作者: 王占强 | 2008-12-01 14:42

名佳花园小区自管之疑惑

《物权法》颁布实施后，“业主自治”遂成为当下时兴用语。业主自治的含义是，业主有权对物业进行自我管理，也可以选择委托物业公司或个人提供物业服务。业主自治是业主行使其所有权的形式，是一种私权性质的民事权利。这种权利的法律基础是业主的物权，即业主的建筑物区分所有权。从《物权法》来看，物业管理大致有三种模式：一是业主自行管理，二是业主委托物业服务企业管理，三是业主委托其他管理人管理。

因此，不能将“业主自管”、“业主自行管理”与“业主自治”混同为一个概念。其实，“自管”是一种通俗说法，不是严格的法律术语，仅是“自治”的形式之一，是指业主自行管理模式下的物业管理。

北京市昌平区的名佳花园小区近半年来因“自管风波”而一度成为热点小区，可是，截至笔者发稿，小区还没有自管成功。这不禁令人疑惑，为什么长达半年之久还没能实现自管呢?是该小区发现自管模式不好呢，还是另有他因?

对名佳花园小区自管的种种疑惑

1、小区概况与疑惑之一

名佳花园小区位于昌平区北七家镇，总建筑面积50万平方米，住宅楼110栋，5,400余户，居住人口16,000余人，小区分四期开发建设，一期、二期于2000年开始入住，三期、四期于2005年开始入住。一期、二期与三期、四期分别按不同的标准收取物业费。小区现处于前期物业服务阶段，物业服务单位是北京信科物业管理有限公司。如此大的建筑面积加之如此众多的业主要实行自管?此令人不解之一也。

北京名佳花园小区

2、自管缘起与疑惑之二

2005年8月，小区设立业主大会并选举产生第一届业委会。2007年2月，业委会换届，选举出第二届业委会。2008年3月8日，业委会组织召开业主大会，采用书面征求意见形式，决定小区实行自管。5月29日，业委会将自管决定告知信科物业公司，并要求于6月20日进行交接。信科物业公司于6月20日停止了物业服务，从这天开始，原本一个环境优美的社区变成了一个垃圾成堆、蚊蝇乱飞的社区。维修没了，保洁没了，绿化没了，一切服务都没了，业主生活秩序受到了严重破坏，业主们怨声载道。既然是业主大会通过决议实行自管，应当是大部分业主都赞同的，而且他们确信实行自管会比以前更加有利于业主，为什么业主们怨声载道，业主的生活反而大不如从前呢?此令人不解之二也。

3、业主大会与疑惑之三

据参加投票的业主解释，当时业委会的人在征求意见中没说自行管理，只说降低物业费问题，所以在不知情的情况下签署了意见。另一部分未参加投票的业主不同意自管。原来业委会进行了虚假签名。业委会在组织召开业主大会时并未通知居委会，事后也没有积极听取居委会的意见，这已经违反了《物业管理条例》及北京市关于召开业主大会会议的有关规定。6月21日开始，有很多业主对业委会搞欺诈、把社区搞混乱很气愤，纷纷自发签字，要求召开业主大会罢免业委会。截至6月24日，短短的4天就有1,370户业主签字要求罢免业委会。为此，镇政府走进社区进行民意调查。通过对700多户业主的民意调查，有99%的人同意立即召开业主大会罢免业委会。对这一事件，《法制晚报》刊登了题为《罢免物业业委会被指“使诈”》的报道，反映了业委会的行为和业主们的心声。《物权法》、《物业管理条例》及《业主大会规程》等法律法规对业主共同决定事项都有明确规定，难道自管与否是业委会的几个人就可以决定的吗?此令人不解之三也。

4、自管方案与疑惑之四

政府相关部门非常关注名佳花园小区，召开过多次协调会，经了解，业委会从没制定过自管方案供业主商讨，也从未提请业主大会讨论如何自管。鉴于这种情况，在6月21日召开的协调会上，督促业委会立即制定“自管方案”及“交接方案”并公告全体业主。从业委会发的所有通知公告中，我们没有发现任何一项有关自管方案的内容。只在3月8日的公告中，业委会声称通过自行管理有很多好处，比如能降低物业费、提高物业服务质量、能进门维修不收费等等。物业服务是一项非常专业而复杂的工作，它并不仅限于扫扫地、看看门，各种设备的维修养护、财务等一系列问题都不是仅凭两三个人心血来潮的想法就能解决的。没有自管方案，还要急于炒掉物业公司实行自管，没有专业物业管理队伍，还声称通过自管能在提高服务质量的基础上收费标准达到经济适用房的收费标准?此令人不解之四也。

名佳花园小区自管的启示

不同的小区，其类型、规模、业主构成以及对物业服务的期望值都不同。因此，物业管理不可能通过一种统一的模式来实现。业主自行管理是《物权法》赋予业主的权利，任何人都不能剥夺。业主通过自管，使业主真正得到实惠当然是好事。但并非所有的小区都适合自管，要自管，在硬件和软件上都要满足一定要求。

第一，实行自管的项目一般是规模小、业主人数少、产权明晰的居住型物业。

物业项目大致包括四种类型：一是居住物业，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村;二是商业物业，包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、商业场所等;三是工业物业，包括工业厂房、仓库等;四是其他用途物业，包括车站、机场、医院、学校等。实行自管的物业项目一般应是规模较小、业主人数较少的居住类型物业，这样的小区如果水电气暖能做到由市政单位统一服务到户，则管理起来相对比较容易。规模大人数多的小区就不宜实行自管。因为规模大的小区设施设备技术含量高，物业服务专业化程度高，维修养护比较困难，业主自行管理就不太合适。像建筑面积达50万平方米，拥有5,400多户的名佳花园小区就不太适合自管。当然，并不是说自管就要事事由业主自己管理，业主可以聘请专业公司提供服务，但当规模大人数多的时候，就意味着要就更多的事项进行表决，这反而增加了成本。实行自管的北京品阁小区就是只有148户的小区。目前，很多小区实行自管也是迫不得已的。很多实行自管的例子要么是业主多次炒掉物业公司，要么有些老旧小区没有物业公司愿意提供服务。这种情况下，业主也只能探索自管之路了。另外，产权关系明晰的小区更适合自管，如果一个小区各种产权类型并存又不是很明确，在确定哪些属于公共部位公用设施存在争议时，就很难让全体业主心悦诚服地参与管理。

第二，实行自管要求小区的业主大会、业委会制度比较健全规范，全体业主参与社区建设积极性比较高。

实行自管的小区对软件要求比对硬件要求还高。业委会委员应当由责任心强、威望高的人担任。如果业委会的人员素质低下，甚至经常做出违法违规行为，不能取信于业主，则无法形成统一有效的业主大会决议，想要自管是困难的。业委会应当正确定位，业委会不能取代业主和业主大会，更不能成为个别人谋取私利的工具。小区多数业主也应切实关心小区建设，对于选举业委会成员、召开业主大会会议等事项从一开始就应真正关心，不能等到出现问题了才站出来。试想，如果多数业主都能多一些参与意识和监督意识，还会出现那么多的业委会违规行为吗?还会出现一个小区两大阵营，对于同一业主大会决议，一部分人认为是合法有效的，而另一部分人认为是违法无效的吗?可以说，没有业主的强烈参与意识和集体观念，实行自管只能是空中楼阁。

第三，实行自管要求有一套切实可行的自管方案，对规章制度的要求甚至要高于专业物业公司。

以财务制度为例，实行自管意味着业主的物业费等各种费用交由部分业主身份的人管理，本来全体业主是实行自管的主体，而由自管主体的一部分掌握财务时难免有瓜田李下之嫌，其实，相当部分业主更愿意把费用交给作为第三方的物业公司，而不愿意交给其他业主。这样，他们更放心。因此，为了让全体业主更放心，必须有更加透明完善的规章制度。

自管与实施专业物业管理的不同之处仅在于服务主体变了，业主的服务需求没变，服务内容没变，物业公司在物业服务过程中遇到的所有问题也都会遇到。在业主的物业服务需求一定的情况下，让非专业人士从事专业工作也就是自管，可以说，要想取得成功可能要求比专业物业管理更专业化、更民主化、更人性化。

且不论名佳花园小区业主大会决议是否真正合法地做出了实行自管的决定，即使果真决定自管了却在没有一套自管方案没有任何规章制度情况下而草草炒掉物业公司，怎么会不陷小区于被动之境地呢?

实行自管是法律赋予业主的权利，但目前是处于“摸着石头过河”的阶段，实行自管没有很多很好的经验可以借鉴，同时，要清醒地认识到实行自管遇到的问题绝不会比实行专业物业管理要少。有些小区不顾及客观条件，盲目跟风，认为自管就万事大吉了，动辄炒掉物业公司尝试自管，这是不可取的。甚或个别不法分子以自管之名，行从中渔利之实更是危险，业主也应提高警惕。目前，名佳花园小区的问题尚未得到真正解决，部分业主正在提议召开临时业主大会会议罢免业委会，表决小区前途。政府相关部门也在努力帮助业主协调此事。《说苑·善说》：“前车覆，后车戒。”要实行自管的小区当深思之!

(原载于《现代物业》2008年第10期/总第97期)