的9,500平方米的共有用房。对此，业委会主任周先生作了一个形象的譬喻：业主的目的不是要回树上结的果实，而是要回整棵的树。“一旦小区维权取得胜利，会所和地下停车位等建筑就属于小区业主共有。到时候，小区光不动产部分就价值上千万元。业委会可以牵头成立一家公司，专门负责经营小区不动产”。这些不动产每年产生的收益，可以逐步冲抵小区的物管费。周先生的设想很有胆略：“如果理财投资得法，资金链一直日积月累地滚着雪球走，甚至等到70年以后，小区产权年限到期，这些不动产产生的收益也许可以帮所有业主新建一个安身的地方。”

“福康花园”的愿景看上去很美，但小区业委会目前也在面临着换届问题。周先生是否连任主任还是未知数，在现阶段他只能说“业主是弱势群体，要赢得胜利，靠的就是坚持”。

仅仅为了钱?

“奶酪”触动物管公司敏感神经

相形于“创意英国”业主维权阶段性的胜利，铭鼎物业则不得不品尝失利的苦涩。铭鼎集团在2010年4月份内刊的刊首语中，对铭鼎物业“失守”“创意英国”小区给出的评价是“铭鼎历史上最惨痛的滑铁卢”。尽管，铭鼎物业在撤出小区时发表声明说，对业委会的合法性以及一系列做法的目的表示怀疑，撤离不表示退出，而是等待广大业主的最终选择和行业主管部门的裁定。

铭鼎物业总经理杨文辉在接受《现代物业》采访时说，铭鼎物业从2005年9月份进入“创意英国”小区，到2009年10月份撤离，期间一切物业管理工作都是有条不紊，“创意英国”在业界也赢得了很好的口碑，房屋价格一路“飙涨”，虽然说这里边有市场的因素，但物业管理的作用也是不可忽视的。他说：“业主委员会选举产生后，问题就出现了，说到底，就是钱的问题。”

杨文辉认为，物业管理是微利行业，用停车费等公共收益来补贴物管公司的各项支出是业界通行的做法，铭鼎物业并没有脱离常规。当然，作为企业来说，按国家法律法规办事，把业主该得的部分给到业主也是理所应当的，问题在于业委会能不能真正代表业主?企业也不能无底线地退让，业委会伸手要多少就给多少。“很多小区的物管公司与业主委员会之所以能够共处，很可能他们之间存在私下交易”，杨文辉说。

就小区公共收益分配问题，《现代物业》也采访了同在昆明开展住宅物业管理的云南俊发物业管理有限公司和昆明银海物业管理有限公司。俊发物业总经理朱宇表示，物管公司旗下的近十个小区，都没有成立业主大会和选举业主委员会，对于小区公共收益问题不方便发表意见;银海物业的丁总经理则说，银海物业旗下有多个小区成立了业主大会并选举产生了业主委员会，但没有存在公共收益方面的纷争，对于公共收益分配问题，不便置评。

一位不愿意透露姓名的物管公司总经理，有超过十年的物业管理经验，于2001年就在昆明某著名小区内倡导成立业主大会及选举业主委员会成功(当时的原因是物管公司ISO9001质量管理体系认证的需要)。他说：“物管公司80%的利润来自于公共收益，业委会不仅要断了其将来的这部分收益，还要让其吐出过去已收入囊中的部分，恐怕放在任何一家公司面前，都很难答应。”

治理好家园 “奶酪”究竟是不是“浮云”

物管公司“绕开”《物权法》规定使用物业共有部位收益，按杨文辉的说法已成“业界通则”，在采访中记者也发现，很多物管公司都认为业主委员会是产生麻烦的源头，主观上并不愿意在辖区内有业主委员会存在，有的还会在实际行动上阻扰业主大会的成立。

问题在于，随着《物权法》和《物业管理条例》的普及，业主对自己的权益有越来越广泛的认知，维权行动在所难免。2010年5月27日，《北京市物业管理办法》出台，当年10月1日起正式实施，其中明确规定，10月1日以后取得预售许可证的所有项目，直到业主大会成立之前，或者在业主大会筹备组成立三个月之内，所有的物业服务责任都必须由开发商承担。

北京出台这样的规定，其他城市也可能出台，在业主及业主委员会的监督之下，物管公司使用辖区公共收益的行为将越来越难以。物管公司能做的就是适应变化，不再墨守成规，尽快调整经营思路，把公共收益的支配权还给业主，并集思广益，建立起新的赢利模式。

杨文辉对《现代物业》说：“可以预见，物管行业内的一场变革将要到来”;铭鼎集团2010年第4期内刊的刊首语中则指出“不得不承认，我们不是输给对手，而是输给我们自己”。

社区问题研究专家舒可心在了解了“创意英国”和“福康花园”业主委员会的维权事件后则提醒道：

(这看上去)好像物业管理活动就是业委会几个人和物业服务企业高层几个人博弈似的。“创意英国”小区业委会的结局，也是全国无数业委会的结局。原因很简单，他们太自我了，他们忘记业主们到底是要安居乐业的。如果他们喜欢斗争，就以为业主们都喜欢斗争。而社区建设，根本的是要向前看。明天如何更好才是双方应该认真思考的。也是我们应该引导各方去思考的。

(原载于《现代物业》2011年第01期/总第176期)