作者: 丁敏 | 2008-12-01 15:48

明确业委会诉讼主体资格利大于弊

近年来，小区业主与物业服务企业的纠纷越来越多，且呈现出逐年上升的趋势，而业主委员会的诉讼主体地位因《物业管理条例》的规定模糊，也受到了业界的极大关注。2007年10月1日，随着《物权法》的施行，对业主的建筑物区分所有权的界定问题、绿地及经营性用房的界定问题等，有了明确的法律依据。但是，作为代表全体业主执行业主大会决定事项和履行义务的业主委员会，其是否具备诉讼主体资格，仍然没有得到彻底解决。对此，笔者结合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(征求意见稿)的相关规定，提出“明确业委会诉讼主体资格是众望所归”，并反馈给了相关部门。

一、何为业主委员会

根据《物业管理条例》(以下简称：《条例》)第六条的规定，业主是房屋的所有权人，其在物业管理活动中，享有参加业主大会并选举业主委员会成员的权利。《条例》没有对业主委员会作出详细的定义，但通过《条例》的规定，不难对业主委员会作出这样的定义：“指由同一个物业管理区域的全体业主，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并由业主大会选举产生的，代表全体业主执行业主大会的决定事项，履行《条例》第十五条规定职责的机构。”

业主委员会是作为权力机构的业主大会的执行机构，《条例》第十五条、第三十五条明确赋予了业主委员会的核心职责就是“代表业主和业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。正是基于《条例》的该规定，引发了业主委员会是否具备诉讼主体资格之争。

二、关于业委会诉讼主体资格的三种观点

要讨论业主委员会的诉讼主体资格，先解决其法律性质是关键。关于业主委员会的法律性质，一直以来是法律理论界讨论的热点，主要有三种不同的观点：

其一，“社团法人说”。这种观点认为业主委员会是一个社团法人，完全独立于各个业主，享有拟制的人格，能独立行使民事权利并承担民事责任。笔者一直以来不赞同此观点。根据《社会团体登记管理条例》的第二条、第十条的规定，社团法人不能从事营利性经营活动，这点与业主委员会的现状雷同，但社团法人成立时有30人至50人不等的会员人数要求，且其有独立财产和活动经费，更重要的是能够独立承担民事责任，并经过民政部门的登记领取《社会团体法人证书》。而业主委员会显然是不具备如此条件的，故关于“社团法人说”的观点难免牵强。

其二，“既非法人也无独立诉讼主体资格说”。这种观点认为业主委员会既非法人也无独立诉讼主体资格，仅是一般组织，无独立的财产，不享有民诉法中“其他组织”的独立诉讼主体资格，更不能独立承担民事责任。在涉及诉讼时，只有得到全体业主的授权后，其才能代表全体业主参加民事诉讼活动。2004年1月1日《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》中就明确了业主委员会在一些特定情况下可以作为原告来维护小区业主的利益，随后，重庆市高级人民法院于2004年11月下发了《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》，其中也明确界定业主委员会在物业活动纠纷中，为维护业主的公共利益行使诉讼权，参加诉讼的风险由业主委员会和全体业主共同承担。因此，笔者认为第二种观点仍然与司法实践相去甚远，已经不适应审判实践的需求，更不能妥善解决物业纠纷中的实质性问题。

其三，“享有独立诉讼主体资格的非法人组织说”。这种观点认为业主委员会是经过业主大会选举产生的，并依据《条例》第十六条的规定经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，具有合法地位，有一定组织机构和财产，属于我国民事诉讼法所说的“其他组织”，故属于“享有独立诉讼主体资格的非法人组织”。

笔者是赞同第三种观点的。我国民诉法第四十九条所指的“其他组织”的定义和必备条件，在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条中有明确的规定，即“其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但不具备法人资格的组织”，仔细分析不难发现，此中的“财产”并未强调是“独立财产”，而只要求“其他组织”有“一定的财产”。基于此，笔者以为业主委员会经过了合法程序成立，有自己的组织机构和工作人员，有自己的章程，照章办事和履行职责，且在全体业主授权下管理维修资金，并可以对物业的共用部位、共用设施设备和物业管理办公场所、经营性用房及由此产生的收益进行监督管理，收取一定的费用，也可视为有“一定财产”，且系长期稳定存在的组织机构。故，业主委员会的法律性质应当属于“享有独立诉讼主体资格的非法人组织”，且这种观点与各地司法部门就业主委员会的主体资格问题下发的各种指导意见十分吻合，更重要的是有利于解决物业纠纷的现状。

三、业主委员会的诉讼主体资格是附条件的、受到一定限制的

实际上，通过近年来各地司法部门受理和实际审判的各类型物业纠纷案件，以及各地司法部门下发的关于审理物业纠纷案件的指导意见、解释等，只要对从中传递给我们的信息稍作分析，业界已经不难得出这样的结论：业主委员会是具备诉讼主体资格的。但笔者认为在此结论之前，还应当强调一点——业主委员会的诉讼主体资格是附条件的、受到一定限制的。表现在：

第一，《物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”同时之前的《条例》第十二条也作出了相同的规定。可见，业主委员会作为被告参加诉讼活动的情况，法律法规都将其诉讼地位限制在了业主提起的“撤销之诉”中，且情形是设定在了“业主委员会作出的决定侵害业主合法权益”。

第二，《条例》第十五条和第三十五条都规定了业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，且应当在该合同中明确“物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任”等内容。笔者认为，根据合同相对性原则，在物业服务企业违约时，业主委员会作为合同当事人一方是有权主张“违约之诉”的。而此时其诉讼主体地位发生的情形仍然界定在与物业服务合同的订立、履行的有关事宜之内。

第三，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(征求意见稿)(以下简称：《征求意见稿》)中第一条赋予了在物业服务企业违反合同约定时，业主委员会主张“违约之诉”的诉讼主体资格，此外，还有第二条、第四条、第七条中关于业主委员会请求权问题的规定，以及第三条规定的物业服务企业向业主委员会主张的“侵权赔偿之诉”。仔细研究不难发现，无论是业主委员会作为原告的诉讼主体资格，还是作为被告的诉讼主体资格，均限制在了一定范围内，该范围就是与履行物业管理活动有关的民事活动，只有在该民事活动中，业主委员会才具备诉讼主体资格。

司法实践中有过这样的案例，业主委员会起诉开发商主张车库所有权、小区绿地面积及社区配套设施不符合商品房买卖合同约定等问题，笔者认为业主委员会在此时是不具备诉讼主体资格的，原因在于这些权利是业主基于商品房买卖合同的约定而产生的，而业主委员会并非商品房买卖合同的主体，从合同相对性原则分析，业主委员会的主张显然与法律规定相悖。

因此，笔者认为无论从《物权法》以及《条例》的规定，还是《征求意见稿》的立法倾向，都向业界传递了一个信息，即：既要赋予业主委员会诉讼主体地位，同时又要将该权利限制在与物业管理活动相关的民事活动中，不能无限扩大。

四、明确业委会的诉讼主体资格利大于弊

当前，关于业主委员会的利益纠纷案件大量上升，笔者认为明确业主委员会的诉讼主体资格利大于弊。表现在：

其一，认定业主委员会的诉讼主体资格，比代表人诉讼制度有更多便利。在代表人诉讼案件中，原告可以单独放弃权利，而在物业管理共同权益诉讼案中，业主往往无法单独弃权。因此，认可业主委员会的主体资格，对诉讼结果普遍适用于全体业主，比代表人诉讼制度有更多优越性;

其二，在向物业服务企业主张物业服务合同的“违约之诉”时，业主委员会在收集证据方面的优势和便利条件要远远大于业主个人，且从合同相对性原则来说，业主委员会具备更多优势，有利于维护业主的公共利益。这样反过来可以督促物业服务企业诚信履行义务;

其三，因业主委员会也会因侵权而成为被告参加诉讼活动，这对业主委员会切实履行《条例》赋予的职责，也起到了督促作用。

总之，笔者认为明确业主委员会的诉讼主体资格是应时之需，也望司法解释能最终为业委会的诉讼主体资格提供充足、明确的法律依据。

(作者系建纬(昆明)律师事务所律师)

(原载于《现代物业》2008年第12期)