业主大会才是真正的业主组织
中国业主组织的发展，必将是从业主委员会的自我独立运转，逐步转向由业主委员会承担业主大会内部的公仆(理事、秘书)职责，花业主大会的钱、组织召开业主大会会议、产生业主共同决定、进而保护全体业主的共有财产。
居民委员会，从《中华人民共和国城市居民委员会组织法》(以下简称“《组织法》”)的规定上看，是“基层群众性自治组织”(《组织法》第二条)，而该“组织”的成员，依法却只能有“五至九人组成”(《组织法》第七条)。那么，这个“只有五至九人的自治组织”到底怎么个“自治”呢?是他们这几个人自治呢?还是他们几个人来“治理”社区内成千上万的居民们和他们的共同事务呢!盖有这几个人组成的委员会的印章的文件所具有的效力，怎么就能代表全体社区居民在共同事务上的自治意志呢!说穿了，这就是假借和操纵居民会议这个“表决机器”，让居民委员会代替居民会议共同决策权力的一种少数人专制、管制的制度设计。尽管这种制度设计在当初甚至至今都还是有效的，都还基本适应社会的生产力发展水平和居民生活习惯，但这并不影响对这种制度的根本的分析。
业委会由居委会“山寨”而出
一个委员会，无论如何都不可能是一个“自治”的机构。它要么是政府机构授权认命的、为完成专门事项而设立的机构(如中国各级政府的发展和改革委员会、中国人大的常务委员会，又如美国议会的预算委员会、外交委员会等);要么就是一个群众组织依组织《章程》选举产生的、按照该组织《章程》为组织全体成员服务的内部机构(如政党的中央委员会、公司的董事会、协会的理事会等)。
居委会日常工作
而中国的居民委员会——这“五至九人的自治组织”，它由历史形成的怪异社会地位和法律地位，使得中国大众对群众自治组织的认知产生了重大的误区：即一个群体的几个成员就可以组成一个该群体的自治组织。业主委员会，就是在这种误区和背景下产生和发展的。
1991年，以“业主委员会”为名称的中国第一个号称“业主的组织”在深圳诞生了。但准确地说，它还只是仿照居民委员会这个所谓的“自治组织”的思路，由政府、发展商、物业服务企业策划“选举”和监管的、由几个以业主身份的个体人士组成的“小组”，自称以维护业主利益为目标，是一个“委员会”。创造它的人不是业主群体们，而是政府和商人们，他们利用和操控了业主们作为“表决机器”，希望利用业主中的人士来管理、管制业主群体。像居委会是政府在社区的眼线和腿脚一样，这个时期的“业委会”实际上是被打造出来，被政府用于在业主群体中作眼线和腿脚。
业委会“自治”的企图
但是，无论如何，从有“业主委员会”这个组织称谓那天起，该组织的“异化”便产生了。它试图挣脱政府、发展商、物业服务企业的束缚，希望从政府的腿脚，逐步向“自立”、“自治”发展。而由于组织运转所需资金来源决定了组织的生存和独立与否，故早期的业委会争取独立的地位是以争取独立资金来源为主要活动的。
这期间，最明显的就是对“公共区域收益”的争夺。这种争夺发生在两个都号称为全体业主服务的组织中——物业服务企业号称在为全体业主进行服务，业委会也号称在为全体业主监督物业服务企业。但是全体业主却对他们所拥有财产的归属、使用没有表决的机会。争夺的双方都指望政府出来说一句“公道话”。争夺资金目的在于双方各自的生存和尊严，因此它自然成为很多业委会第一重要的事情。而业主的表决权，特别是对公共收益和其他公共事务的表决权等根本权利的维护和行使，就被放在了次要地位。这个时期的业委会(的委员们)以为自己这个小组就是业主的自治组织了，就可以拿居委会为楷模，像居委会随意决策居民事务一样来决策业主事务。这种情况至今还在普遍地发生，这也成为业主委员会与业主之间冲突的根源所在。
同时，业主群体也普遍不习惯行使这些共同事务的基本表决权，且希望业委会替业主群体做主。但，这根本不是业主群体自治、自决，而是由业委会来治理和决定业主群体的事务。
从一个极端到另一个极端
2003年，《物业管理条例》出台，它第一次提出了“业主大会”这个业主群体的帮会、协会的组织概念。并且还把名称为“业主委员会”的小组，定义在了“业主大会的执行机构”这一法律地位。准确地说，从这个时候起，业主们才有了自己真正的组织——由全体业主组成的业主大会。在法律上，早期那个只由几个业主组成、号称维护业主利益、代表全体业主决策的以“业主”冠名的委员会的小组被终结了，取而代之的却是一个几乎被禁锢了的、仅仅是执行业主大会决议的执行委员会。
《物业管理条例》的起草者和决策者们，在政府逐渐失去对业委会管控的情况下作出这样的法规限制也是很自然的。这种制度设计，从一个极端走向另外一个极端，从由政府监管转向让一个巨大的、很难形成决议的“业主大会”作为共同事务的唯一决策组织;再加上业主大会会议决议的极高的门槛，事实上掣肘了业主组织的运转和发展。
但是，此时的业委会运转所需的一切资金预算都来自业主大会，即由业主大会会议决议来决定业委会的预算。业委会不再需要自己“谋钱”，不再需要向物业服务企业“弯腰”，顶多向业主大会弯腰，向全体业主弯腰。至此，一个由全体业主参加，由全体业主分摊组织运转成本，由其执行机构业委会使用这些费用且必须向全体业主公开的一个完整的组织架构便正式完成了，并且以法规的形式固定下来了!
“常设理事机构”的最后定义
2007年《物权法》出台，更从人大立法高度确立了业主组织——业主大会的法律地位。同时，也根据中国大众组织能力低下的现实，设计了当业主们不能组织起来时的决策机制——业主共同决定，并且调整降低了通过决议的门槛。但无论如何，一个建筑物或一个建筑区划(物业管理区域)内的业主组织，不再是那个以“业主”二字冠名的“委员会”，而是业主大会。当然，一个人数众多的协会类组织，选举一个常设理事机构也是非常自然的。之后，2007年修改的《物业管理条例》也纠正了把业委会定位在“业主大会的执行机构”的不合理制度，取消了这段文字。
但这并不说明业委会就又可以完全代替业主大会作出决定。因为《物权法》作出了这样的限制性规定：
第七十六条 下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
就是说，上述七项事项、特别是第(七)项，应由业主共同决定，或由业主大会会议决定。除了上述七项事项和为了完成上述七项事项的其他具体行为，是业委会决定和行动的范围。这，就是业委会的真正法律地位——业主大会的常设理事机构。
立法，已经走在了社会习惯的前面：业主组织是全体业主参加的业主大会而不再是由几个人组成的一个以“业主”冠名的委员会。上海、成都等城市早已开始对业主大会备案，并要求刻制业主大会印章作为业主大会决议发布时的印鉴，而不再使用业主委员会的印鉴代替业主大会印鉴。北京市的《北京市物业管理办法》(草案)也在尝试设立地方性法规，根据《物权法》的规定使得业主大会成为法人机构。这种“业主大会对外，业委会对内”的合理的组织架构理念和制度已经逐步形成。
理事机构所面临的问题
从外观上看，一个业主大会的运转水平其实还是由它的理事机构——业主委员会的运作水平来决定的。这就好比一个公司的盈利能力，主要是靠董事会和其聘用的总经理的水平来决定。但无论如何业主委员会不再是业主组织，而只是业主组织——业主大会内部的一个理事机构而已。
一个运转良好的业主组织即业主大会，其理事机构即业主委员会必将至少面对如下问题：
1、法律体系的支撑：《物权法》确认的业主大会的法律地位还需要行政法规的备案或注册法规配套。
2、社会对业主组织的形式认知：业主大会、业主委员会(小的业委会和大的业委会);业主大会的代表模式，如代表大会、楼栋信使(长)制度等。
3、业主大会会议议案提议权和议案本身质量。
4、业委会委员身份的限制，使得组织人才成为瓶颈：秘书长、秘书制度和外聘专业顾问或等待市场形成专业顾问机构，将缓解甚至解决这些问题。
5、业主群体的组织习惯的建立：需要通过把“业主大会会议常态化”、“业主共同事务表决常态化”的训练，逐步通过“表决成为生活的一部分”来实现业主对共同事务管理的启蒙。
6、组织运转技术的启蒙、实践：靠失败、腐败、挫折的案例自我学习，靠社会力量和政府力量来组织培训。
7、个体业主利益的保护和被侵权时的救济：《物权法》第七十八条只是提供了业主组织对内部个体业主利益的侵犯的救济途径。但其他对个体业主利益的侵犯的保护，是不是需要维护、在多大程度上需要维护，也是组织凝聚的必须。
8、业主组织中个体利益对整体利益侵犯时的救济(惩戒)：限制业主宝贵的“投票权”时对业主组织真的有益吗?住建部《业主大会和业主委员会指导规则》中有一些内容值得思考。
9、业主群体中独立建立的其他组织：是否可行，是否需要选举。如“监督组”、“诉讼组”等。
10、如何维护组织整体权益：业主群体对侵权者的诉讼和可能的以“业主大会”为名义的民商事活动等。
11、维护与其他利益集团的和谐关系，即维护业主组织的生存大环境。
12、业主组织是否能真正独立行使权利且独立承担后果。
13、业主组织如何参与社区建设，成为重要的力量：其资源巨大。
……
业主大会，是全体业主组成的组织，并选举了业委会成为业主组织的常设理事机构。准确地说应是：全体业主经法定程序召开的首次业主大会会议，共同表决决定设立(成立)了业主大会;选举了业主委员会委员并产生了业主委员会;通过了《管理规约》和《业主大会议事规则》等宪章性文件。业主大会还将通过业主大会会议形式，对业主们的共同事务进行表决。
有理由相信，中国业主组织的发展，必将是从业主委员会的自我独立运转，逐步转向由业主委员会这个业主大会内部的公仆(理事、秘书)机构花业主大会的钱、组织召开业主大会会议、产生业主共同决定、为业主大会做事，而推动业主大会这个业主组织的运转和自治，进而保护全体业主的共有财产和每个业主的财产利益。完成这个理念、制度、操作转型之日，就是中国业主组织发展走向成熟之时。
(原载于《现代物业》杂志2010年第02-03期)
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