作者: 忻锦帆 | 2016-10-08 16:03

厘清业主自治的相关概念很有必要

自治是根本权利和基本原则而不是管理方式

自治，最简单明白的解释，就是“自己治理自己”。这可见于许多权威的汉语辞书。

区分所有建筑物的共有部分，属于业主共有。业主对区分所有建筑物共有部分，共同进行自主管理的责任和权利，是基于对共有部分的财产共有，是和财产权与生俱来的。所有者才有义务和权利管理财产，自从有财产以来就是这样。所以，业主对区分所有建筑物共有部分的自治，不是来自他人的授权，也不应被他人剥夺。

2007年3月颁发的《物权法》，重新明确了建筑物区分所有的概念，重新明确了业主的共同管理权。《物权法》第六章是关于建筑物区分所有的专章，其开宗明义的第一条(《物权法》第七十条)说：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物权法》在法律位阶中是仅次于《宪法》的基本法律，上述条文是区分所有建筑物管理的最高层次的法律规定。

所以，自治是业主的根本权利，也是《物权法》规定的基本原则，而不是管理方式或形式。自治就是自主管理，业主掌握了共有部分管理的自主权，就是实现了自治。这是衡量具体的管理方式优劣的第一标准，但本身不是一种管理方式。

不聘用专职经理人的才是业主自行管理

《物权法》第八十一条说的业主自行管理，简称为“自管”。但我觉得，对于自管这个概念，需要进一步明确，现在用得太广泛了。

《物权法》第八十一条说：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”按该条的区分，管理方式有业主自行管理、委托物业服务企业管理、委托其他管理人管理三类。

自行管理，应该是不聘用专职的管理人，由业主利用空闲时间完成管理职责。当然，聘用的保安、清洁等员工除外，他们不算专职管理人员，只能算专职工作人员。显然，这样的方式，只适合户数很少的独立大楼、连体大楼或建筑物组团。对于这样的业主群体，哪怕只聘用一位专职管理人员，负担也太重了，没有必要。境外有很多大楼，因为户数少，不但没有专职管理人员，连专职的清洁工或保安人员也没有，比如在香港俗称为“唐楼”的老旧多层大楼。

而我们内地这里，管理区域一般都很大，业主动辄数千户，聘用的维修人员、保安人员、清洁工加起来至少数十名，必须由专职的管理人员进行管理。

现在称为自管的，都是解聘了原来的物业管理公司以后，不再聘请新的物业管理公司。主要有两种情况：一种是成立业主组织领导下的管理处;另一种是自己成立一个物业管理公司。其实，这两种方式，还是聘用了职业经理人和专职的管理团队。前者，应该属于《物权法》第八十一条所说的委托其他管理人管理，后者则是委托物业服务企业管理，都不是业主自行管理。

有的是业委会成员专职领导管理人员。这样，他们的身份变了，主要身份不是业委会成员，而是受业主聘用的职业经理人。这样的双重身份，弊病很多，他们应该辞去业委会职务，成为名正言顺的专职管理人员。这样的小区，也是其他管理人管理。

再重复一下我的想法：自行管理只是实现自主管理的方式之一，而且较大小区实行的都不是自行管理。

厘清自管概念的意义

之所以会搞不清自治、自管等概念，主要是因为多年来几乎统一实行的物业管理公司包干制，使广大业主觉得自主管理应该只是特例，还不少人误以为只有赶走物业管理公司，才能实行“自治”(自主管理)。其实，在正常的区分所有建筑物管理中，业主就有自治的权利，就是自己当家做主的自主管理。聘用有专业经验的物业管理服务公司，不但不妨碍自治，而且比业主自己组建管理处或新的物业管理公司，有着明显的优越性。关键不在于是否聘用了物业管理公司，而在于是否当家做主了。

现在，已经有以推行“业主自治”为宗旨的，由原来的业主维权人士组建的物业管理公司;也有不少传统的物业管理公司，开始愿意以获取固定酬金为条件，并实行对业主财务公开，以这样的方式提供管理服务。这些公司，都可能为业主自治提供方便和优质的管理服务，业主组织应该逐渐不必再以拒绝物业管理公司作为实现自主管理的必要条件了。另外，还有业主组织自己组建，原来只为本小区服务的个别物业管理公司，为了避免规模过小带来的亏损风险，也很愿意为本地其他要求自主管理的业主组织提供服务。

希望有自主管理意向的业主组织和有远见的物业管理公司，有更多的合作，共同促进我们的区分所有建筑物管理向正确的方向发展。

分清经济领域的自治与政治领域的自治

业主自治的目的，是为了更好地使用建筑物的共有部分，为了保持和提高建筑物的使用价值，并在经济上保值、增值。区分所有建筑物管理的业主自治，责任和权利来自于财产权。所以，这是经济领域的自治，与民营企业自治的性质一样。

顺便说一说民营企业的自治。30多年来，按照中共中央经济体制改革“计划经济向市场经济转变”的方向，民营经济的命运有了翻天覆地的变化。从被否定，到观望(三不：不提倡，不宣传，不取缔)，到允许(民营经济是公有经济的补充)，到鼓励发展(民营经济是社会主义市场经济重要组成部分)，到现在的大力支持发展(毫不动摇鼓励、支持，坚持各种所有制经济平等竞争)。私有财产的保障，从1982宪法的颁布到历次修改，到《物权法》的通过，也越来越得到加强。1993年颁布的《公司法》，经过1999年和2004年的修改，到2005年的全面修订，到2013年又进行了小幅修改，目标就是减弱政府对公司治理的管制，加强公司的自治权。现在，除了还保留核定经营范围以外，我们的《公司法》已经基本与国际接轨了。30多年前，很多人担心发展民营经济会引起混乱，不相信民营企业能够实行自治，总想插手民营企业的内部管理。事实证明，这种想法是完全错误的。无论是股东众多的公司，还是数万职工的企业，都没有出现长期、激烈的矛盾。现在，对于该不该让民营企业自治，民营企业能不能自治的争论，已经消失了。

我们以前知道的“自治”，主要是政治领域的地方(区域)自治和民族自治。在实际上，民族自治也是在一定区域范围内的自治，其自治权力不可能扩展到自治区域之外，而不管区域外有没有该民族公民聚居或散居。所以，民族自治实际上也是区域自治。不同的国家(地区)，有不同程度的地方自治。复合制(包括邦联制的和联邦制的)国家，如美国、俄罗斯、印度、德国、巴西、瑞士、加拿大等，州或邦或省的自治权力非常大，而且州、邦等的政府还不能称为地方政府。单一制国家，如法国、日本、意大利、韩国、印尼等，一级行政区域(如省)的权力就受到中央政府的更多限制。后者又分为中央集权型和地方分权型，又有很大不同。大多数国家(地区)，对地方自治都有明确的立法，承认或规定各级行政区域的自治权力。

为了区别经济领域的自治和政治领域的自治，所以简单讲了政治领域的自治，没有必要对此深入探讨。我要表达的愿望是，我们在相关研究中，不要把属于经济领域的业主自治，与涉及政体的地方自治毫无必要地联系在一起。这样的思维，既不符合实际，也没有好处。

业主自治与社区自治的区别与联系

在国际上，社区基本上是社会学的概念，群体文化的概念。社区发展运动，与政治领域的地方自治没有多大关系。与业主基于财产权的自治，在地理上也没有一定的对应关系。台北市松山区的民生社区发展协会，由30多位女士、先生发起，实行会员制。服务范围是精忠里、东昌里等10个里，涉及20,000多户居民。而士林区的翠山里，只有1,100多户，据介绍是以3个社区为主体，而其中最大的双溪中央社区组建了社区发展协会，有协会兴办的图书阅览室。

从境外(主要指中国大陆以外区域，下同)社区发展组织的活动内容看，他们的社区自治，是大文化领域的自治，是通过教育、文艺、体育等方面的活动，促进人的全面发展，促进睦邻友好，以整体提高社会的人文素养。

而中国大陆的社区，虽然不是《宪法》规定的行政区划，在很多城市却是实际上的行政区划，社区工作站是街道办事处的派出机构。而街道办事处本身就是区政府的派出机构，社区工作站就成了派出机构的派出机构。按照居委会组织法，居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，但是从具体条文看，自我管理的内容并不突出，所以也不属于政治领域的自治。而现在居委会与社区工作站大都是两块牌子、一套班子，基本功能是完成街道和区级机关交办的任务，高度行政化，所以自治的意义实际上不大。即使有一些与广大居民有关的活动，也基本上属于大文化领域。

一些介绍境外区分所有建筑物管理的文章，会把社区概念与建筑物管理区域概念混用，常常让我看得云里雾里。关于中国大陆的，也有同样的现象。所以，我建议还是要把经济领域的业主自治和大文化领域的社区自治区分开来。

不过，区分所有建筑物管理与社区发展还是有联系的。在境外，社区发展运动主要靠各种民间组织参与，而业主组织也在其中发挥着重要作用。许多业主组织，经常组织业主进行文艺、体育、联谊、集体旅游等活动。

在大陆，作为实际上的一级行政区域——社区，与建筑物管理区域(小区)的覆盖范围有高度的重合性。有些社区的范围就是一个小区，有的社区包含几个小区，好像也有一个小区内包含几个社区的，但是没有一个小区在两个社区间犬牙交错的。至于业主与居民的不一致性，也并不严重影响重合。因为非业主居民，也是住户，而小区管理是不应该排斥非业主住户参与的。只是在涉及财产处置之类的，并非需要经常议决的问题上，才有严格区分的必要。

我倒是希望，以后社区管理与小区管理，可以逐渐融合。社区的文化功能，有一部分可以通过业主组织来实现，而更多的要依靠将来发展起来的众多民间团体实现。当然，这有待于中共中央简政放权，建设服务型政府的深化改革方针的逐步落实。而在当前，我不赞成行政力量不恰当地直接介入属于经济领域、私有财产领域的业主自治，同样不赞成以其他自治组织的名义直接替业主决定《物权法》规定应该由业主共同决定的事项。积极扶植业主组织发展，帮助业主提高自治能力，才是正确的做法。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第9期/总第368期)